Предварительный договор купли-продажи как механизм привлечения инвестиций не пользуется большой популярностью, но все же встречается на первичном рынке жилья. Рассмотрим главные особенности соглашения.
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Многие знают, что продавец квартиры при оформлении договора купли-продажи предоставляет нотариусу и будущему собственнику документы, подтверждающие его право собственности на продаваемый объект. К таким относятся технический паспорт, свидетельство о купле-продаже, договор дарения и прочее. Но если в качестве продавца выступает застройщик, решивший избежать посредников по продаже объекта, то на этапе строительства у него нет таких официальных бумаг. Поэтому строительные компании и нашли простой выход из сложившейся ситуации – предварительный договор купли-продажи квартиры, которая еще не построена.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).
При этом регулируется предварительный договор по-разному. Так, если продавец физическое лицо, то предварительный договор относится к категории гражданско-правовых и ограничивается сроками, утвержденными в тексте соглашения. А если в качестве продавца выступает юридическое лицо (субъект хозяйственной деятельности), то граничный срок подписания основного договора 1 год (согласно ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).
Особенности предварительного договора с застройщиком
Успех такого способа покупки квартиры в новостройке для инвестора напрямую зависит от правильной формы предварительного договора. Такое соглашение заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом (согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины) и проходит государственную регистрацию. Нотариальное действие совершается по месту нахождения (регистрации):
- недвижимости;
- одной из сторон сделки.
Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив
Судебные инстанции могут признать недействительным предварительный договор купли-продажи, который нотариально не заверялся.
Обратите внимание на такие моменты в предварительном договоре купли-продажи квартиры:
- четкий срок подписания основного договора. Особенно опасайтесь формулировки «но не ранее введения объекта в эксплуатацию» – разумеется, никакой застройщик не гарантирует введение дома в эксплуатацию в определенную дату, но такое условие может реально отдалить момент въезда в собственное жилье;
- штрафные санкции для застройщика. За не подписание основного договора и за невыполнение обязательств;
- детальные характеристики объекта. Сюда входит строительный адрес, номер секции и квартиры, этаж, количество комнат, площадь (жилая и общая);
- порядок возврата денежных средств и передачи недвижимости;
- пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор;
- фиксация цены, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи.
Порядок покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи
Схема использования такого соглашения не представляет ничего сложного для покупателя. Между продавцом и инвестором на этапе строительства объекта заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в качестве подтверждения своих намерений инвестор уплачивает задаток (нередко называется «авансовым» или «гарантийным» платежом), размер которого зависит от индивидуальных условий. Внесенная сумма не возвращается после подписания основного договора, а идет в счет оплаты за объект недвижимого имущества.
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права
Получается, что продавец в предварительном договоре подтверждает свое намерение продать по основному договору купли-продажи инвестору квартиру, которая будет построена в будущем. Застройщик в дальнейшем после сдачи дома в эксплуатацию и оформления необходимой документации приглашает инвестора и заключает с ним основное соглашение.
Пример предварительного договора купли-продажи
Недостатки предварительного договора купли-продажи
Этот механизм инвестирования в собственное жилье скрывает в себе весомые риски для покупателя. Поэтому внимательно относитесь ко всем аспектам соглашения и уточняйте каждый спорный момент.
Форс-мажорные обстоятельства с продавцом
Банкротство застройщика – один из наибольших рисков для инвестора. В этом случае возвращение вложенных средств может затянуться, даже при условии прописанных в договоре положений или судебных решений. Еще более серьезные разбирательства ожидают инвестора со смертью продавца, если тот физическое лицо.
Срыв сроков строительства
Инвестор при любой схеме привлечения средств застройщиком не застрахован от риска переноса сроков строительства на неопределенный срок. На это влияют разные причины, порой не зависящие от продавца, – недостаток средств, задержки в оформлении документации по сдаче объекта в эксплуатацию, нерасторопность генерального подрядчика и многое другое.
Нецелевое использование средств
Инвестор никаким образом не в состоянии проконтролировать, куда именно и как продавец тратит денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи.
Отсутствие контроля третьих лиц
Предварительный договор купли-продажи квартиры (законность, порядок и прочие атрибуты), а также действия застройщика, генерального подрядчика и других задействованных лиц, никак не проверяется государственными контролирующими органами.
Двойные продажи
Предмет предварительного договора – намерения сторон в скором времени заключить основной договор купли-продажи квартиры, а сам объект еще может находиться только на этапе строительной документации. Этот юридический момент могут использовать недобросовестные заказчики и продавать одну и ту же квартиру несколько раз.
Плохие условия предварительного договора
Подходящее расположение дома, большая площадь квартиры и другие положительные моменты нивелируются двусмысленными условиями договора. Например, денежные средства, которые инвестор вносит за жилье, в соглашении могут называть обеспечительным платежом, подтверждающим желание покупателя приобрести объект в дальнейшем. А потом продавец просто потребует доплатить определенную сумму в качестве стоимости квартиры.
Квартира под залогом
У застройщика есть возможность при недостатке средств на строительство взять ипотечный кредит под залог строящегося недвижимого имущества. В дальнейшем, при возникновении проблем у строительной компании, инвестору будет нелегко даже через судебные инстанции доказать свое право на квартиру.
Предварительный договор купли-продажи квартиры вполне безопасен с проверенными и порядочными застройщиками. Покупатели, хоть и не так часто, но выбирают эту схему привлечения средств для покупки собственного жилья.
Новостройки, которые используют в работе предварительный договор купли-продажи
- ЖК Загородный клуб
Прокомментируйте первым