Договор долевого (паевого) участия (ДДУ) прямо не предусмотрен законодательством Украины как инструмент урегулирования взаимоотношений между инвестором и застройщиком. Закон не только не запрещает использовать такие соглашения в строительстве, но и упоминает их в числе бумаг при осуществлении определенных операций с недвижимостью.
В пункте 78 Постановления КМУ №1127 от 25.12.15 в числе документов, которые может использовать инвестор при оформлении прав собственности на квартиру, указан договор о паевом участии. Поэтому ДДУ можно считать не просто законными, но и таковыми, которые помогут инвестору отстоять свои права при оформлении недвижимости.
Что такое договор паевого участия
Договор долевого участия по финансированию строительства объектов недвижимости. Гражданским законодательством Украины не предусмотрен такой вид договоров, как договор о долевом участии в строительстве. Договором определяется порядок распределения между сторонами соответствующих частей созданного объекта недвижимости.
Договор долевого участия в строительстве представляет собой инструмент привлечения финансов физ- или юрлиц, для сооружения дома в целом и дальнейшей передачи его частей пайщикам пропорционально к сделанным взносам. Можно сказать, что, заключив ДДУ, инвесторы строят объект «вскладчину», после чего он разделяется между сторонами в описанном порядке. Частично такие договора имеют признаки нескольких видов соглашений:
- договоров о совместной деятельности;
- инвестиционных контрактов;
- договоров подряда;
- контрактов купли-продажи имущественных прав в будущем и др.
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права
Имея сходства с этими документами, ДДУ практически не должен представлять собой ни один из них. Если он будет идентифицирован в качестве договора совместной деятельности, то согласно параграфу 2 главы 77 ГКУ такие взаимоотношения должны регулироваться в рамках норм, установленных для простого товарищества, а не по правилам долевого участия. В ином случае контролирующие органы могут признать соглашение мнимой сделкой, после чего заставят применить к ней совсем другие законодательные нормы и правила.
Поэтому, если ДДУ похож, например, на договор простого товарищества, в нем станут полезными позиции, противоречащие совместной деятельности:
- разделение сторон на инвестора и лицо, принимающее инвестиции;
- отсутствие складочного имущества и др.
ДДУ не имеет четкого регламента в законодательстве насчет содержания, что дает возможность применять в нем элементы договоров других типов, обеспечивая условия и гарантии, удобные для обеих сторон сделки. Но иногда эта особенность позволяет застройщикам злоупотреблять правами и составлять договор с условиями, удобными только для них.
ДДУ легитимный на основании Гражданского кодекса, в первой главе первого раздела общих положений которого сказано, что стороны имеют право заключать договор, в соответствии с гражданским законодательством, даже если его форма не предусмотрена соответствующими актами. Таким образом, на основе объединения положений нескольких различного рода соглашений и создается договор долевого участия.
Каждый из пайщиков несет определенные обязательства. В зависимости от их объема инвесторы получают свою долю в построенном сооружении. Для реализации целей договора разные пайщики могут выполнять разные функции:
- предоставлять участок;
- выделять финансы на возведение дома;
- организовывать строительные работы;
- предоставлять стройматериалы.
Долевое участие в строительстве: схема
Застройщик берет на себя задачи по предоставлению земли, строительству своими силами или с привлечением подрядных организаций.
Покупка новостроя: инвестиционный договор
Физическим лицам, которые имеют долю в строительстве, остается профинансировать в нем свою часть (они вносят средства на возведение объекта в целом, а объем этих средств равен стоимости жилплощади, которую они получат в собственность после сдачи дома). В результате пайщики выступают и в качестве инвесторов, выплачивающих стоимость своей квартиры.
Особенности заключения договора долевого участия
В зависимости от того, выполняется строительство объекта одним из пайщиков или привлеченной подрядной организацией, у схемы есть некоторые особенности. Если застройщик выполняет работы собственными силами, ДДУ обретает признаки договора подряда, по которому строительная компания за выполненную работу получит не денежное вознаграждение, а часть построенного объекта.
Застройщик также может привлечь подрядчика. При таком положении дел он становится гензаказчиком, и, получив поручения остальных пайщиков (прописываются в договоре), заключает договор подряда на возведение жилого дома или выполнение других работ.
Долевое участие: жилищно-строительный кооператив
Инвестирование через ДДУ производится по принципу строительства дома жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Застройщик – это его полноправный участник, а инвестор – ассоциированный.
В ст.384 ГК сказано, что дом, построенный ЖСК, является его собственностью. Чтобы стать собственником квартиры в таком кооперативе, ее нужно выкупить. Но так как владелец внес средства за пай в объеме, равном стоимости квартиры, применяется схема обмена пая на право собственности на нее.
При прямой передаче квартиры во владение инвестора в обход ЖСК может иметь место мнимая сделка, и договор долевого участия может быть переквалифицирован в обычный инвестиционный контракт. При несоответствии законодательным нормам инвестирования он будет признан недействительным.
Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив
В отдельных случаях пайщик может вносить оплату своей части объекта не финансами, а имуществом, землей. При этом возникает нюанс с НДФЛ, который появляется у пайщика из-за продажи имущества и получения дохода в виде части объекта строительства (п.14.1.54 НКУ). Так как застройщик – это налоговый агент пайщика, обязанности по уплате налога после передачи объекта строительства возлагаются на него (п.168.1.1 НКУ).
Преимущества договора долевого участия
- Выгодная стоимость недвижимости. Одна из основных особенностей такого способа покупки жилья – сравнительно невысокая цена.
- Возможность расчета в рассрочку. В таком случае вы можете в индивидуальном порядке договориться о периодическом внесении средств за квартиру в новостройке.
- Простота и надежность схемы. Договор паевого участия задействуется по принципу жилищно-строительных кооперативов.
Недостатки договора долевого участия
- Вероятность двойной продажи одних и тех же квадратных метров. Заключая договор паевого участия, инвестор как бы бронирует определенную жилплощадь на конкретном этаже, но этот учет ведет только застройщик, поэтому пайщик не защищен от того, что эта же квартира, не будет продана еще кому-то.
- Несоблюдение сроков строительства. Из-за отсутствия в законодательстве норм и порядков по отношению к такому типу инвестирования, нет гарантий, что застройщик будет соблюдать условия договора.
- Потеря или увеличенный расход финансов. Существует не только вероятность роста себестоимости квартиры, но и риск остановки строительства из-за банкротства застройщика, афер и др.
- Утеря объекта инвестирования. Застройщик как полноправный участника ЖСК может взять на реализацию проекта кредит. Если он не погасит задолженность вовремя, кредитор имеет право взыскать дом, в квадратные метры которого уже вложены средства инвесторов.
Как минимизировать риски ДДУ
Из-за отсутствия в законодательстве норм и порядков, касательно инвестирования посредством долевого участия, для защиты своих прав пайщик может опираться только на положения, прописанные в контракте. Поэтому инвестору, прежде всего, важно обратить внимание на то, как защищены его права в рамках соглашения. При заключении договора также нельзя упускать из виду такие моменты:
- название объекта строительства – убедитесь, что конкретно строится за счет пайщиков, будет ли это жилой дом с желаемой конфигурацией;
- характеристики земельного участка – проверьте его целевое назначение, размеры, а также поинтересуйтесь документальным подтверждением прав на землю;
- последствия нарушений обязательств как со стороны застройщика, так и инвестора, могут повлечь не только неустойку, но и уменьшение доли пая или односторонний разрыв соглашения;
- результат, который получит каждая сторона ДДУ – часть объекта или доля в нем.
Также обратите внимание на вид паевого участия для сторон, время сдачи объекта, сроки внесение финансовых средств, порядок предоставление материалов и проведения строительных работ, условия и порядок перераспределения долей. Необходимость в последнем может иметь место при несоответствии площади помещений в фактически построенном объекте и проектной документации, или при изменении затрат одной из сторон, например, в случае увеличения стоимости строительства.
Покупка новостроя: форвардный контракт
Заключать договор долевого участия рекомендуется с надежным, опытным застройщиком. Проверьте наличие разрешений, технической документации на объект, лицензии. Узнайте о гарантиях на возврат средств при расторжении договора, штрафных санкциях, которые должен понести застройщик, нарушив сроки сдачи дома, каким образом недвижимость будет передана в собственность, что увеличит шансы на честную сделку.
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко прокомментировал договор:
«Забудовник зобов’язується власними силами або із залученням третіх осіб забезпечити необхідний комплекс робіт із будівництва Об’єкту.
Тут власне потрібно звернути увагу на слово «забезпечує». З чого стає зрозумілим, що Забудовник розраховує на залучення для будівництва Об’єкту третіх осіб, про що і прописує в Договорі. В такому разі у Забудовника потрібно запросити та перевірити документи на підставі яких будівництво здійснює він та треті особи, яких він залучає. Це документи на земельну ділянку, на початок здійснення будівельних робіт та будівельна ліцензія (видається в залежності від категорії складності об’єктів будівництва).
В Розділі обов’язків прописано і термін завершення будівництва. Про зміну термінів будівництва та їх причини Пайовик повідомляються письмово. Строки в які це має бути здійснено не передбачено. Не зрозумілим залишається і те, чи буде дане повідомлення надіслане до того як завершаться заплановані строки чи уже після того як Забудовник їх порушить.
Протягом 30 календарних днів після завершення робіт з будівництва Об'єкта зобов'язується отримати документи про введення Об'єкта в експлуатацію. На що Пайовику також потрібно робити поправку при очікуванні документів для реєстрації права власності на квартиру.
Усі необхідні документи для реєстрації права власності Забудовник зобов’язується Пайовику надати».
Прокомментируйте первым