Покупка новостроя: форвардный контракт Назад

Покупка новостроя: форвардный контракт

Форвардный контракт – современный способ инвестировать в жилищное строительство. Какова схема использования, положительные стороны и риски форварда.

В поиске оптимального средства для привлечения финансов в сферу строительства жилья застройщики стали практиковать использование форвардных контрактов (ФК). Основные их особенности в том, что инвестор имеет дополнительные гарантии, а строительная компания может применять удобную, выгодную и сравнительно простую схему финансирования.

Что такое форвардный контракт

Форвардный контракт (форвард) – производный финансовый инструмент, договор между двумя участниками, согласно которому продавец обязуется поставить, а покупатель – оплатить и получить определенное количество базового актива в будущем по цене, определенной в момент заключения сделки.

что такое форвардный контракт

В строительстве этот документ представляет собой соглашение, по которому застройщик обязан в будущем передать инвестору права на недвижимость, а покупатель – оплатить и принять этот актив.

Форвардный контракт – стандартизированный гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем передать базовый актив покупателю на установленных условиях в определенный срок, а покупатель берет на себя обязанности принять базовый актив в установленный срок и уплатить сумму, оговоренную в соглашении (п.14.1.45.3 НКУ).

По закону форвард позиционируется как дериватив – документ, регламентирующий взаимоотношения продавца и покупателя нематериальных, материальных активов или ценных бумаг, но не в данный момент, а в будущем (ст.14 НКУ). В этом договоре указаны:

  • сроки выполнения прав и обязанностей;
  • условия передачи объекта сделки;
  • суммы расчетов между сторонами и др.

В Налоговом кодексе сказано, что форварды заключаются вне организаторов торговли. Они регистрируются товарной биржей, которая вправе следить за выполнением их условий. Этот порядок дает дополнительные гарантии инвестору на его права. По Закону «О товарной бирже» соглашения, регистрирующиеся таким образом можно не заверять у нотариуса.

Схема применения ФК

В законодательстве Украины нет норм и порядков, которые определяли бы форварды в качестве средств привлечения инвестиций. Поэтому застройщики сумели адаптировать схему таким образом, чтобы она не противоречила действующим законам, тем самым была легальной.

использование форвардного договора


Покупка новостроя: инвестиционный договор


Чтобы применить такой инструмент согласно законодательству, он используется не напрямую между застройщиком и покупателем, а через третье лицо – институт совместного инвестирования. От имени организации выступает КУА – компания по управлению активами. Основной ее задачей является формирование инвестиционного фонда. В реализации схемы участвуют четыре субъекта:

  • будущий владелец квартиры;
  • застройщик;
  • КУА;
  • товарная биржа.

Чтобы законно использовать форвардный контракт, сделка заключается следующим образом:

Заключение форварда

На начальном этапе заключается форвардный контракт. Сторонами соглашения выступают КУА и застройщик. ФК предусмотрено выполнение обязательств по передаче/приему имущественных прав. Он вносится товарной биржей в реестр с фиксацией цены исполнения контракта.

форвардный контракт

Продажа форварда инвестору

На этом этапе КУА продает будущему владельцу квартиры ФК по рыночной цене (в момент подписания его цена была нулевой). В ходе этой операции инвестор выплачивает часть денег (основную долю прибыли, которую застройщик получает от продажи объекта недвижимости). Сумма аккумулируется на счету инвестиционного фонда.


Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива


Обязанности и права, закрепленные за покупателем в ФК, переходят инвестору. Этот договор также проходит через биржу, поэтому заверять его у нотариуса не нужно.

Исполнение форварда

По условиям дериватива покупатель заключает договор купли-продажи имущественных прав уже непосредственно с застройщиком. В рамках этого соглашения инвестору предстоит заплатить оставшуюся сумму, равную себестоимости недвижимости. Покупателю переходят имущественные права на квартиру с конкретными характеристиками. Он сможет зарегистрировать за собой право собственности на нее по факту сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

схема применения форвардного контракта

Инвестируя через форвард, покупателю предстоит сначала приобрести дериватив по соглашению с КУА, оплатить его, а потом купить имущественные права на квартиру непосредственно у застройщика. Последний получает часть средств напрямую от инвестора, а часть – через институт совместного инвестирования.

Причины популярности способа

Кроме того, что застройщики применяют эту схему, чтобы обеспечить дополнительные гарантии инвесторам, тем самым привлекая их, форварды достаточно удобны и для них самих:

  1. Оптимизация налогообложения. Согласно п.1.1 ст.196 НКУ операции с деривативами (в данном случае с форвардным контрактом) не облагаются налогами, кроме того здесь практически отсутствует налог на прибыль.
  2. Возможность проведения строительства в рамках партнерства. Можно практиковать подход, когда одна компания строит объект и имеет разрешительную документацию, а другая – владеет правами на землю.
  3. Простота и отсутствие дополнительных расходов. Не действует ряд строгих ограничений, как при использовании облигаций, отсутствуют затраты, связанные с выпуском ценных бумаг, нет контроля госорганов.
  4. Минимизация рисков. Отсутствие в законе строгого регламента касательно привлечения инвестиций посредством форвардов сводит вероятность неблагоприятного развития событий к минимуму, в том числе исключает дефолт.

Покупка новостроя: договор купли-продажи облигаций


При такой схеме застройщик не загнан в жесткие рамки и может начинать привлекать инвесторов уже на стадии оформления разрешений на строительство. Этот вид инвестирования достаточно удачно адаптирован к законодательству, поэтому не выглядит в глазах фискальной службы как способ уклонения от налогов или метод незаконного привлечения финансов от физических лиц в жилищное строительство.

Преимущества инвестирования через форвардный контракт

  1. Невозможность организации двойной продажи. По этой схеме покупатель форварда становится единственным лицом, которому застройщик может передать имущественные права на недвижимость.
  2. Отсутствие у застройщика возможности распоряжаться недвижимостью. Риск исключен как до, так и после полного расчета со стороны покупателя.
  3. Отсутствие затрат на нотариальные и другие сопутствующие услуги. Договора не заверяются у нотариуса, и нет необходимости обращаться за прочими платными услугами к третьим лицам.
  4. Выгодная цена. За счет оптимизации налогообложения удается снизить конечную стоимость объекта.

Недостатки инвестирования через форварды

  1. Возможна несвоевременная сдача объекта. Отсутствие законодательного порядка и норм для схемы предоставляют застройщику свободу действий, поэтому он может перенести сроки ввода дома в эксплуатацию.
  2. Не исключено использование средств не по целевому назначению. Это возможно из-за отсутствия контроля над финансами со стороны государственных органов, а также норм законодательства касательного такого способа инвестирования.
  3. Есть вероятность отсутствия разрешительной документации. Застройщик может работать с форвардами до получения разрешений.

Из-за отсутствия в законодательстве порядков относительно инвестирования при помощи форвардов, направлять претензии в случае возникновения этих проблем вы сможете только самому застройщику.

преимущества и недостатки форвардного контракта


Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права


Биржа, на которой регистрируется договор, может контролировать исполнение условий контракта, но она не гарантирует соблюдение сроков окончания строительства или сдачу объекта в принципе. Поэтому важно учесть, насколько качественно защищены права инвестора по условиям договора. Нужно сделать акцент на том, какую часть денег вернет инвестор в случае расторжения контракта по причине несоблюдения условий со стороны застройщика.

Чтобы снизить риски, покупая квартиру в новострое по такой схеме, обращайтесь только к надежным, проверенным застройщикам, которые работают на рынке недвижимости достаточно долго. Контракт стоит заключать, убедившись в готовности разрешительной документации, и заручившись подтверждениями, что объект будет достроен вовремя.

Новостройки, которые используют в работе форвардные контракты

Подпишитесь на рассылку

Получайте первыми новости в удобном формате

Прокомментируйте первым

Добавить комментарий к статье