Іноді з метою оптимізації оподаткування в рамках ПДВ і податку на прибуток забудовники вдаються до схеми фінансування будівництва через компанію з управління активами (КУА), яка створює інвестиційний фонд. Реалізувати таку схему можна за допомогою деривативів.
Що таке деривативи
Деривативи – це похідні фінансові інструменти. Похідні вони тому, що ґрунтуються на якомусь іншому активі. Самі по собі деривативи не такі важливі, їх вартість визначається ціною базового активу – продукту, цінних паперів, валюти, боргового зобов'язання – тобто того, від чого вони є похідними.
Деривативи набрали актуальності в якості інструменту залучення інвестицій на тлі недосконалості та ряду обмежень операцій з цільовими облігаціями. Цільові облігації – це законно обумовлений метод залучення коштів в будівельну сферу, але на практиці з огляду на жорсткі правила законодавства їх використання не настільки зручне як для інвесторів, так і для забудовника.
Придбання новобудови: договір купівлі-продажу облігацій
Закон «Про інвестиційну діяльність» не передбачає використання деривативів як інструментів залучення коштів в будівництво, але законодавством і не заборонено практикувати цю схему.
Деривати – це стандартний документ, що засвідчує права та/або обов'язки на придбання/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (нерухомості та об'єктів будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п.14.1.45 ПКУ).
Згідно з Податковим кодексом до деривативів відносяться:
- свопи;
- опціони;
- ф’ючерси;
- форвардні контракти.
На практиці в сфері нерухомості вдаються саме до форвардного договору. Цей документ накладає на продавця та покупця (в даному випадку забудовника і КУА, а далі інвестора) обов'язки продати/придбати активи за прописаними умовами, встановленою ціною в обумовлені терміни.
Що таке договір купівлі-продажу деривативу
Договір купівлі-продажу деривативу – це письмова угода між майбутнім власником нерухомості та КУА, за якою інвестор отримує базовий актив деривативу. В результаті інвестору переходять права та обов'язки на нерухомість, закріплені за компанією з управління активами в рамках форвардного договору.
Придбання новобудови: Фонд фінансування будівництва
При інвестуванні в об'єкт нерухомості через дериватив, оформлення інвестицій проводиться через посередника – компанію з управління активами. Її завдання – формувати інвестиційний фонд з коштів інвесторів. Договір купівлі-продажу деривативу проходить реєстрацію на товарній біржі, яка контролює його виконання. Нотаріальне посвідчення таких угод не передбачається. На практиці в рамках придбання деривативу сплачується 30-50% вартості майбутнього житла.
Продаж форвардних контрактів КУА за ринковою вартістю не обкладається ПДВ (п.196.1.1 ПКУ). А гроші, отримані інвестиційним фондом в результаті продажу такого контракту, не відносяться до прибутку, тому не обкладаються відповідним податком.
Після оплати деривативу, інвестор та забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами та підписання акта прийому-передачі.
Придбання новобудови: договір купівлі-продажу майнових прав
Таким чином, інвестор купує майнові права на майбутній об'єкт нерухомості, який буде переданий йому за умовами укладених контрактів. У порівнянні з продажем цільових облігацій цей підхід до спрощує процедуру залучення коштів в будівництво нерухомості та мінімізує для забудовника ризики, пов'язані з публічними обов'язками. Разом з цим така схема має ряд переваг і недоліків для інвестора.
Переваги інвестування через купівлю деривативу
- Виключення схеми подвійного продажу. Купуючи дериватив, інвестор стає єдиним можливим претендентом на купівлю/придбання майнових прав на нерухомість.
- Зниження податкового навантаження. Завдяки оптимізації оподаткування майбутній власник квартири отримує можливість придбати нерухомість за вигіднішою ціною.
- Зменшення витрат шляхом виключення посвідчення договорів у нотаріуса і послуг третіх осіб. За рахунок купівлі форвардного контракту інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.
Недоліки інвестування через купівлю-продаж деривативу
- Немає можливості повернути частину коштів за типовим договором. У разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за дериватив.
- Можливість нецільового використання інвестицій. Відсутність контролю державними органами і норм щодо такого способу інвестування в законодавстві надає забудовнику свободу дій.
- Немає гарантій щодо своєчасної здачі об'єкта в експлуатацію. Це також пов'язано з відсутністю контролю відповідних органів.
Як мінімізувати ризики при купівлі-продажу деривативу
Врахуйте, що залучати кошти, використовуючи деривативи, забудовник може навіть до отримання дозвільної документації. При цьому ще відсутні гарантії, що будівництво відбудеться, тому інвестувати через дериватив варто на більш пізніх етапах. Щоб мінімізувати ризики при укладенні договору купівлі-продажу деривативу, дотримуйтеся наступних рекомендацій:
- переконайтеся в бездоганній репутації забудовника;
- перевірте наявність дозвільної документації на будівництво;
- вивчіть договір, проаналізувавши, наскільки якісно він захищає ваші права, і в разі незгоди вимагайте внести корективи;
- зверніть увагу на те, який обсяг коштів за договором ви повернете в разі розірвання контракту.?
Придбання новобудови: інвестиційний договір
Інвестуючи за схемою, яка практично не регламентована в законодавстві, ви зустрічаєтеся з ризиками несумлінного виконання обов'язків з боку забудовника, але можете бути впевнені в одному – він не зможе застосувати схему подвійного продажу однієї і тієї ж квартири. Ретельний аналіз компанії, раніше зданих новобудов і умов договорів допоможе звести такі ризики до мінімуму.
Коментар юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокоментував особливості договору:
«Виходячи із положень відповідальності передбаченої Договором то ми бачимо, що детально вона прописана лиш для Покупця. Продавець як завжди прикривається загальними нормами законодавства.
Найголовнішим для Покупця при укладенні такого виду договорів залишаються строки введення об’єкту будівництва в експлуатацію. Проте Договором не передбачено відповідальності Продавця за їх порушення.
Законом не заборонено здійснювати операції купівлі-продажу Деривативу ще до отримання дозвільної документації на земельну ділянку та на початок будівництва. В даному випадку варто звертати уваги на фізичне існування об’єкту будівництва, на репутацію Продавця на ринку новобудов та на досвід будівництва подібних об’єктів.
Проблемою такого механізму фінансування є і те, що Покупець отримує не право власності на Квартиру, а майнові права. Завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право не буде визнане і не трансформується у право власності.
Також, відсутній будь-який контроль над фінансовими потоками залучених коштів зі сторони державних органів, що дає можливість нецільового використання інвестицій».
Прокоментуйте першим