Особливо хвилюючий в купівлі квартири момент вибору новобудови для інвестування, оскільки квартири як такої ще може й не бути і ви купуєте ще недобудовану нерухомість. Саме для того, щоб ви змогли вибрати надійного забудовника і купити квартиру в новобудові без проблем, DOM.RIA й підготував цей матеріал.
Здавалося б, інвестування у вторинне житло надійніше, але в новобудови набагато більше переваг:
- сучасні технології будівництва та комунікації;
- більш вдале планування;
- розвинена внутрішня і зовнішня інфраструктура;
- вартість нижче (особливо під час купівлі на етапі котловану).
Детальніше про те, де краще купити квартиру в новобудові або на вторинному ринку житла, ми писали раніше. Якщо ви зважили всі «за» і «проти» і вирішили, що віддаєте перевагу житлу на первинному ринку, варто перейти до головного – вибору квартири.
Як вибрати квартиру в новобудові
Головне, що потрібно знати про вибор квартири в новобудові – це не повинна бути спонтанна і емоційна покупка. Перш ніж зупинити вибір на тому чи іншому житловому комплексі, подивіться якомога більше варіантів, зверніть увагу на динаміку цін та загальний стан ринку первинної нерухомості. Це дозволить вам визначитися з ціновим сегментом і в подальшому не витрачати час на неприйнятні варіанти. Зібрати й упорядкувати всю необхідну інформацію вам допоможе Аналітичний центр DOM.RIA.
Визначившись з ситуацією на ринку, ви зрозумієте загальні тенденції і що вважається дорогим, а що бюджетним. Після цього можна переходити до вибору району і розташування новобудови. Місце розташування – один з головних факторів ціноутворення. Так, якщо говорити про мегаполіс, то чим ближче до центру і транспортних розв'язок, тим вартість вище. Крім того, на вартість впливає й технологія будівництва.
За допомогою сучасних матеріалів забудовники зводять енергоефективні будинки з терміном експлуатації до 150 років і стійкістю до впливів зовнішнього середовища. На відміну від стандартних панельних багатоповерхівок купівля квартири в новому будинку такого зразка обійдеться набагато дорожче.
У кожного інвестора свої уподобання, для когось найголовнішим параметром вибору буде ціна, для когось – пропозиція забудовника про внутрішнє оздоблення або можливість купівлі на виплат без відсотків. Тому загальні поради під час купівлі квартири в новобудові будуть зводитися до того, щоб убезпечити операцію. Раніше Аналітичний центр DOM.RIA провів опитування і з'ясував, які критерії стали найбільш популярними серед інвесторів:
- ціна;
- інфраструктура;
- планування квартири;
- бренд і репутація забудовника;
- етап будівництва;
- акції забудовника;
- клас новобудови;
- служба безпеки.
Які критерії важливі під час вибору квартири в новобудові
Визначте, які критерії є найбільш важливими для вас, і складіть таким чином короткий список з відповідних новобудов. Зі складеним списком легко можна знайти відповідну новобудову в каталозі на сайті DOM.RIA. Крім того, визначити яка комплектація житла в новобудові найбільш вигідна для інвестицій можна за допомогою консультації щодо підбору житла від консультантів DOM.RIA, які підберуть оптимальні варіанти ще швидше.
На наступному етапі вже можна переходити до вивчення відгуків і оглядів на вибрані будинки. Найчастіше в соціальних мережах і на міських форумах ви знайдете обговорення параметрів, що вас цікавлять.
Останнім етапом у виборі стане поїздка на будівельний майданчик, це дозволить вам самостійно оцінити:
- ступінь готовності будинку — наскільки вона відповідає заявленій;
- благоустрій району;
- розташування відділу продажів, часто він розміщується прямо на майданчику;
- готовність фахівців відповісти на питання.
Вивчивши так новобудови, які краще підходять під ваші запити, ви зможете переходити до наступної стадії купівлі квартири – перевірки репутації забудовника, а потім і вибору етапу, на якому ви інвестуєте гроші в будівництво. Про це – далі.
Як вибрати квартиру за допомогою консультації DOM.RIA?
На сайті DOM.RIA крім великої кількості пропозицій від забудовників та варіантів вибору нерухомості для майбутніх інвесторів доступний сервіс підбору житла за допомогою консультації. Завдяки грамотним спеціалістам та доступній консультації, майбутній покупець отримає якісний підбір новобудови, відповіді на запитання та зможе підібрати собі майбутнє житло. Консультація від DOM.RIA вміщує ряд переваг:
- Економія часу. Майбутній інвестор отримає готові варіанти житла та розуміння ринку нерухомості з акцентом на важливі деталі.
- Актуальна інформація. Консультант проаналізує та надасть дані про цінову політику та актуальні умови придбання.
- Індивідуальний підхід. Завдяки особливому підходу до кожного інвестора, консультант підбере житло згідно з бажаннями та критеріями покупця, а також з урахуванням бюджету. Якщо бажаних варіантів на ринку немає, консультант зможе надати альтернативні.
- Бронювання житла. За узгодженням всіх деталей, консультант може забронювати нерухомість доки інвестор планує похід у відділ продажу.
Крім перерахованих вище переваг, консультант DOM.RIA ознайомить з доступними програмами для придбання житла в новобудові, акціями та умовами розстрочки. Допоможе розібратися з вибором надійного забудовника і з тим, на що звернути увагу при виборі майбутнього житла і що слід вивчити в документах.
Як вигідно купити квартиру в новобудові
З точки зору бюджетності придбання – найвигідніше купити квартиру на етапі риття котловану. У той же час низька ціна на цьому етапі пов'язана з максимальною кількістю ризиків, серед яких:
- будівництво може бути заморожене;
- початок будівництва можуть опротестувати;
- введення в експлуатацію може затягнутися тощо.
Тим не менш, економія під час купівлі квартири на стадії котловану становить близько половини від фінальної вартості за квадратний метр, що часто переважує ризики і побоювання інвесторів.
Іноді оптимальним для інвестування називають етап, коли до закінчення зведення корпусу залишається всього нічого, оскільки з одного боку ви вже бачите – будівництво триває, а з іншого – саме у процесі зведення «коробки» забудовник підвищує ціни за «квадрат».
Якщо мова йде про вкладання грошей в житловий комплекс, найбільш надійний варіант для інвестування – другий дім в момент здачі першого. Так, ви вже знаєте, чи затримуються терміни введення в експлуатацію і наскільки, а також чи надійний девелопер в принципі. При цьому ціна другого будинку залишиться ще на етапі котловану, що, як ми вже говорили, дозволить вам заощадити.
Крім цього, забудовник може пропонувати:
- більш приємні умови для купівлі квартир на нижніх поверхах і з менш вдалим плануванням. Якщо квартира розташована відразу над нежитловими приміщеннями або у неї відсутня видова складова – покупець може розраховувати на знижку від відділу продажів;
- знижки при 100%-й єдиноразовій оплаті. Більшість забудовників пропонують подарунки та знижки для тих інвесторів, які сплатили більшу частину або 100% квартири відразу;
- акції перед новорічними та іншими святами. Для цього можна моніторити вподобані вам новобудови, щоб не пропустити акційні зниження цін. На DOM.RIA є підписка на актуальні акції від забудовників. Їх можна отримувати на пошту або читати у нас на сайті. Також ви можете підписатися на новини конкретної новобудови;
- доступні ціни на придбання квартири з ремонтом. Якщо ви робите ремонт самостійно, як правило, він обійдеться вам в рази дорожче.
Окремо відзначимо пропозиції про купівлю на виплат та кредит. Більшість забудовників зацікавлені продати вам квартиру, навіть якщо у вас немає всієї суми на руках. Так, купівля з оплатою частинами буде вигідна обом сторонам. Більш докладно про те, на що звернути увагу при вивченні умов розстрочення та кредитів, ми писали раніше.
Купівля на виплат або кредит: купуємо квартиру в новобудові
Який би етап ви не вибрали для інвестування, – переконайтеся в надійності забудовника.
Як перевірити і вибрати забудовника
Більшу частину інформації ви отримаєте на сайті забудовника та в інтернеті. Звертайте увагу на те, скільки років девелопер вже на ринку, скільки новобудов було здано, чи не було з ними проблем, а також відгуки власників квартир у вже зданих житлових комплексах. Навіть одне проблемне будівництво залишить пляму на репутації будівельної компанії, отже цьому моменту варто приділити особливу увагу. На DOM.RIA ви можете дізнатися повну юридичну історію всіх підрядників будівництва: хто замовник будівництва, генеральний підрядник і девелопер, скільки часу існує компанія і багато іншого. Крім цього, ви можете замовити більш докладний звіт, якщо вас зацікавить докладна інформація про конкретну новобудову.
Наступний важливий факт – ціна квадратного метра. Якщо забудовник відверто демпінгує, це привід замислитися над тим, наскільки серйозні його наміри і чи не зупиниться будівництво взагалі на половині шляху. На сьогодні, наприклад, середня ціна за квадратний метр у новобудовах Києва – 28 141 грн. Ви й самі можете моніторити середні ціни на DOM.RIA, щоб порівняти, наскільки нижче або вище вартість квартири в забудовника.
Перевірити компанію можна й відвідавши будівельний майданчик. Орієнтуватися на відділ продажів та його оформлення, можливо, і не варто, але відверто неохайний інтер'єр і співробітники, що не розташовують до себе – привід замислитися.
«Існує чотири принципово важливих питання, які вам необхідно з'ясувати:
- Хто будує? Організаційно-правова форма, розмір статутного капіталу, вік компанії, як давно вона на ринку нерухомості, скільки будинків уже побудували, чи немає боргу перед податковою.
- Що з документами? Перевірити документи права власності на землю, яка форма власності, чи є дозвіл на будівництво, чи збігається план будівництва забудовника з планом у дозволі.
- Яке фінансування будівництва? Як відбувається фінансування будівництва: за рахунок інвесторів; власні активи забудовника; інвестування іноземною компанією-трастом; кредитування комерційного банку.
- Яка репутація? Почитати на форумах відгуки про забудовника; перевірити його на судові виробництва і в Чорному списку недобросовісних забудовників».
Сергій Бруцький, юридична компанія «Easylegal».
Найкраще з перевіркою девелопера та його репутацією впораються професійні юристи. Але якщо ви хочете зробити це самостійно, зверніть увагу на наступні ресурси:
- сайт Міністерства юстиції, скористайтеся вкладкою «Безкоштовний пошук», де опублікована інформація про кожного забудовника України;
- реєстр судових рішень буде корисний для перевірки не тільки девелопера, але й підрядника, власника статутного фонду, проектувальника та інших осіб, які беруть участь в операції;
- у публічній кадастровій карті ви дізнаєтеся, кому належить земельна ділянка і які на неї права у забудовника;
- подібна інформація є і в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за кадастровим номером земельної ділянки ви побачите, хто власник, і зможете перевірити достовірність документів забудовника;
- останні також можна вивчити в реєстрі дозвільних документів на сайті Держархбудінспекції, там ви знайдете дані про об'єкт, девелопера, підрядника тощо.
Новобудови: як перевірити репутацію забудовника
Крім цього, зверніть увагу на тематичні форуми (з конкретного ЖК або забудовника), де своїм досвідом діляться колишні і нинішні інвестори. Оцінюйте ці дані адекватно і враховуйте тільки відгуки, підкріплені доказовою базою: скріншотами документів з порушеннями, фотографіями стану будівництва тощо.
Якщо за результатами перевірки на всіх запропонованих ресурсах забудовник показав себе задовільно, можна переходити до ретельного вивчення дозвільної документації. В купівлі квартири немає незначних нюансів, тому зупинимося детальніше на тому, які папери повинні бути у забудовника.
Документи при купівлі квартири в новобудові
Надійна і відповідальна будівельна компанія для зручності інвесторів збирає в одному місці скан-копії дозвільних документів, ліцензій, перелік зданих об'єктів, умови інвестування, перелік партнерів та інші корисні дані. Документи можуть бути як розміщені на сайті девелопера, так і надані вам у відділі продажів. Якщо ж співробітники говорять, що документи забудовника під час купівлі новобудови є комерційною таємницею або будуть надані пізніше, – це тривожний дзвіночок.
Вас повинні зацікавити копії таких документів:
- правовстановлюючі документи на землю. Якщо це договір оренди, то вас має зацікавити термін оренди (він не повинен закінчуватися раніше запланованої дати введення будинку в експлуатацію). Також зверніть увагу на цільове призначення земельної ділянки та наявність рішення державного органу;
- експертний звіт;
- документи, що окреслюють містобудівні обмеження. У них повинно бути зазначено, що держоргани підтверджують дозвіл на спорудження будинку, наприклад, на 24 поверхи і на 3 секції;
- декларація про початок будівельних робіт;
- документи, у яких чітко вказано, хто забудовник об'єкта, хто його замовник, проектувальник та хто власник земельної ділянки. Це допоможе вам зрозуміти, з ким ви будете оформляти угоду і до кого, в разі чого, пред'являти претензії;
- ліцензія на залучення коштів, якщо залучення коштів для будівництва відбувається за допомогою фонду фінансування будівництва;
- проектна документація, технічні умови на підключення будинку до комунікацій та інші.
Список документів під час купівлі квартири від забудовника може розширюватися в залежності від місцевого законодавства, а документи про присвоєння поштової адреси можуть бути не готові, якщо житловий комплекс на етапі котловану, але інші папери повинні бути в наявності. А ще співробітники відділу продажів не повинні заперечувати проти того, щоб ви могли взяти з собою копії.
Як оформити квартиру в новобудові
Процес оформлення угоди купівлі-продажу квартири у забудовника багато в чому залежить від того, який спосіб пропонує сам девелопер. На сьогодні в Україні найбільш популярними залишаються укладення договору купівлі-продажу майнових прав, інвестиційного договору і купівля квартири у забудовника з допомогою фонду фінансування будівництва. Трохи рідше, але теж зустрічаються на первинному ринку угоди, укладені за допомогою:
- договору купівлі-продажу облігацій;
- договору про сплату пайових внесків через кооператив;
- попереднього договору купівлі-продажу квартири;
- договору пайової участі в будівництві (ДДУ);
- договору купівлі-продажу деривативу;
- форвардних контрактів;
- договору про спільну діяльність.
В залежності від того, які умови купівлі квартири в новобудові запропонував забудовник, оформлення буде істотно відрізнятися. Крім того, покупець може укласти з забудовником договір розстрочки, що також вплине на операцію. Розглянемо загальні етапи оформлення, які залишаються незмінними незалежно від обраного способу придбання квартири в новобудові.
Коли ви визначилися з нерухомістю, яку хочете придбати, між вами та другою стороною (це може бути забудовник або замовник будівництва) укладається договір. Його необхідно вкрай уважно вичитати, і на цьому етапі краще скористатися допомогою юриста, оскільки від прописаних у договорі умов залежить весь процес купівлі житла в новобудові. Так, там вказується:
- чи фіксується вартість у національній валюті;
- в який термін ви повинні сплатити всю суму;
- чи несе забудовник відповідальність за зрив термінів введення в експлуатацію;
- характеристики придбаного вами житла (поверх, площа та інше).
«Найважливішим моментом під час оформлення угоди є вичитування договору. Під час купівлі в споруджуваному будинку найчастіше забудовниками використовується Договір інвестування із зобов'язанням подальшого підписання договору купівлі-продажу. Зверніть особливу увагу, щоб у договорі була вказана дата здачі об'єкта в експлуатацію та наявність пені за порушення термінів. В майбутньому це дасть вам можливість стягнути грошову компенсацію із забудовника у разі затримки термінів здачі».
Сергій Бруцький, юридична компанія «Easylegal».
Якщо умови договору вас влаштовують, можна переходити до наступного етапу – внесення вами коштів за житло. Як ми говорили раніше, в залежності від того, який спосіб пропонує забудовник, щоб купити новобудову, вам буде потрібно або внести авансовий платіж, або всю суму відразу. У будь-якому випадку – всі фінансові операції між вами і забудовником повинні проходити лише через банк. Враховуйте, що комісія банку становить 0,2-1% від загальної суми, іноді — але далеко не завжди — забудовник бере її на себе, отже не зайвим буде уточнити цей момент.
Після того, як оформлено договір, якщо будинок ще не введений в експлуатацію, вам залишається тільки чекати. В залежності від того, який спосіб інвестування був обраний, після здачі житлового комплексу, вам, можливо, доведеться додатково оформити основний договір купівлі-продажу, що передбачає витрати на нотаріальне оформлення і повторну оплату податків.
Процедура прийому квартири
Позаду підбір відповідного ЖК, перевірка та оформлення документів, оплата і очікування введення новобудови в експлуатацію. І ось ваша квартира готова. Важливо пам'ятати, що на цьому процес придбання квартири від забудовника ще не закінчується і вам потрібно ретельно перевірити житло перед підписанням акту прийому-передачі.
Поверніться до договору купівлі нерухомості від забудовника. Обов'язково перевірте всі нюанси, які забудовник зобов'язався виконати в новій квартирі. Щоб не пропустити нічого важливого, дотримуйтесь наших рекомендацій і перевірте особливості первинного житла за списком:
- площа квартири – якщо вона відрізняється від проектної більше, ніж на 50 кв. см, повинні перерахувати вартість;
- матеріали, використані при будівництві, – чи відповідають вони тим, що були прописані в документах;
- ліфти – чи підключені вони, чи в робочому стані;
- якість вікон – чи немає на них пошкоджень, перекосів під час монтажу;
- розведення і якість електропроводки, чи працюють розетки і щитки – якщо подібна частина оздоблення входить в обов'язки забудовника за договором;
- якість каналізації, відсутність іржі на трубах, течі і тріщин;
- опалення повинно бути встановлено і бути в робочому стані;
- наскільки рівні стіни і підлоги. Перевірити це можливо навіть за допомогою мобільного додатку «рівень» або підручних засобів;
- відсутність цвілі, грибка та інших подібних недоліків.
Контролювати якість варто аж до введення будівлі в експлуатацію. Разом з іншими інвесторами ви можете створити ініціативну групу, у складі якої ви навідаєтесь на будівельний майданчик. Так виявити недоліки роботи підрядника буде набагато простіше.
Інструкція з приймання квартири в новобудові
Тільки після того, як ви перевірили відповідність квартири за договором, а забудовник усунув всі недоліки, якщо такі були, – переходьте до підписання акту прийому-передачі квартири. Пам'ятайте, що після його підписання, забудовник не прийме претензії до якості оздоблення, комунікацій та іншого.
Тепер, коли правовстановлюючі документи на квартиру у вас на руках, акт прийому-передачі підписаний, і ви приступаєте до наступного етапу (оздоблення, ремонт або переїзд), можна сказати, що покупка квартири від забудовника пройшла успішно.
З чого треба починати ремонт квартири в новобудові
Запитання та відгуки ви можете залишати у коментарях, ми з задоволенням відповімо, як безпечно купити квартиру в новобудові, і підкажемо, де знайти потрібну інформацію про первинну нерухомість і не тільки.
Прокоментуйте першим