Забудовники намагаються використовувати різні способи продажу житла і залучення інвестицій для будівництва житлових будинків, тому що чим різноманітніше пропозиції, тим простіше знайти для них клієнтів. Часто в Україні інвесторам пропонують купувати квартиру в новобудовах за договором купівлі-продажу облігацій. Що це за угода – розглянемо докладніше.
Договір купівлі-продажу цільових облігацій: що це?
В Україні існує кілька способів інвестування в будівництво житла, один з популярних – покупка цільових облігацій. Цей спосіб відноситься до розряду легальних, що підкріплено ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».
У ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок» вказується термін «облігація» і специфіка поводження з ними.
Облігація – цінний папір, що засвідчує внесення її першим власником грошових коштів, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом, підтверджує зобов'язання емітента повернути власнику облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення терміни і виплатити прибуток за облігацією.
Забудовник погашає цільові облігації квадратними метрами / житлом – покупцям цінних паперів передається квартира. Ці цінні папери бувають дисконтними, процентними і цільовими, саме останній вид користується популярністю в українських забудовників.
Цільова облігація – цінний папір, згідно якій здійснення зобов'язань дозволяється шляхом передачі товарів та / або послуг.
Будівельні компанії використовують саме цей спосіб продажу нерухомості, щоб залучити кошти приватних інвесторів для будівництва об'єкта. Порядок розміщення емітентом (забудовником) облігацій визначає Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку (НКЦБФР).
Порядок покупки квартири за договором купівлі-продажу цільових облігацій
Схема інвестування з використанням цільових облігацій складається з 4 етапів:
- випуск цільових облігацій;
- їх викуп;
- підписання договору;
- отримання нерухомості.
Випуск цільових облігацій
Будівельна компанія випускає цінні папери (робить емісію) в установленому НКЦПФР порядку (публікується оголошення, реєструється випуск, розміщується глобальний сертифікат та інше). У цільових облігаціях вказується, що базовим товаром виступає одиниця нерухомості (найчастіше, це фіксована частина 1 квадратного метра, наприклад, 0,01).
Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив
Забудовник паралельно випускає інформативний для покупця юридичний документ – проспект емісії, в якому вказані всі нюанси щодо випущених цінних паперів.
Викуп цільових облігацій
Після емісії весь обсяг цінних паперів за номінальною вартістю купує фінансовий посередник (наприклад, венчурний інвестиційний фонд або банк). Надалі цільові облігації продаються інвесторам (майбутнім власникам квартир) одним лотом, який відповідає за кількістю площі однієї квартири. Цінні папери повністю викуплені при внесенні 100% оплати необхідної суми фінансовому посереднику.
У підсумку виходить, що числу квартир в об'єкті відповідає кількість приватних інвесторів, кожен з яких викупив відповідну частину цінних паперів.
Підписання договору
В цільовій облігації позначено лише серію, номер, кількість квадратних метрів, при цьому не вказується конкретна квартира (з описом її точного місця розташування). Тому забудовник укладає з фінансовим посередником, а той, у свою чергу, з інвестором спеціальний договір – «бронювання», «резервування» або з іншою назвою, – за яким будівельна компанія залишає за конкретним власником цінних паперів певний об'єкт нерухомості.
Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири
У тексті угоди зазначаються характеристики квартир: секція, поверх, загальна і житлова площа, номер та інше. Також описуються умови і порядок передачі об'єкта нерухомості покупцю з точним списком документів, які будуть потрібні для реєстрації права власності.
Отримання житла
Після прийняття новобудови в експлуатацію покупці в обумовлений термін (вказується в проспекті емісії) пред'являють емітенту свій лот цінних паперів. Будівельна компанія погашає цільові облігації шляхом передачі інвесторам вказаної в облігаціях кількості квадратних метрів. Фактично, емітент купує облігації, а на виручену суму інвестор купує квартиру, зазначену в договорі «резервування». Інвестор реєструє право власності на об'єкт нерухомості.
Приклад договору купівлі-продажу цільових облігацій
В українському правовому полі відсутній типовий договір купівлі-продажу цільових облігацій. Але юристи знаходять і тут вихід – складають такі угоди, спираючись на існуючі правові норми і використовуючи елементи інших договірних конструкцій. Але інвестору необхідно мати на увазі, що такий договір (бронювання, резервування та інше) не має правової сили без володіння цільовими облігаціями.
Переваги та недоліки покупки квартири за допомогою цільових облігацій
Попри те, що договір купівлі-продажу цільових облігацій вважається законною схемою придбання квартири на первинному ринку житла, інвесторам потрібно грамотно оцінювати ризики.
Переваги договору купівлі-продажу цільових облігацій:
- схема регламентується українським законодавством;
- обсяг емісії цільових облігацій обмежений і не перевищує вартості об'єкта нерухомості відповідно до проектної документації;
- умови випуску цільових облігацій можна змінити (за згодою інвесторів можуть змінюватися лише терміни погашення);
- цільові облігації – матеріальне майно покупця. Цінні папери можуть оформлятися як застава для отримання кредиту;
- зберігання цільових облігацій здійснюється на рахунках – відсутній ризик втрати документів (наприклад, у зв'язку з протиправною діяльністю третіх осіб).
Купівля новобудови: інвестиційний договір
Недоліки договору купівлі-продажу цільових облігацій:
- схема складна для розуміння інвестора;
- Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку не контролює хід будівництва та дотримання термінів здачі в експлуатацію об'єкта. Ці функції покладені на фінансового посередника;
- інвестор може розраховувати тільки на виплату номінальної вартості цільових облігацій (розмір компенсації може виявитися нижче вартості, за якою їх продавав фінансовий посередник) в разі визнання емісії недійсною, юридичних розбіжностей з приводу невідповідності об'єкта умовам договору, різкого погіршення фінансового становища забудовника;
- інвестор повинен пред'явити облігації для погашення в певний термін (в іншому випадку покупець ризикує втратити об'єкт);
- необхідність відкриття рахунків для зберігання цінних паперів (додаткові витрати).
Купівля житла в новобудові за допомогою договору купівлі-продажу цільових облігацій – один з найбільш надійних способів. Але навіть в такій схемі необхідно уважно ставитися до забудовника і всіх учасників угоди: перевіряти наявність ліцензій, дозвільної документації, вивчати проспект емісії, перевіряти відсутність незакінчених об'єктів у забудовника.
Коментар юриста
Руслан Дмитренко, прокоментував тип договора:
Механізм інвестування за цим Договором полягає у тому, що Емітент, тобто забудовник (або ж інша організація за домовленістю з забудовником) випускає облігації (цінний папір, що посвідчує внесення його першим власником грошей). Фізичні особи, що купили такі цінні папери, після настання терміну викупу облігацій одержують право обміняти їх на квартиру.
Цей спосіб інвестування вигідний, насамперед, забудовнику, адже дозволяє оптимізувати оподатковування. Згідно із п.п. 141.6.1. п. 141.6 ст. 141 Податкового кодексу України встановлено, що звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).
Такого виду Договір являється досить таки складним для розуміння інвестора та вимагає від нього особливої уважності.
Прокоментуйте першим