Иногда с целью оптимизации налогообложения в рамках ПДВ и налога на доходы застройщики прибегают к схеме финансирования строительства через компанию по управлению активами (КУА), которая создает инвестиционный фонд. Реализовать такую схему можно посредством деривативов.
Что такое деривативы
Деривативы – это производные финансовые инструменты. Производные они потому, что основываются на каком-то ином активе. Сами по себе деривативы не так важны, их стоимость определяется ценой базового актива – продукта, ценной бумаги, валюты, долгового обязательства – то есть того, от чего они производны.
Деривативы набрали актуальности в качестве инструмента привлечения инвестиций на фоне несовершенства и ряда ограничений операций с целевыми облигациями. Целевые облигации – это законно обусловленный метод привлечения средств в строительную сферу, но на практике ввиду жестких правил законодательства, их использование не столь удобное как для инвесторов, так и для застройщика.
Покупка новостроя: договор купли-продажи облигаций
Законом «Об инвестиционной деятельности» не предусмотрено использование деривативов как инструментов привлечения средств в строительство, но законодательством и не запрещено практиковать эту схему.
Дериватив – это стандартный документ, удостоверяющий права и/или обязанности на покупку/продажу ценных бумаг, нематериальных и материальных активов (недвижимость и объекты строительства) на определенных условиях в будущем (п.14.1.45 НКУ).
Согласно Налоговому кодексу к деривативам относятся:
- свопы;
- опционы;
- фьючерсы;
- форвардные контракты.
На практике в сфере недвижимости прибегают как раз к форвардному договору. Этот документ накладывает на продавца и покупателя (в данном случае застройщика и КУА, а далее инвестора) обязанности продать/купить активы по прописанным условиям, установленной цене в оговоренные сроки.
Что такое договор купли-продажи дериватива
Договор купли-продажи дериватива – это письменное соглашение между будущим владельцем недвижимости и КУА, по которому инвестор приобретает базовый актив дериватива. В результате инвестору переходят права и обязанности на недвижимость, закрепленные за компанией по управлению активами в рамках форвардного договора.
Покупка новостроя: Фонд финансирования строительства
При инвестировании в объект недвижимости через дериватив, оформление инвестиций производится через посредника – компанию по управлению активами. Ее задача – формировать инвестиционный фонд из средств инвесторов. Договор купли-продажи дериватива проходит регистрацию на товарной бирже, которая контролирует его исполнение. Нотариальное заверение таких соглашений не предусматривается. На практике в рамках приобретения дериватива уплачивается 30-50% стоимости будущего жилья.
Продажа форвардных контрактов КУА по рыночной стоимости не облагается ПДВ (п.196.1.1 НКУ). А деньги, полученные инвестиционным фондом, в результате продажи такого контракта, не относятся к доходу, поэтому не облагаются соответствующим налогом.
После оплаты дериватива, инвестор и застройщик заключают договор купли-продажи имущественных прав. Покупатель недвижимости вступает в права собственности на квартиру после полной оплаты сумм по договорам и подписания акта приема-передачи.
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права
Таким образом, инвестор покупает имущественные права на будущий объект недвижимости, который будет передан ему по условиям заключенных контрактов. По сравнению с продажей целевых облигаций этот подход упрощает процедуру привлечения средств в строительство недвижимости и минимизирует для застройщика риски, связанные с публичными обязанностями. Вместе с этим такая схема имеет ряд преимуществ и недостатков для инвестора.
Преимущества инвестирования через покупку дериватива
- Исключение схемы двойной продажи. Приобретая дериватив, инвестор становится единственным возможным претендентом на покупку имущественных прав на недвижимость.
- Снижение налоговой нагрузки. Благодаря оптимизации налогообложения будущий владелец квартиры получает возможность приобрести недвижимость по более выгодной стоимости.
- Уменьшение затрат путем исключения удостоверения договоров у нотариуса и услуг третьих лиц. За счет покупки форвардного контракта инвестор становится первичным владельцем имущества, поэтому право собственности не нужно переоформлять от заказчика на покупателя.
Недостатки инвестирования через куплю-продажу дериватива
- Нет возможности вернуть часть средств по типовому договору. В случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав, инвестору практически невозможно вернуть деньги, уплаченные по деривативу.
- Возможность нецелевого использования инвестиций. Отсутствие контроля государственными органами и норм касательно такого способа инвестирования в законодательстве предоставляет свободу действий для застройщика.
- Нет гарантий касательно своевременной сдачи объекта в эксплуатацию. Это также связано с отсутствием контроля соответствующих органов.
Как минимизировать риски при купле-продаже дериватива
Учтите, что привлекать средства, используя деривативы, застройщик может даже до получения разрешительной документации. При этом еще отсутствуют гарантии, что стройка состоится, поэтому инвестировать через дериватив стоит на более поздних этапах. Чтобы минимизировать риски при заключении договора купли-продажи дериватива, придерживайтесь следующих рекомендаций:
- убедитесь в безупречной репутации застройщика;
- проверьте наличие разрешительной документации на строительство;
- изучите договор, проанализировав, насколько качественно он защищает ваши права, и при несогласии потребуйте внести коррективы;
- обратите внимание на то, какой объем средств по договору вы вернете в случае расторжения контракта.?
Покупка новостроя: инвестиционный договор
Инвестируя по схеме, которая практически не регламентирована в законодательстве, вы сталкиваетесь с рисками недобросовестного выполнения обязанностей со стороны застройщика, но можете быть уверены в одном – он не сможет применить схему двойной продажи одной и той же квартиры. Тщательный анализ компании, ранее сданных новостроек и условий договоров поможет свести такие риски к минимуму.
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:
«Виходячи із положень відповідальності передбаченої Договором то ми бачимо, що детально вона прописана лиш для Покупця. Продавець як завжди прикривається загальними нормами законодавства.
Найголовнішим для Покупця при укладенні такого виду договорів залишаються строки введення об’єкту будівництва в експлуатацію. Проте Договором не передбачено відповідальності Продавця за їх порушення.
Законом не заборонено здійснювати операції купівлі-продажу Деривативу ще до отримання дозвільної документації на земельну ділянку та на початок будівництва. В даному випадку варто звертати уваги на фізичне існування об’єкту будівництва, на репутацію Продавця на ринку новобудов та на досвід будівництва подібних об’єктів.
Проблемою такого механізму фінансування є і те, що Покупець отримує не право власності на Квартиру, а майнові права. Завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право не буде визнане і не трансформується у право власності.
Також, відсутній будь-який контроль над фінансовими потоками залучених коштів зі сторони державних органів, що дає можливість нецільового використання інвестицій».
Прокомментируйте первым