Придбання новобудови: договір пайової участі в будівництві

Придбання новобудови: договір пайової участі в будівництві Інші новини
Договір пайової участі – документ, що регламентує умови і порядок передачі частини об'єкта від забудовника інвестору в обмін на внесений пай.

Даний матеріал доступний в російській версії

Договір дольової (пайової) участі (ДДУ) прямо не передбачений законодавством України як інструмент врегулювання взаємовідносин між інвестором і забудовником. Закон не лише не забороняє використовувати такі угоди в будівництві, але і згадує їх в числі документів при здійсненні певних операцій з нерухомістю.

В пункті 78 Постанови КМУ №1127 від 25.12.15 у переліку документів, які може використовувати інвестор при оформленні прав власності на квартиру, зазначений договір про пайову участь. Тому ДДУ можна вважати не просто законними, а й такими, які допоможуть інвестору відстояти свої права при оформленні нерухомості.

Що таке договір пайової участі

Договір пайової участі по фінансуванню будівництва об'єктів нерухомості. Цивільним законодавством України не передбачено такого виду договорів, як договір про пайову участь у будівництві. Договором визначається порядок розподілу між сторонами відповідних частин створеного об'єкта нерухомості.

що таке договір пайової участі

Договір пайової участі в будівництві є інструментом залучення фінансів фіз- або юросіб для спорудження будинку в цілому і подальшої передачі його частин пайовикам пропорційно до зроблених внесків. Можна сказати, що, уклавши ДДУ, інвестори будують об'єкт «вскладчину», після чого він розділяється між сторонами в описаному порядку. Частково такі договори мають ознаки декількох видів угод:

  • договорів про спільну діяльність;
  • інвестиційних контрактів;
  • договорів підряду;
  • контрактів купівлі-продажу майнових прав в майбутньому тощо.

Придбання новобудови: договір купівлі-продажу майнового права


Маючи схожість з цими документами, ДДУ практично не повинен відноситися до жодного з них. Якщо він буде ідентифікований як договір спільної діяльності, то згідно з параграфом 2 глави 77 ЦКУ такі взаємовідносини повинні регулюватися в рамках норм, встановлених для простого товариства, а не за правилами пайової участі. В іншому випадку контролюючі органи можуть визнати угоду удаваним правочином, після чого змусять застосувати до неї зовсім інші законодавчі норми та правила.

Тому, якщо ДДУ схожий, наприклад, на договір простого товариства, в ньому стануть корисними позиції, що суперечать спільній діяльності:

  • поділ сторін на інвестора та особу, яка приймає інвестиції;
  • відсутність спільного майна тощо.

ДДУ не має чіткого регламенту в законодавстві щодо змісту, що дає можливість застосовувати в ньому елементи договорів інших типів, забезпечуючи умови і гарантії, зручні для обох сторін угоди. Але іноді ця особливість дозволяє забудовникам зловживати правами і складати договір з умовами, зручними лише для них.

ДДУ легітимний на підставі Цивільного кодексу, в першій главі першого розділу загальних положень якого сказано, що сторони мають право укладати договір, відповідно до цивільного законодавства, навіть якщо його форма не передбачена відповідними актами. Таким чином, на основі об'єднання положень декількох різного роду угод і створюється договір пайової участі.

договір дольової участі

Кожен з пайовиків несе певні зобов'язання. Залежно від їх обсягу інвестори отримують свою частку в побудованій споруді. Для реалізації цілей договору різні пайовики можуть виконувати різні функції:

  • надавати ділянку;
  • виділяти фінанси на зведення будинку;
  • організовувати будівельні роботи;
  • надавати будматеріали.

Пайова участь в будівництві: схема

Забудовник бере на себе завдання з надання землі, будівництва своїми силами або із залученням підрядних організацій.


Придбання новобудови: інвестиційний договір


Фізичним особам, які мають пай в будівництві, залишається профінансувати в ньому свою частину (вони вносять кошти на зведення об'єкта в цілому, а обсяг цих коштів дорівнює вартості житлової площі, яку вони отримають у власність після здачі будинку). В результаті пайовики виступають в якості інвесторів, які виплачують вартість своєї квартири.

Особливості укладення договору пайової участі

Залежно від того, виконується будівництво об'єкта одним з пайовиків або залученою підрядною організацією, у схеми є деякі особливості. Якщо забудовник виконує роботи власними силами, ДДУ набуває ознак договору підряду, за яким будівельна компанія за виконану роботу отримає не грошова винагорода, а частину збудованого об'єкта.

Забудовник також може залучити підрядника. При такому положенні справ він стає Гензамовником, і, отримавши доручення інших пайовиків (прописуються в договорі), укладає договір підряду на будівництво житлового будинку або виконання інших робіт.

Пайова участь: житлово-будівельний кооператив

Інвестування через ДДУ проводиться за принципом будівництва будинку житлово-будівельним кооперативом (ЖБК). Забудовник – це його повноправний учасник, а інвестор – асоційований.

пайова участь в житлово-будівельному кооперативі схема

В ст.384 ЦК сказано, що будинок, побудований ЖБК, є його власністю. Щоб стати власником квартири в такому кооперативі, її потрібно викупити. Але з огляду на те, що власник вніс кошти за пай в обсязі, що відповідає вартості квартири, застосовується схема обміну паю на право власності на неї.

При прямій передачі квартири у власність інвестора в обхід ЖБК може мати місце удаваний правочин, і договір пайової участі може бути перекваліфікований в звичайний інвестиційний контракт. У разі невідповідності законодавчим нормам інвестування він буде визнаний недійсним.


Придбання новобудови: договір про оплату пайових внесків через кооператив


В окремих випадках пайовик може вносити оплату своєї частини об'єкта не фінансами, а майном, землею. При цьому виникає нюанс з ПДФО, який з'являється у пайовика через продаж майна та отримання доходу у вигляді частини об'єкта будівництва (п.14.1.54 ПКУ). Оскільки забудовник – це податковий агент пайовика, обов'язки по сплаті податку після передачі об'єкта будівництва покладаються на нього (п.168.1.1 ПКУ).

Переваги договору пайової участі

  1. Вигідна вартість нерухомості. Одна з основних особливостей такого способу придбання житла – порівняно невисока ціна.
  2. Можливість розрахунку в розстрочку. В такому випадку ви можете в індивідуальному порядку домовитися щодо періодичного внесення коштів за квартиру в новобудові.
  3. Простота і надійність схеми. Договір пайової участі реалізується за принципом житлово-будівельних кооперативів.

Недоліки договору пайової участі

  1. Імовірність подвійного продажу одних і тих самих квадратних метрів. Укладаючи договір пайової участі, інвестор наче бронює певну житлову площу на конкретному поверсі, але цей облік веде лише забудовник, тому пайовик не захищений від того, що ця ж квартира, не буде продана ще комусь.
  2. Недотримання термінів будівництва. Через відсутність в законодавстві норм і порядків по відношенню до такого типу інвестування, немає гарантій, що забудовник буде дотримуватися умов договору.
  3. Втрата або збільшена витрата фінансів. Існує не тільки ймовірність зростання собівартості квартири, але і ризик зупинки будівництва через банкрутство забудовника, афери тощо.
  4. Втрата об'єкта інвестування. Забудовник як повноправний учасника ЖБК може взяти на реалізацію проекту кредит. Якщо він не погасить заборгованість вчасно, кредитор має право стягнути будинок, в квадратні метри якого вже вкладено кошти інвесторів.

Як мінімізувати ризики ДДУ

Через відсутність в законодавстві норм і порядків, щодо інвестування за допомогою пайової участі, для захисту своїх прав пайовик може опиратися лише на положення, прописані в контракті. Тому інвестору, перш за все, важливо звернути увагу на те, як захищені його права в рамках угоди. При укладанні договору також не можна залишати поза увагою такі моменти:

  • назву об'єкта будівництва – переконайтеся, що конкретно будується за рахунок пайовиків, чи буде це житловий будинок з бажаною конфігурацією;
  • характеристики земельної ділянки – перевірте її цільове призначення, розміри, а також поцікавтеся документальним підтвердженням прав на землю;
  • наслідки порушень зобов'язань як з боку забудовника, так і інвестора, можуть спричинити не лише неустойку, але і зменшення частки паю або односторонній розрив угоди;
  • результат, який отримає кожна сторона ДДУ – частина об'єкта або частка в ньому.

Також зверніть увагу на вид пайової участі для сторін, час здачі об'єкта, терміни внесення фінансових коштів, порядок надання матеріалів і проведення будівельних робіт, умови та порядок перерозподілу часток. Необхідність в останньому може мати місце при невідповідності площі приміщень в фактично побудованому об'єкті та проектній документації, або при зміні витрат однієї зі сторін, наприклад, у разі збільшення вартості будівництва.

як зменьшити ризики договору пайової участі


Придбання новобудови: форвардний контракт


Укладати договір пайової участі рекомендується з надійним, досвідченим забудовником. Перевірте наявність дозволів, технічної документації на об'єкт, ліцензії. Дізнайтеся про гарантії на повернення коштів при розірванні договору, штрафні санкції, які повинен понести забудовник, порушивши строки здачі будинку, яким чином нерухомість буде передана у власність, що збільшить шанси на чесну угоду.

Коментар юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокоментував договір:

«Забудовник зобов’язується власними силами або із залученням третіх осіб забезпечити необхідний комплекс робіт із будівництва Об’єкту.  

Тут власне потрібно звернути увагу на слово «забезпечує». З чого стає зрозумілим, що Забудовник розраховує на залучення для будівництва Об’єкту третіх осіб, про що і прописує в Договорі. В такому разі у Забудовника потрібно запросити та перевірити документи на підставі яких будівництво здійснює він та треті особи, яких він залучає. Це документи на земельну ділянку, на початок здійснення будівельних робіт та будівельна ліцензія (видається в залежності від категорії складності об’єктів будівництва).

В Розділі обов’язків прописано і термін завершення будівництва. Про зміну термінів будівництва та їх причини Пайовик повідомляються письмово. Строки в які це має бути здійснено не передбачено. Не зрозумілим залишається і те, чи буде дане повідомлення надіслане до того як завершаться заплановані строки чи уже після того як Забудовник їх порушить.

Протягом 30 календарних днів після завершення робіт з будівництва Об'єкта зобов'язується отримати документи про введення Об'єкта в експлуатацію. На що Пайовику також потрібно робити поправку при очікуванні документів для реєстрації права власності на квартиру. 

Усі необхідні документи для реєстрації права власності Забудовник зобов’язується Пайовику надати».

Новобудови, які використовують в роботі договір пайової участі

Підпишіться на розсилку

Отримуйте першими новини в зручному форматі

Коментарі

Додати коментар до статті
← Попередній матеріал
Що таке хрущовка Що таке хрущовка
Наступний матеріал
Успіхи України у рейтингу «Doing Business-2018» Успіхи України у рейтингу «Doing Business-2018»
×
?
Оцініть сторінку

Будемо раді дізнатися ваші побажання. Це допоможе нам зробити сторінку краще.

дякуємо за ваш відгук!

Новобудови на DOM.RIA