Придбання новобудови: договір про спільну діяльність (просте товариство)

Договір про спільну діяльність у будівництві – це інструмент врегулювання взаємовідносин між замовником, підрядником і майбутнім власником квартири. В рамках нього всі сторони домовляються про сприяння для досягнення єдиної мети, не створюючи юридичну особу. А згідно з п.2 ст.1130 Цивільного кодексу:

Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.

Механізм об'єднання коштів вкладників для будівництва будинку спільними зусиллями дозволяє обійти використання обов'язкових фінансових організацій, таких як фонди фінансування будівництва або інститути спільного фінансування.

Купівля новобудови: Фонд фінансування будівництва

Що таке договір про спільну діяльність

За договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить закону.

У цьому випадку угода визначається як договір простого товариства – документ, за яким сторони зобов'язуються діяти спільно для досягнення єдиної мети, об'єднавши внески. Повинні виконуватися наступні умови:

• присутня спільна діяльність для реалізації спільної мети;
• за рахунок здійснення внесків створюється спільна часткова власність;
• учасники діють спільно, розподіливши права й обов'язки.

Мета сторін контракту – будівництво і введення в експлуатацію житлового будинку шляхом об'єднання внесків. Згідно зі статтею 1130 Цивільного кодексу, укладаючи такий контракт, забудовник, підрядник і фізичні особи діють в рамках простого товариства. Сторони договору можуть робити внески не лише грошима, а й у вигляді робіт, послуг, ділових зв'язків, майна, в тому числі земельної ділянки тощо (ст.1133 Цивільного кодексу).

Придбання новобудови: форвардний контракт

Таким чином, інтереси учасників не зустрічні, як за традиційного способу інвестування, а паралельні. Тому юридично сторони не вважаються інвестором і особою, що залучає інвестиції.

Законодавство не передбачає використання такої угоди як інструмента інвестування. Але в законі немає і заборони на застосовуваний забудовниками порядок. Тому якщо пункти договору не суперечать закону, угода може бути використана для об'єднання внесків.

Використання договорів простого товариства продовжує застосовуватися забудовниками завдяки спрощеній процедурі фінансування будівництва та оптимізації оподаткування. Норми і порядки спільної діяльності регламентовані главою 77 Цивільного кодексу.

Договір простого товариства в будівництві: схема застосування

Щоб реалізувати механізм об'єднання коштів для будівництва будинку, використовуючи просте товариство, заключають контракти двох типів на різних етапах.

Основний договір про спільну діяльність

Спочатку укладається договір про спільну діяльність між забудовником і підрядником. Сюди також включається сторона 3, яку представляють майбутні інвестори. В контексті цього документа будь-яка зі сторін не може без згоди інших учасників розпоряджатися своєю власністю.

Купівля новобудови: договір купівлі-продажу майнового права

Але для того, щоб в кінцевому підсумку будинок був розподілений між учасниками, відповідні повноваження розпоряджатися майном передаються забудовнику. Для цього всі інші учасники оформлюють довіреність.

Без довіреності будь-які дії щодо будівництва майбутнього об'єкта повинні бути узгоджені з кожним учасником. Тому оформлення документа спрощує процес контролю та управління будівництвом, уможливлює сплату податків. Фактично сторони вже мають різні можливості і права відносно новобудови.

Додаткова угода

Наступний етап – укладення додаткових договорів з інвесторами. В рамках цих документів фізичні особи, які бажають придбати квартиру, приєднуються до числа учасників основного договору про спільну діяльність на правах сторони 3.

За додатковою угодою за вкладником закріплюється певна житлова площа, яку він оплачує. Але вона не має чітких характеристик, таких як розташування, номер квартири тощо. Це вказується в договорі резервування.

«У Додатковій угоді визначаються тільки загальні характеристики квартири без зазначення її номеру та площі (п. 3 Додаткової угоди).

Аби позначити учаснику належне йому майно (квартиру) варто укладати так званий Договір резервування квартири, де вказується її адреса та більш детальні характеристики (метраж, поверх, номер, наявність дверей, вікон, оздоблення, комунікацій тощо)». – Руслан Дмитренко, юрист.

Купівля новобудови: договір купівлі-продажу деривативу

У числі обов'язків фізичної особи, що збирається придбати квартиру – своєчасне фінансування будівництва об'єкта. На цьому внесок в загальну справу третьої сторони закінчується, а всі інші завдання покладені на забудовника і підрядника шляхом передачі відповідних повноважень.

Згідно з нормами Цивільного кодексу побудований об'єкт нерухомості – спільне майно. Частка учасника, що фінансує будівництво, пропорційна розміру його внесків. Щоб отримати можливість зареєструвати право власності на квартиру, учасник отримує належну йому житлову площу на підставі акту розподілу.

Переваги договору простого товариства

1. Простота схеми. Для інвестора спрощується процес оформлення права власності та фінансування. Організаційними питаннями займається довірена сторона – забудовник.
2. Зниження податкового навантаження. Оптимізація оподаткування – одна з причин застосування схеми.
3. Фінансова вигода. У суму не включаються додаткові витрати на послуги сторонніх осіб, адже проект реалізується виключно учасниками. А за відсутності прив'язки до долара не варто переживати про зміну ціни квадратного метра внаслідок коливання курсу валют.
4. Гнучкість схеми. Можна вносити свою частку в будівництво не лише фінансами, але і земельною ділянкою, роботами, інтелектуальною діяльністю тощо.
5. Захист прав на законодавчому рівні. Норми і порядки щодо договору про спільну діяльність розписані в Цивільному кодексі.

Недоліки договору простого товариства

1. Імовірність подвійного продажу майна. За договором за учасником закріплюється не конкретно квартира, а частка в будинку, що відповідає його внеску. Щоб мати хоч якусь гарантію, підписується договір резервування.
2. Можливість нецільового використання коштів. Через те, що договір про спільну діяльність не передбачений в якості інструменту для залучення інвестицій, немає контролю над фінансами з боку уповноважених державних органів.
3. Додаткова відповідальність. Відповідно до цивільного законодавства є ймовірність, що відповідати за порушення, вчинені довіреною особою, будуть й інші учасники простого товариства.

Як знизити ризики договору про спільну діяльність

Щоб зменшити ймовірність шахрайства або несумлінного підходу до своїх обов'язків з боку забудовника або підрядника, дотримуйтеся наступних рекомендацій:

• проаналізуйте репутацію будівельних компаній, досвід, наявність зданих об'єктів, побудованих за договорами аналогічного типу;
• уважно ознайомтеся з правами та обов'язками сторін, описаними не лише в додатковій угоді, але і в основному договорі;
• вивчіть будівельну документацію на об'єкт і порівняйте кількість запланованих квартир з кількістю наявних додаткових угод;
• переконайтеся, що за вами резервується не просто частина в будинку, а конкретна квартира зі встановленою конфігурацією, що зменшить вірогідність вчинення подвійного продажу;
• перевірте наявність дозволів на будівництво, документів на землю, терміни завершення робіт та іншу інформацію;
• дізнайтеся умови і порядок повернення коштів у разі, якщо спільна діяльність припиниться.

Придбання новобудови: договір пайової участі у будівництві

Чим більше інформації ви дізнаєтеся, тим надійніше захистите свої права. Зрозуміти всі тонкощі угоди в конкретному випадку, розібратися і вивчити документацію допоможе юрист.