Украинские застройщики привлекают инвестиции в строительство самыми разными способами. Одни более популярны, другие – менее. К последним и относится договор об уплате паевых взносов через кооператив – способ инвестирования в квартиру в новостройке.
Жилищно-строительный кооператив: что это?
При упоминании слова «кооператив» многие вспоминают такие словосочетания как «дачный кооператив» или «кооперативный дом».
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение людей или организаций с целью строительства многоквартирного дома и последующего управления возведенным жильем.
ЖСК – это юридическое лицо, которое создается физическими или юридическими лицами на добровольной основе. Участники кооператива объединяют свои имущественные паевые взносы для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (или нескольких) с последующей эксплуатацией объектов. ЖСК относится к некоммерческим организациям, которые удовлетворяют потребности всех участников кооператива в собственном жилье.
Пай – именная ценная бумага, удостоверяющая участие инвестора в активах фондов, компаний и предоставляет право требовать его выкупа, а также другие права – владение, использование, на передачу по наследству, на доход и др.
В последние годы в Украине нормативно-правовая база относительно кооперативов подверглась изменениям. Так, еще с 13.08.2015 г. в силу вступил Закон Украины № 652-VIII от 17.07.2015 г., который внес определенные коррективы в порядок налогообложения неприбыльных организаций. Согласно закону ЖСК должны были привести свои учредительные документы согласно требованиям пункта 133.4 (Налоговый Кодекс Украины, статья 133), в ином случае – они исключались контролирующими органами из Реестра неприбыльных учреждений и организаций.
В связи с такими изменениями в оформлении учредительной документации только часть застройщиков выбирают паевые взносы через кооператив в качестве механизма привлечения в строительство жилья.
Членство в ЖСК: особенности
В украинском законодательстве четко не прописана возможность привлечения инвестиций для строительства посредством договора об уплате паевых взносов через кооператив. Но застройщики часто прибегают к способам, которые прямо не запрещены, например, как в случае с договором об имущественных правах.
Для участия в ЖСК (членство) необходимо выполнение таких условий:
- подача письменного заявления установленной формы;
- оплата вступительного взноса (фиксированная сумма для каждого участника кооператива);
- внесение пая (оплачивается в порядке и размерах, определенных в уставе ЖСК – обычно соответствует цене приобретенной квартиры);
- принятие заявителя в члены кооператива (такое решение утверждается правлением или председателем ЖСК).
Членство в кооперативе бывает полноправным и ассоциированным. К первой категории относятся организаторы кооператива, а ко второй (в большинстве случаев) – инвесторы (потенциальные собственники).
Как купить квартиру у застройщика?
Ассоциированные члены ЖСК обладают только рекомендательным голосом, поэтому все решения принимаются правлением организации, которые чаще всего выражают волю застройщика, но при этом они имеют преимущественное право на выкуп пая в случае ликвидации. Также ассоциированные члены ЖСК имеют право расторгнуть договор в любой момент, вернув паевые взносы в соответствии с уставом организации.
Передача квартиры в собственность при договоре об уплате паевых взносов
Отношения с ЖСК регулируются договором паевого участия между пайщиком и кооперативом, по которому жилье переходит в собственность инвестора после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Пример договора о паевом участии
Оформление квартиры по договору об уплате паевых взносов осуществляется двумя способами: регистрация права на инвестора-покупателя или на кооператив. Во втором случае (используется чаще всего) в договоре указывают, что квартира обменивается по договору мены на пай члена кооператива, но при этом сопутствующие расходы немного больше, чем при оформлении жилья сразу на пайщика.
Риски инвестирования в Жилищно-строительный кооператив
Договор об уплате паевых взносов имеет ряд недостатков, которые необходимо оценить перед выбором такого способам инвестирования.
Двойные перепродажи квартиры
Нигде не фиксируется (в документах, каких-либо реестрах), что квартира принадлежит конкретному инвестору. В итоге один объект могут продать разным покупателям, что приведет к длительному судебному разбирательству, а то и вовсе потере денежных средств.
Досрочное привлечение инвестиций
ЖСК имеют право привлекать инвестиции до получения необходимой разрешительной документации. В перспективе это грозит серьезными проблемами для инвестора. Например, документацию могут вовсе не выдать, и пайщик потеряет драгоценное время (если дополнительно не возникнет проблемы с возвратом денег). Возможны случаи, когда застройщик начнет возводить объект, а строительство будет признано незаконным.
Отсутствие стороннего контроля
Механизм привлечения инвестиций не контролируется ни одним из государственных органов, ни участниками кооператива (полноправные члены, скорее всего, связаны с застройщиком). Поэтому, например, факт нецелевого расхода средств может обнаружиться нескоро.
Скрытые условия в договоре
Нередко текст соглашений об уплате паевых взносов содержит различные сюрпризы для инвестора, отсутствие сроков, неясные формулировки, мелкий шрифт и прочее. Например, может оказаться, что ЖСК имеет право требовать от инвестора дополнительных платежей для окончания строительства объекта.
Отсутствие компенсаций
В отличие от других типов договоров, в соглашении об уплате паевых взносов указывается, что покупатели не могут требовать:
- неустойки в случае заморозки строительства;
- компенсации морального вреда, если срок сдачи в эксплуатацию задержан;
- возмещение расходов и тому подобное.
Частичный возврат средств
Помимо паевых взносов участник кооператива платит членский и вступительный взносы (все это регулируется договором). Если же возникнут проблемы, то будет возвращен только паевой взнос. Остальные средства, как говорилось ранее, возвращены не будут.
Преимущества инвестирования в ЖСК
Несмотря на обилие недостатков договора об уплате паевых взносов через кооператив, такой способ инвестирования имеет и несколько достоинств:
Низкая стоимость недвижимости
Сэкономленные застройщиком средства (расходы на согласование, оформление и прочее) в большинстве случаев понижают стоимость квадратного метра построенного дома.
Простая процедура оформления
Также, на основании документов от ЖСК регистрация права собственности на квартиру проходит без лишних нотариальных расходов.
Выгодные условия оплаты
В некоторых случаях при строительстве объекта по договорам ЖСК предоставляется длительная рассрочка (от 4-5 лет и выше). Такой вариант привлекателен для инвесторов с финансовыми трудностями, которые не хотят брать ипотечный кредит.
Договоры об уплате паевых взносов через кооператив все реже встречаются в Украине. Хоть некоторые застройщики на протяжении многих лет успешно возводят объекты по договорам ЖСК, инвестору необходимо соблюдать бдительность при выборе инвестиционного объекта на современном рынке недвижимости. Поэтому проверяйте репутацию строительной компании, наличие скандальных проектов и внимательно читайте условия договора, а лучше отдайте одну из копий на изучение юристу.
Пример договора об уплате паевых взносов
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко прокомментировал договор:
У випадку розірвання або припинення дії даного Договору з ініціативи ЖБК з підстав передбачених цим Договором, вступний та цільовий внески Учаснику не повертаються, а пай повертається у безготівковій формі протягом 10 календарних днів після укладення Договору про сплату внесків на будівництва вказаного в цьому договорі Об’єкту нерухомості з новим Учасником, сплати новим учасником паю в сумі, внесеній Учасником. В угоді про розірвання договору Сторони можуть передбачити більш короткий строк повернення паю.
З чого можна зробити наступні висновки. Вступний та цільові внески не повертаються Учаснику не залежно від того з чиєї ініціативи розірвано Договір. Пай повертається тільки за умови сплати паю новим Учасником в сумі паю сплаченій Учасником, знову ж таки незалежно від того з чиєї ініціативи розірвано Договір. Повернення паю Учаснику залежить виключно від сплати паю новим Учасником, який не зрозуміло коли з’явиться і сплатить суму паю пропорційно сплаченій Учасником. Повернення паю здійснюється виключно у безготівковій формі.
Новостройки, которые используют в работе договор об уплате паевых взносов через кооператив
- Правильный выбор
- ЖК Загородный клуб
- ЖК Первый парковый квартал
- София
- ЖК Ясногорский
- ЖК Ворзель Парк
- ЖК Милые квартиры
- ЖК Затишний квартал
Прокомментируйте первым