Купівля новобудови: Фонд фінансування будівництва

У зв'язку з різноманітністю різних схем придбання житла на первинному ринку багато покупців губляться у виборі. Одним з варіантів покупки бажаної квартири сьогодні залишається участь у Фонді фінансування будівництва. Що це за схема і в чому її переваги?

Фонд фінансування будівництва: поняття та особливості

Купівля квартири в новобудові за допомогою участі у Фонді фінансування будівництва (ФФБ) – це спосіб, який має законодавчо відрегульовану схему інвестування. Правові подробиці цього способу детальніше описані в таких нормативно-правових актах:

• Закон України №978-IV від 19.06.2003 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
• Закон України №3201-IV від 15.12.2005 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» та інші.

У схемі придбання житла через ФФБ присутні 4 суб'єкта:

• забудовник. Організація, що займається будівництвом житла;
• управитель. Фінустанова, яка керує залученими коштами в цілях довірителя, і контролює дії замовника і забудовника;
• довіритель. Інвестор, який вкладає свої кошти в об'єкт;
• замовник. Власник земельної ділянки, на якому планується або відбувається забудова.

Що таке Фонд фінансування будівництва?

Фондом фінансування будівництва називають фінансові кошти фізичних та юридичних осіб, які будуть використані для будівництва об'єкта і передачі його в подальшому у власність інвесторів. Виділяють 2 види ФФБ:

• «А». У таких фондах вартість об'єкта визначає забудовник, який виступає гарантом введення споруди в експлуатацію незалежно від обсягів залучених коштів;
• «Б». У таких фондах управитель ФФБ встановлює ціну об'єкта і відповідає за акумулювання необхідних інвестицій.

У кожного ФФБ є окремі реквізити, при цьому законодавчо не встановлені обсяги залучених інвестицій чи обмеження щодо кількості об'єктів, які фінансуються фондом. При покупці квартири через Фонд фінансування будівництва інвестор набуває конкретну квартиру, а не, наприклад, права на покупку побудованого об'єкта в майбутньому.

Хто може створити Фонд фінансування будівництва?

Фонд – не юридична особа. Тому його може створити як банк, так і комерційна компанія з ліцензією на проведення операцій з нерухомістю або здійснення діяльності по залученню інвестицій для фінансування будівництва.

Ще однією умовою здійснення продажів житла через ФФБ виступає розмір статутного капіталу. Ця величина повинна перевищувати 1 млн євро, при цьому сума повинна бути оплачена коштами до початку залучення інвестицій для будівництва. Тому, логічно, що найбільш безпечний управитель ФФБ – великий системний банк.

Купівля новобудови: інвестиційний договір

Хто регулює діяльність ФФБ?

Схема покупки житла за допомогою Фонду фінансування будівництва знаходиться під серйозним контролем з боку державних органів. Так, роботу ФФБ контролюватиме Національний Банк України, якщо управитель – банк, і Нацкомісія з регулювання ринків фінпослуг, якщо керівник – фінансова компанія.

Забудовники намагаються менше працювати за договорами ФФБ через високий рівень уваги з боку контролюючих органів до всіх учасників будівництва, великих обсягів звітної документації та супутніх фінансових витрат. Наприклад, фонди виду «Б» в Україні зовсім не створюються.

Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири

ФФБ: принцип роботи

Кожен потенційний покупець хоче розуміти, куди підуть його особисті кошти і як він отримає в розпорядження свою власність. Порядок роботи фонду розділяє на вісім етапів:

1. Спочатку забудовники розробляють і затверджують правила фонду.
2. Потім відкривають рахунки.
3. Укладають угоди (договір) з замовниками та управителями. З цього моменту фонд вважається створеним.
4. Підписують угоди з інвесторами.
5. Перераховують кошти за допомогою управителя (організатора).
6. Інвестори отримують майнові права після 100% оплати (видається довідка встановленого зразка).
7. Забудовники передають власність.
8. Ліквідують фонд після виконання всіх його зобов'язань.

Незважаючи на велику кількість етапів, покупка квартир через ФФБ – перевірений і поширений спосіб інвестування на ринку первинного житла.

Договір купівлі квартири через ФФБ

Договір про участь у ФФБ між інвестором і управителем укладається на підставі Типового договору, який затверджений Постановою КМУ №227 від 20.03.2013. Через складність схеми краще уважно вчитуватися в умови угоди, а краще – залучити юриста відповідної кваліфікації. Обговорюйте кожен спірний пункт договору і вносьте відповідні зміни. Перевірте, як чітко прописані терміни дії, відомості про об'єкт інвестування, сума і порядок перерахування коштів, валюта оплати, доплата за додаткові квадратні метри та інше.

Переваги та недоліки ФФБ

Як і будь-яка інша схема, покупка житла через Фонди фінансування будівництва має деякі ризики, які необхідно враховувати. Але і переваги у такої угоди теж можна знайти – саме це і приваблює інвесторів рік від року.

До переваг ФФБ відносяться:

• контроль з боку державних контролюючих органів (цільового використання коштів, учасників будівництва та інше);
• діяльність ФФБ вимагає збору повного пакету дозвільної документації;
• низька ймовірність подвійних перепродажів;
• інвестиції через ФФБ не обкладаються податками;
• законодавча можливість заміни забудовника або управителя;
• особливий статус фонду. У разі банкрутства або ліквідації управителя кошти залишаються на рахунках і можуть передаватися іншому управителю для продовження будівництва.

Серед ризиків покупки квартири через ФФБ варто відзначити такі:

• можливість створення контрольованого управителя. Організація може діяти в інтересах забудовника, ігноруючи запити інвесторів, і розпоряджатися отриманими коштами в своїх інтересах;
• ризик затримок здачі об'єкта будівництва в термін (як і в інших схемах);
• складність схеми для розуміння;
• типовий договір найчастіше не захищає інтереси довірителів;
• складність виходу з ФФБ. Довіритель поверне свої кошти тільки після продажу об'єкта іншому інвестору або після закінчення будівництва;
• заплутаність правил ФФБ. Наприклад, в них може не бути прописаний механізм розірвання договору або вказуватися винагорода управителя;
• відсутність зв'язку із забудовником.

Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив

Фонд фінансування будівництва – надійний і діючий механізм покупки житла. Але, як і будь-який інший схемою, інвестору при співробітництві з ФФБ необхідно уважно читати всі договори і правила, перевіряти ліцензії та інші необхідні для будівництва документи.

Коментар юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокоментував особливості договору:

Основна проблема Договору в тому, що ніхто не застрахований від можливого банкрутства або ж не завершення будівництва у встановлений строк. 

Крім того, системною проблемою будь-якого з існуючих механізмів фінансування є те, що вкладник коштів отримує не право власності на нерухомість, а майнові права. Завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право ніким не буде визнане і не трансформується у право власності, адже відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на об’єкт нерухомості виникає з моменту його створення, прийняття в експлуатацію та державної реєстрації. 

Однак, якщо все ж таки вирішити профінансувати будівництво житла, то для мінімізації можливих ризиків варто звернути увагу на ринкові позиції Забудовника та Управителя, їх платоспроможність та інші будівельні проекти які вони супроводжували.

Новобудови, в яких можна придбати квартиру за допомогою фонду фінансування будівництва

1. Аристократ
2. ЖК Авіа-Квартал