Попередній договір купівлі-продажу як механізм залучення інвестицій не користується великою популярністю, але все ж зустрічається на первинному ринку житла. Розглянемо головні особливості угоди.
Що таке попередній договір купівлі-продажу?
Багато хто знає, що продавець квартири при оформленні договору купівлі-продажу надає нотаріусу і майбутньому власнику документи, що підтверджують його право власності на продаваний об'єкт. До таких відносяться технічний паспорт, свідоцтво про купівлю-продаж, договір дарування та інше. Але якщо в якості продавця виступає забудовник, який вирішив уникнути посередників з продажу об'єкта, то на етапі будівництва у нього немає таких офіційних паперів. Тому будівельні компанії і знайшли простий вихід з ситуації, що склалася – попередній договір купівлі-продажу квартири, яка ще не побудована.
Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов'язання і протягом певного терміну зв'язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою (ст. 635 Цивільного кодексу і ст. 182 Господарського кодексу України).
При цьому регулюється попередній договір по-різному. Так, якщо продавець фізична особа, то попередній договір відноситься до категорії цивільно-правових і обмежується термінами, затвердженими в тексті угоди. А якщо в якості продавця виступає юридична особа (суб'єкт господарської діяльності), то граничний термін підписання основного договору 1 рік (згідно зі ст. 182 Господарського кодексу України).
Особливості попереднього договору із забудовником
Успіх такого способу покупки квартири в новобудові для інвестора безпосередньо залежить від правильної форми попереднього договору. Така угода укладається в письмовій формі, засвідчується нотаріусом (згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України) і проходить державну реєстрацію. Нотаріальна дія вчиняється за місцем знаходження (реєстрації):
- нерухомості;
- однією зі сторін угоди.
Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив
Судові інстанції можуть визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу, який нотаріально не завіряється.
Зверніть увагу на такі моменти в попередньому договорі купівлі-продажу квартири:
- чіткий термін підписання основного договору. Особливо остерігайтеся формулювання «але не раніше введення об'єкта в експлуатацію» – зрозуміло, жодний забудовник не гарантує введення будинку в експлуатацію в певну дату, але така умова може реально віддалити момент в'їзду в власне житло;
- штрафні санкції для забудовника. За непідписання основного договору і за невиконання зобов'язань;
- детальні характеристики об'єкта. Сюди входить будівельна адреса, номер секції і квартири, поверх, кількість кімнат, площа (житлова і загальна);
- порядок повернення грошових коштів і передачі нерухомості;
- пункт про порядок внесення змін до попереднього договору;
- фіксація ціни, за якою об'єкт буде відчужуватися за основним договором купівлі-продажу.
Порядок покупки квартири за попереднім договором купівлі-продажу
Схема використання такої угоди не представляє нічого складного для покупця. Між продавцем і інвестором на етапі будівництва об'єкта полягає попередній договір купівлі-продажу квартири, в якості підтвердження своїх намірів інвестор сплачує завдаток (нерідко називається «авансовим» або «гарантійним» платежем), розмір якого залежить від індивідуальних умов. Внесена сума не повертається після підписання основного договору, а йде в рахунок оплати за об'єкт нерухомого майна.
Купівля новобудови: договір купівлі-продажу майнового права
Виходить, що продавець в попередньому договорі підтверджує свій намір продати за основним договором купівлі-продажу інвестору квартиру, яка буде побудована в майбутньому. Забудовник в подальшому після здачі будинку в експлуатацію і оформлення необхідної документації запрошує інвестора і укладає з ним основне угоду.
Приклад попереднього договору купівлі-продажу
Недоліки попереднього договору купівлі-продажу
Цей механізм інвестування у власне житло приховує в собі вагомі ризики для покупця. Тому уважно ставтеся до всіх аспектів угоди та уточнюйте кожен спірний момент.
Форс-мажорні обставини з продавцем
Банкрутство забудовника – один з найбільших ризиків для інвестора. У цьому випадку повернення вкладених коштів може затягнутися, навіть за умови прописаних в договорі положень або судових рішень. Ще більш серйозні розгляду очікують інвестора зі смертю продавця, якщо той фізична особа.
Зрив термінів будівництва
Інвестор за будь-якої схемі залучення коштів забудовником не застрахований від ризику перенесення термінів будівництва на невизначений термін. На це впливають різні причини, які часом не залежать від продавця, – нестача коштів, затримки в оформленні документації по здачі об'єкта в експлуатацію, нерозторопність генерального підрядника і багато іншого.
Нецільове використання коштів
Інвестор жодним чином не в змозі проконтролювати, куди саме і як продавець витрачає грошові кошти, отримані за попереднім договором купівлі-продажу.
Відсутність контролю третіх осіб
Попередній договір купівлі-продажу квартири (законність, порядок і інші атрибути), а також дії забудовника, генерального підрядника та інших задіяних осіб, ніяк не перевіряється державними контролюючими органами.
Подвійні продажі
Предмет попереднього договору – наміри сторін незабаром укласти основний договір купівлі-продажу квартири, а сам об'єкт ще може перебувати тільки на етапі будівельної документації. Цей юридичний момент можуть використовувати недобросовісні замовники і продавати одну і ту ж квартиру кілька разів.
Погані умови попереднього договору
Відповідне розташування будинку, велика площа квартири та інші позитивні моменти нівелюються двозначними умовами договору. Наприклад, грошові кошти, які інвестор вносить за житло, в угоді можуть називати забезпечувальних платежем, який підтверджує бажання покупця придбати об'єкт в подальшому. А потім продавець просто зажадає доплати певної суми в якості вартості квартири.
Квартира під заставою
У забудовника є можливість при нестачі коштів на будівництво взяти іпотечний кредит під заставу споруджуваного нерухомого майна. Надалі, при виникненні проблем у будівельній компанії, інвестору буде нелегко навіть через судові інстанції довести своє право на квартиру.
Попередній договір купівлі-продажу квартири цілком безпечний з перевіреними і порядними забудовниками. Покупці, хоч і не так часто, але вибирають цю схему залучення коштів для купівлі власного житла.
Новобудови, які використовують в роботі попередній договір купівлі-продажу
- ЖК Заміський клуб
Прокоментуйте першим