Покупка новостроя: договор о совместной деятельности (простое товарищество)

Договор о совместной деятельности в строительстве – это инструмент урегулирования взаимоотношений между заказчиком, подрядчиком и будущим владельцем квартиры. В рамках него все стороны договариваются о содействии для достижения единой цели, не создавая при этом юридическое лицо. А согласно п.2 ст.1130 Гражданского кодекса:

Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.

Механизм объединения денег вкладчиков для строительства дома общими усилиями позволяет обойти использование обязательных финансовых организаций, таких как фонды финансирования строительства или институты совместного финансирования.

Покупка новостроя: Фонд финансирования строительства

Что такое договор о совместной деятельности

По договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются вместе действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, не противоречащей закону.

В этом случае соглашение представляет собой договор простого товарищества – документ, по которому стороны обязуются действовать совместно для достижения единой цели, объединив взносы. При этом выполняются следующие условия:

• присутствует совместная деятельность для реализации общей цели;
• за счет совершения взносов создается общая долевая собственность;
• участники действуют сообща, распределив права и обязанности.

Цель сторон контракта – строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома путем объединения взносов. Согласно статье 1130 Гражданского кодекса, заключая такой контракт, застройщик, подрядчик и физические лица действуют в рамках простого товарищества. Стороны договора могут делать взносы не только деньгами, но и в виде работ, услуг, деловых связей, имущества, в том числе земельного участка и др. (ст.1133 Гражданского кодекса).

Покупка новостроя: форвардный контракт

Таким образом, интересы участников не встречные, как при традиционном способе инвестирования, а совпадающие. Поэтому юридически стороны не считаются инвестором и лицом, привлекающим инвестиции.

Законодательство не предусматривает использование такого соглашения в качестве инструмента инвестирования. Но в законе нет и запрета на применяемый застройщиками порядок. Поэтому если пункты договора не противоречат закону, соглашение может быть задействовано для объединения взносов.

Использование договоров простого товарищества продолжает применяться застройщиками из-за упрощенной процедуры финансирования строительства и оптимизации налогообложения. Нормы и порядки совместной деятельности регламентированы Главой 77 Гражданского кодекса.

Договор простого товарищества в строительстве: схема применения

Чтобы реализовать механизм объединения средств для строительства дома, используя простое товарищество, заключается два типа контрактов на разных этапах.

Основной договор о совместной деятельности

Сначала заключается договор о совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком. Сюда также включается сторона 3, которую представляют будущие инвесторы. В контексте этого документа любая из сторон не может без согласия остальных участников распоряжаться своей собственностью.

Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права

Но для того, чтобы в конечном итоге дом был распределен между участниками, соответствующие полномочия распоряжаться имуществом передаются застройщику. Для этого все остальные участники оформляют доверенности.

Без доверенности любые действия в отношении строительства будущего объекта должны быть согласованы с каждым участником. Поэтому оформление документа упрощает процесс контроля и управления строительством, делает возможной уплату налогов. Фактически стороны уже имеют разные  возможности и права по отношению к новостройке.

Дополнительное соглашение

Следующий этап – заключение дополнительных соглашений с инвесторами. В рамках этих документов физические лица, желающие приобрести квартиру, присоединяются к числу участников основного договора о совместной деятельности на правах стороны 3.

По дополнительному соглашению за вкладчиком закрепляется определенная жилплощадь, которую он оплачивает. Но она не имеет четких характеристик, таких как расположение, номер квартиры и др. Это указывается в договоре резервирования.

«У Додатковій угоді визначаються тільки загальні характеристики квартири без зазначення її номеру та площі (п. 3 Додаткової угоди).

Аби позначити учаснику належне йому майно (квартиру) варто укладати так званий Договір резервування квартири, де вказується її адреса та більш детальні характеристики (метраж, поверх, номер, наявність дверей, вікон, оздоблення, комунікацій тощо)». – Руслан Дмитренко, юрист.

Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива

В числе обязанностей физического лица, намеренного приобрести квартиру – своевременное финансирование строительства объекта. На этом вклад в общее дело третьей стороны заканчиваются, а все остальные задачи возложены на застройщика и подрядчика путем передачи соответствующих полномочий.

Согласно нормам Гражданского кодекса построенный объект недвижимости – общее имущество. Доля участника, финансирующего строительство, пропорциональна размеру его взносов. Чтобы получить возможность зарегистрировать право собственности на квартиру, участник получает положенную ему жилплощадь на основании акта распределения.

Преимущества договора простого товарищества

1. Простота схемы. Для инвестора упрощается процесс оформления права собственности, финансирования. Организационными вопросами занимается доверенная сторона – застройщик.
2. Снижение налоговой нагрузки. Оптимизация налогообложения – одна из причин применения схемы.
3. Финансовая выгода. В сумму не включаются дополнительные затраты на услуги сторонних лиц, так как проект реализуется исключительно участниками. А при отсутствии привязки к доллару не стоит переживать об изменении цены квадратного метра из-за колебания курса валют.
4. Гибкость схемы. Можно вносить свою долю в строительство не только финансами, но и земельным участком, работами, интеллектуальной деятельностью и др.
5. Защита прав на законодательном уровне. Нормы и порядки в отношении договора о совместной деятельности расписаны в Гражданском кодексе.

Недостатки договора простого товарищества

1. Вероятность двойной продажи имущества. По договору за участником закрепляется не конкретная квартира, а доля в доме, соответствующая его взносу. Чтобы иметь хоть какую-то гарантию, подписывается договор резервирования.
2. Возможность нецелевого использования средств. Так как договор о совместной деятельности не предусмотрен в качестве инструмента для привлечения инвестиций, нет контроля над финансами со стороны уполномоченных государственных органов.
3. Дополнительная ответственность. Согласно гражданскому законодательству есть вероятность, что отвечать за нарушения, совершенные доверенным лицом, будут и другие участники простого товарищества.

Как снизить риски договора о совместной деятельности

Чтобы уменьшить вероятность мошенничества или недобросовестного подхода к своим обязанностям со стороны застройщика или подрядчика, придерживайтесь следующих рекомендаций:

• проанализируйте репутацию строительных компаний, опыт, наличие сданных объектов, построенных по договорам аналогичного типа;
• внимательно ознакомьтесь с правами и обязанностями сторон, описанными не только в дополнительном соглашении, но и в основном договоре;
• изучите строительную документацию на объект и сравните количество запланированных квартир с количеством имеющихся дополнительных соглашений;
• убедитесь, что за вами резервируется не просто часть в доме, а конкретная квартира с установленной конфигурацией, что затруднит совершение двойной продажи;
• проверьте наличие разрешений на строительство, документов на землю, сроки завершения работ и прочую информацию;
• узнайте условия и порядок возврата средств в случае, если совместная деятельность прекратится.

Покупка новостроя: договор долевого участия

Чем больше информации вы узнаете, тем надежнее защитите свои права. Понять все тонкости сделки в конкретном случае, разобраться и изучить документацию поможет юрист.