Купівля новобудови: інвестиційний договір

Купівля новобудови: інвестиційний договір Інші новини
Інвестиційний договір досить популярний на сьогодні спосіб придбання квартири в новобудові. Розглянемо його особливості та законодавчі аспекти.

Даний матеріал доступний в російській версії

Купівля квартири на первинному ринку – це мрія багатьох українців. Але дуже важливо подбати про ретельний документальному супроводі.

Особливості сучасного інвестиційного договору

До 2006 року Закон України «Про інвестиційну діяльність» дозволяв різні схеми інвестування новобудов. Єдиною вимогою було відповідність об'єкта позначених нормам.

14 січня 2006 датується оновлене законодавство щодо інвестування будівництва. Згідно з нововведеннями, процедура набуває посередників. Вони стали для можуть виступати:

  • фонди фінансування будівництва;
  • інститути спільного інвестування;
  • торговці цінними паперами.

Інвестиційний договір – це двостороння угода між особою, яка має права на об'єкт будівництва (забудовник, генеральний інвестор або інші особи) та інвестором.

Укладений між сторонами договір відносять до загальних, згідно 6 статті Цивільного кодексу. Тому так важливо, щоб документ був максимально повним і докладним. Всі спірні моменти вирішуються в суді, чим більше можливостей для двоїстого трактування, тим менше ймовірність благополучного результату справи.

Особенности инвестиционного договора

Виходить, що інвестиційний договір – це поєднання попереднього договору і інституту спільного інвестування (якщо залучаються інвестиційні фонди).


Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири


Розглянемо всі варіанти укладання інвестиційного договору, враховуючи нові обставини законодавчої бази.

Угода з участю фонду фінансування будівництва

Фонд виступає сполучною ланкою між фірмою-забудовником і покупцем. Організація керується фінансовою компанією або банком, що мають ліцензію від Нацкомфінпослуг. Управитель розпоряджається фінансами інвестора (довірителя) на підставі укладеного договору.

За такою схемою, майно покупця передається в довірчу власність фонду. Він, в свою чергу, займається фінансуванням будівництва. Організація укладає угоду із забудовником, за умовами якого останній зобов'язується побудувати об'єкт на кошти фонду і передати йому вже завершену нерухомість.

Після введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на нього фінансовою установою починається процес присвоєння квартири покупцем. Як бачимо, процедура ускладнилася, але при цьому стала на порядок безпечніше. В обов'язки фонду входить ретельний контроль за будівництвом, а також за цільовим використанням фінансів. Над управителем теж є контроль державного рівня – НБУ і Нацкомфінпослуг.

Але є і свої нюанси:

  • відсутність прямого договору із забудовником, як наслідок, немає можливості пред'явити йому претензії;
  • захист третьої сторони фондом, незважаючи на те, що він представляє інтереси покупця в теорії.

Через інститути спільного інвестування

Процедура регулюється ЗУ «Про інститути спільного інвестування». Учасниками такого фінансового об'єднання є самі інвестори. Розпоряджається пайовим інвестиційним фондом Компанія з управління активами. Як правило, в рамках такої схеми використовуються такі правові інструменти:

  • попередні договори;
  • цільові облігації.

Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив


У першому випадку інвестор фактично набуває права на покупку квартири в майбутньому. Але якщо такий же договір укласти з іншою особою, фізичною чи юридичною, то на це питання однозначної відповіді поки не можуть дати навіть в суді. Це і є головний мінус подібного оформлення відносин.

Целевые облигации в покупке новостроя

Цільові облігації

Емітент-забудовник випускає цінні папери, забезпеченням для яких виступає житло (квадратні метри) в ще не побудованому будинку. Облігації продаються майбутнім власникам житлоплощі. Додатково укладається договір-резервування конкретної квартири з її докладними характеристиками.

Облігації купуються не у фірми-забудовника, їх реалізують торговці цінними паперами. У них же потім можна буде і погасити зобов'язання.

У цьому випадку основною небезпекою є банкрутство компанії-забудовника. І не забувайте, що облігація повинна бути пред'явлена ??вчасно, інакше право на її погашення ви можете втратити.

Форма інвестиційної угоди

Як бачимо, чітко визначити, як повинен складатися розглянутий договір, неможливо. У кожній схемі він свій, може мати елементи:

  • попереднього;
  • доручення;
  • управління майном;
  • купівлі-продажу облігацій;
  • пайової участі і так далі.

Немає строгих вимог щодо необхідності нотаріального засвідчення документа. Проте це ніколи не буде зайвим. Чим більше підтверджень зобов'язань фірми-забудовника або посередника перед вами, тим краще.

Инвестиционный договор пример

Приклад інвестиційного договору

Основні переваги і недоліки інвестиційного договору

Серед мінусів можна відзначити:

  • недостатньо чітко пророблена законодавча база;
  • неможливість контролю замовника третіми особами;
  • відсутність інвестиційного договору в реєстрах, що збільшує ризик подвійних перепродажів;
  • ризик банкрутства замовника або інвестиційного фонду;
  • додаткові витрати на реєстрацію згодом договору купівлі-продажу.

Переваги в договорі також є:

  • зручна схема оподаткування (скоріше плюс для забудовника);
  • проста для розуміння інвестора схема (на відміну від деяких інших схем купівлі новобудови).

На что обратить внимание в инвестиционном договоре

На що слід звернути особливу увагу

Приділіть увагу ретельному вивченню угоди. У документі повинні бути вказані такі відомості:

  • характеристики житла і вдома, а також будівельного об'єкта (в тому числі і такі нюанси, як поверховість, загальна і житлова площа і стан обробки в результаті);
  • терміни завершення будівлі і квартир, дата укладення договору купівлі / продажу;
  • відповідальність сторін за порушення договору;
  • механізм виходу з інвестиційного проекту;
  • розмір інвестиційного внеску та вартість одного квадратного метра.
  • порядок передачі інвестицій.

Крім того, не забудьте приділити увагу наявності у фірми всієї необхідної документації, зокрема, дозволу на будівництво. Також не зайвим буде вивчити репутацію компанії.

Коментар юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокоментував договір:

«Інвестиційні договори будівництва об’єктів нерухомості знаходяться в правовому полі законодавства України. Така діяльність суб’єктів господарювання регламентується спеціальні нормативно-правові акти – це Закони України «Про інвестиційну діяльність», «Про інститути спільного інвестування» та при розробці договорів підпадає під загальні норми Цивільного кодексу України.

При обранні такого виду Договору купівлі нерухомості варто розуміти, що Інвестор не застрахований від незакінченого будівництва чи банкрутства Забудовника, тому перед укладенням договору варто перевірити наявність у Забудовника дозвільних документів.

Що стосується відповідальності Забудовника то вона прописана в загальному у відповідності до норм законодавства. Проаналізувавши даний Договір бачимо, що захищеними залишаються тільки права Забудовника. При незначному порушенні умов Договору Інвестор може підпасти під дію значних штрафних санкцій та і взагалі залишитися ні з чим. У кращому випадку із затяжною судовою тяганиною».

Новобудови, які використовують в роботі інвестиційний договір

Підпишіться на розсилку

Отримуйте першими новини в зручному форматі

Коментарі

Додати коментар до статті
← Попередній матеріал
Підраховано успіхи Держенергоефективності за 2014-2017 роки Підраховано успіхи Держенергоефективності за 2014-2017 роки
Наступний матеріал
Кременчук: омріяне житло отримали 36 родин Кременчук: омріяне житло отримали 36 родин
×
?
Оцініть сторінку

Будемо раді дізнатися ваші побажання. Це допоможе нам зробити сторінку краще.

дякуємо за ваш відгук!

Новобудови на DOM.RIA