Купівля новобудови: договір купівлі-продажу майнового права

Купівля новобудови: договір купівлі-продажу майнового права Інші новини
Договір купівлі-продажу майнових прав: що це і чим він відрізняється від звичайного договору купівлі-продажу нерухомості.

Забудовники нерідко пропонують покупцям такий спосіб покупки власного житла, як договір купівлі-продажу майнових прав. Багато хто скептично ставиться до угоди такого роду. Розглянемо переваги і недоліки.

Договір купівлі-продажу майнових прав: що це?

Для залучення коштів і інвестування від фізичних та юридичних осіб будівельні компанії в українській нормативно-правовій базі передбачено кілька механізмів. Але багато забудовників не зупиняються на наявних варіантах і пропонують купувати власну квартиру за допомогою договору купівлі-продажу майнових прав. Цей спосіб не йде врозріз з встановленими законодавством заборонами, хоч він зараз в Україні і зустрічається досить рідко

Майнові права – це суб'єктивні права учасників правовідносин, які пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв'язку з обміном і розподілом цього майна.

У випадку з договором купівлі-продажу майнових прав на нерухомість – право володіння, користування і розпоряджання квартирою, яка буде побудована в найближчому майбутньому, але не правом власності. Розглянемо визначення нерухомості і питання тотожності між поняттями нерухомості і майнових прав.

До нерухомих речей (нерухомого майну, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Коментар юриста

Анастасія Сбоєва, старший юрист юридичної фірми «Патріот»

«Сама по собі правова природа цього договору досить неоднозначна. Адже у замовника будівництва до здачі об'єкта в експлуатацію та держреєстрації– право власності виникнути не може відповідно до статті 331 Цивільного кодексу. Тобто незрозуміло, як замовник може продати квартиру, якщо права власності на неї у нього немає».

Как оформить договор купли-продажи имущественных прав

Таким чином майнові права не дорівнюють нерухомості.

Відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність» (ст. 4, частина 3) інвестування та фінансування будівництва обмежується фондами фінансування будівництва, фондів операцій з нерухомістю, інститутами спільного інвестування, випуском цільових облігацій. Але багато юристів вважають, що договір купівлі-продажу майнових прав цілком законний, так як в угоді об'єктом виступають не квартира в новобудові, а майнові права на неї. По суті, відбувається «прихований продаж» нерухомості за допомогою різних інструментів і конструкцій нормативно-правової бази. При цьому обходяться законодавчо встановлені заборони, приховуючи справжню мету угоди, але в підсумку закон не порушується ні однієї зі сторін угоди.

Як укладається договір купівлі-продажу майнових прав?

пример договора купли-продажи имущественных прав

Приклад договору купівлі-продажу майнових прав

Форма договору купівлі-продажу майнових прав

Договір купівлі-продажу майнових прав складається в письмовій формі, при цьому до його форми немає жодних спеціальних вимог. У Цивільному кодексі України, стаття 209, вказується, що він може завірятися нотаріально за бажанням сторін, адже цей тип договору не входить в список угод, обов'язкових до реєстрації в Україні. Державна реєстраційна служба з цим згодна.

Проте настійно рекомендуємо нотаріально реєструвати подібну угоду, в іншому випадку ті ж органи реєстраційної служби можуть відмовити в оформленні права власності через відсутність нотаріального посвідчення угоди.

Переваги і недоліки договору купівлі-продажу майнових прав

Договір купівлі-продажу майнових прав приховує в собі чимало особливостей, які при недогляді можуть перетворитися в серйозні проблеми для інвестора.

Мінуси договору купівлі-продажу майнових прав:

  • можливість нецільового використання коштів (наприклад, на будівництво іншого об'єкта);
  • відсутність нагляду за діями забудовника, підрядників з боку третіх осіб;
  • майнові права на житло ніде не реєструються;
  • затягування термінів здачі об'єкта в експлуатацію;
  • перепродаж квартири кільком особам (за допомогою інших способів інвестування).

Як вибрати квартиру в новобудові: практичні поради


Але більшість проблем, пов'язаних з договорами купівлі-продажу майнових прав, виникає через ненадійність забудовника.

Плюси укладення подібної угоди:

  • простота укладання договору (на відміну від випуску облігацій або кооперативних прав);
  • відсутність додаткових платежів (ніяких кооперативних або інвестиційних внесків).

минусы договора купли-продажи имущественных прав

Таким чином, мінусів значно більше, хоча і варто відзначити популярність цього виду договору на сучасному українському ринку нерухомості.

На що звернути увагу при покупці майнових прав на нерухомість

Перед підписанням документів і інвестування коштів в нерухомість, зверніть увагу на наступні нюанси, які є вкрай важливими в такій угоді.

Деталі угоди в договорі про купівлю-продаж майнових прав

У договорі повинні бути прописані абсолютно всі деталі угоди:

  • терміни, коли майнові права будуть передані;
  • будівельна адреса будинку;
  • загальна і житлова площа нерухомого майна;
  • номер квартири;
  • кількість кімнат;
  • терміни отримання правовстановлюючих документів на квартиру.

Штрафні санкції та гарантії

Вкрай важливо, щоб в договорі купівлі-продажу майнових прав були прописані дії щодо термінів і штрафних санкцій у разі прострочення отримання правовстановлюючих документів та невиконання зобов'язань в принципі. Також там важливо уточнити, що продавець гарантує передачу майнових прав тільки покупцеві, а не третім особам.

Краще, якщо в договорі крім цього буде прописаний порядок повернення коштів покупцеві, якщо будівництво в якийсь момент так і не завершать.

Дозвільні документи

Як і при будь-якому іншому типі угоди, перед укладанням договору купівлі-продажу майнових прав варто перевірити наявність дозвільних документів на об'єкт будівництва. А інакше можуть виникнути питання в момент отримання правовстановлюючих документів. Тільки перевіривши всі нюанси, ви зможете гарантувати собі безпечну угоду.

Коментар юриста 

Руслан Дмитренко, юрист прокоментував договір:

«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.

Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.

Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.

Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.

На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».

имущественные права

Житлові комплекси, які використовують в роботі договір купівлі-продажу майнових прав

  • Статус град
  • Сонячна брама
  • Столичний (Васильків)
  • Панорамний (Ірпінь) працюють за попереднім договором майнових прав на квартиру в майбутньому
  • Коцюбинський
  • Шулявський
  • Адмирал Сенявин
  • Софія
  • Адмирал
  • G47 Клубний будинок Гоголевська, 47
  • Перспектива
  • Дмитриевський
  • Гагаринський
  • Люксембург
  • FORT HOUSE
  • Нагорний
  • Романовський
  • Шевченковський квартал
  • Киевські зорі
  • Балковський
  • Група житлових будинків по Французському бульвару
  • Міністерський
  • Парк стоун

Таким чином, можемо підсумувати, що договір купівлі-продажу майнових прав - це одна з найризикованіших схем для придбання нерухомості в новобудові. Проте, якщо ви впевнені в надійності і репутації замовника і в договорі прописані всі вищевказані нюанси, то подібна угода цілком може принести вам бажане.

Підпишіться на розсилку

Першим отримуйте новини в зручному форматі

Коментарі

Додати коментар до статті
← Попередній матеріал
У ЖК «Бестужівські сади» виконується планування прибудинкової території У ЖК «Бестужівські сади» виконується планування прибудинкової території
Наступний матеріал
У ЖК «Воробйові гори-6» проводяться роботи з благоустрою прибудинкової території У ЖК «Воробйові гори-6» проводяться роботи з благоустрою прибудинкової території
×
?
Оцініть новий дизайн

Будемо раді дізнатися ваші побажання. Це допоможе нам зробити сторінку краще.

дякуємо за ваш відгук!

Перевірені квартири

наверх