Розстрочка або кредит: купуємо квартиру в новобудові

Сьогодні більшість забудовників намагаються охопити якомога більше категорій потенційних покупців. Для цього використовуються такі фінансові інструменти, як продаж на виплат (розстрочка) і кредит. Розглянемо переваги та недоліки цих способів придбання житла, їх особливості та актуальні пропозиції на первинному ринку нерухомості в різних містах України.

Квартира в розстрочку: як оформити

Розстрочка – спосіб покупки нерухомого майна, при якому покупець сплачує вартість товару фіксованими частинами протягом заданого терміну, а передача прав власності відбувається після виплати останнього платежу.

При підписанні договору про розстрочення важливо звернути увагу на:

1. Страховку. Згідно ЗУ, страхувати можна тільки об'єкт нерухомості, але якщо розстрочка оформляється через банк, можливий і пакет повного страхування, як об'єкта, так і забудовника. Договір страхування повинен щороку продовжуватися. Деякі банки прописують штрафні санкції на відсутність страховки, про що часто не повідомляють позичальника.
2. Штрафи. За законом штрафні санкції можуть стягуватися з позичальника тільки в судовому порядку, але деякі банки прописують, що це можливо за виконавчим приписом нотаріуса.
3. Розмір платежу. Повинна бути прописана дата проведення обов'язкового платежу та його списання.

«Сам договір купівлі-продажу з розстрочкою платежу треба вивчити, а саме: сума договору, чи можливо збільшення вартості і наскільки, відсоток переплати, річний або від суми вартості квартири, процедура повернення сплачених грошей в разі дострокового розірвання договору, момент переходу права власності на квартиру, валюта оплати.

При укладенні договору купівлі-продажу з розстрочкою платежу ви ще не власник квартири і стаєте їм або навіть вселяєтеся тільки після повної оплати вартості квартири. Зверніть увагу на цей момент у договорі. Якщо будинок вже зданий в експлуатацію, бажано домовитися із забудовником і прописати це в договорі, що можна заселятися до повної оплати, але власником стати тільки після виплати 100% вартості». Вадим Старцун. Юрист в сфері нерухомості, будівництва та оформлення землі.

Чи можна купити квартиру на виплат

При відсутності необхідної суми на покупку житла інвестори постають перед серйозним вибором – кредит або розстрочка? Що вибрати між цими варіантами?

Для значної частини українців розстрочка та кредит – дієвий метод придбання власного житла. Тому забудовники разом з банківськими організаціями активно використовують ці інструменти для залучення інвесторів.

Скільки коштує квартира в розстрочку

Під час купівлі житла в розстрочку варто заздалегідь розрахувати вартість квадратного метра і порівняти його з аналогічним показником у разі придбання об'єкта одним платежем. Інколи підсумкова вартість нерухомості, купленої на виплат, значно перевищує стандартні пропозиції. Виходить, що до ціни додається кредитна ставка, хоч може і заявлятися, що її немає.

Як перевірити репутацію забудовника

Як купити квартиру в кредит

Варіант купівлі нерухомості в кредит зараз користується великим попитом, але для банків це досить ризиковий продукт. Через це фінансові організації перестраховуються, закладаючи ризик в процентну ставку.

Як взяти кредит на квартиру в Україні

Останнім часом українські банки активно розвивають іпотечне кредитування. Так, згідно зі звітом НБУ за перший квартал 2018 року обсяг нових кредитів склав 565 млн грн, що в 3,9 разів більше порівняно з I кварталом 2017 року. При цьому більше 80% цих коштів припало на 5 українських банків, а одна з головних причин зростання популярності іпотечних кредитів за даними НБУ – розвиток партнерських програм між банками і забудовниками.

Квартира в кредит: хто власник?

За місяць в Україні на первинному ринку житла здається досить багато квартир (наприклад, в Києві близько тисячі). Реалізація нерухомості при цьому не відрізняється високими темпами, а відкладений попит (готовність потенційного покупця придбати товар після зниження ціни, акції та інше) досить великий. Але не у всіх забудовників є необхідна кількість ресурсів для реалізації продажів у кредит, особливо довгостроковий, тому до партнерських програм залучають банківські структури – так з'являється можливість оформити житло в іпотеку.

Оренда або іпотека: що вибрати?

Кредит – банківський продукт, у якого є ряд особливостей. У позичальника ретельно перевіряється кредитна історія і платоспроможність. Виходячи з цих показників банк може дозволити або відмовити у кредитуванні, розрахувати оптимальні розміри платежів на купівлю житла. Фактично, банк купує зазначену нерухомість у забудовника і передає в користування позичальнику. Боржник відповідно до умов договору вносить необхідну суму, після чого стає повноправним власником. Теоретично, в кредит можна придбати квартиру в будь-якій новобудові – рішення залежить від банку.

Банки, які кредитують

Ми зібрали інформацію по десяти українським банкам, які пропонують цікаві умови кредитування житла в різних містах. Вся інформація взята з відкритих джерел та офіційних сайтів компаній.

Так, бачимо, що кредит на квартиру у Приватбанку передбачає від 25% початкового внеску та від 17,9% процентної ставки. Покупцеві слід пам'ятати і про додаткові виплати, які банк може вписати в договір:

• комісії банку за проведену операцію (від 1,5%);
• страховий збір (від 0,25%);
• страхування позичальника (від 0,45%)
• оформлення договору (від 2500 грн);
• державний податок (від 0,1%);
• інші витрати (в залежності від умов угоди).

Тому дуже важливо перед підписанням договору, визначитися з пріоритетами – низький відсоток, можливість максимального терміну кредитування або розмір початкового внеску.

Період, на який надається кредит

Згідно з даними, зібраними нами, мінімальний термін кредиту, що надається банками – 10 років, його пропонує ТАСКОМБАНК. Найбільш тривалий термін – 30 років, його пропонує Аркада. Перед тим, як погоджуватися на довгий термін кредиту, особливо, якщо ви плануєте закрити його раніше, обов'язково уточніть наявність штрафних санкцій за дострокове погашення.

Кредити на квартири: первинний ринок

Сьогодні забудовники як ніколи зацікавлені в максимально швидкому продажу нерухомості, і краще, якщо ще до здачі ЖК в експлуатацію. Тому різні інструменти та методи, в тому числі й реалізація житла за допомогою кредитування та оплати в розстрочку досить популярні сьогодні на ринку первинної нерухомості. Розглянемо актуальні пропозиції українських забудовників з різними умовами.

Житловий комплекс Сонячна Рів'єра

У 15 хвилинах ходьби пішки від зеленого Гідропарку здано два будинки житлового комплексу Сонячна Рів'єра. Нерухомість бізнес-класу зі стінами з керамічної червоної цегли пропонується в кредит на строк до 20 років і першим внеском від 20%. Річна ставка 5.9-21.9% залежно від додаткових умов. На сьогоднішній день в ЖК доступні 1- і 2-кімнатні квартири площею до 77,6 квадратних метрів.

Котеджне містечко Таунхаус Парк

У Трускавці вже здані котеджі площею 130 квадратних метрів в Котеджному містечку Таунхаус Парк. Забудовник пропонує придбати нерухомість комфорт-класу в кредит терміном до 20 років, початковим внеском від 30% і річною ставкою від 21.5 %. На сьогодні доступні лише 4-кімнатні котеджі вартістю 2,2 млн грн.

Житловий комплекс Welcome Home на Садовій

У місті Ірпінь зданий житловий комплекс економ-класу Welcome Home на Садовій. На сьогодні доступні для придбання 1- і 2-кімнатні квартири в обох чергах комплексу. Забудовник пропонує купити квартиру в кредит терміном до двадцяти років, з першим внеском від 30% і річною ставкою від 9,9%.

Житловий комплекс Аристократ

У центрі Києва вже здано 2 секції житлового комплексу Аристократ, побудованого за монолітно-каркасною технологією. Для купівлі доступні багаторівневі і 3-кімнатні квартири. Забудовник пропонує кредит терміном до 20 років, з початковим внеском від 50% і річною ставкою від 5.9 до 21% залежно від додаткових умов.

Житловий комплекс Нові Теремки

Деякі забудовники пропонують одночасно кредит і розстрочку, що дуже зручно для покупця. Так, ТОВ Новбуд, компанія-забудовник, яка зводить житловий комплекс Нові Теремки, пропонує покупцям кредит до 20 років з першим внеском від 30% і річною ставкою від 3% та розстрочку з нульовою річною ставкою і першим внеском від 10% на термін до завершення будівництва (2 роки 8 місяців). До купівлі доступні 1-, 2 - та 3-кімнатні квартири.

Як продати квартиру в кредит

Продати квартиру, яка знаходиться в кредиті, реально. Але для цього вкрай важливо до початку підготовки до продажу проконсультуватися з юристом. Він подивиться договір кредиту і запропонує реальні варіанти продажу.

Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку?

Також в оголошенні обов'язково потрібно писати про обтяження нерухомості, інакше потенційний покупець, коли дізнається про зобов'язання, може відмовитися від угоди.

Чи можна продати квартиру, якщо вона в заставі у банку під кредит

Продати квартиру, якщо вона знаходиться в заставі у банку під кредит – можна. Але це не найбільш популярне рішення, оскільки продавець у підсумку отримує тільки прощання з боргом. Для того, щоб передати квартиру і боргові зобов'язання сторони звертаються до банку-кредитору, де співробітники проводять оцінку житла і страхування об'єкта (новому позичальникові потрібно зібрати стандартні документи – паспорт, ідентифікаційний код, довідка про доходи тощо). Вирішення питання, як продати квартиру в кредит, за таким способом триває до 3 тижнів.

Скільки коштує квартира в кредит

Придбання квартири в новобудові за допомогою кредитування залишається для багатьох українців дієвою альтернативою довгостроковій оренді та поступовому накопиченню потрібної суми. Кредит має такі переваги:

• банк ретельно перевіряє забудовника – як гарантія того, що будівельна компанія здасть будинок без серйозних ексцесів;
• щомісячний платіж і початковий внесок відносно невеликі;
• позичальник може домогтися від кредитора вигідних умов – кредитні канікули, реструктуризація боргу, дострокова виплата та інше;
• підсумкова вартість фіксується на момент підписання договору;
• можливість купити житло без великої суми «на руках».

Серед недоліків придбання житла в новобудові за допомогою кредиту можна виділити наступні:

• обмежена кількість варіантів житла;
• суворі вимоги до позичальника (перевірка необхідних документів може зайняти кілька місяців);
• велика переплата (в разі дострокового погашення або кредитування на максимальні строки);
• довгі строки погашення;
• висока вартість оформлення договору.

Кредит під квартиру: з чого почати?

У 2017 році набрав чинності Закон України №1734-VIII «Про споживче кредитування». Цей документ значною мірою полегшив процес підбору житла та розрахунку витрат, які споживач проводить заздалегідь, плануючи сімейний бюджет і свої потреби. Тепер українські банки зобов'язані зазначати повну вартість іпотеки, враховуючи всі приховані платежі. Фіксується вартість послуг посередників і розміри комісійних зборів, також вказуються строки дії кредиту і максимальна сума виплат, які буде зобов'язаний виплатити позичальник.

Скільки потрібно платити за квартиру в кредит

У 2017 році середній розмір кредиту становив 531 тис. грн, а в першому кварталі 2018 вже 552 тис. грн. Для купівлі квартири за допомогою іпотечного кредитування доведеться внести первинний внесок, який коливається в діапазоні 20-30% від вартості об'єкта.

В українських банках іпотечна ставка коливається від 18 до 24% річних. Але при оформленні кредиту в партнерській фінустанові цей показник в перший рік знижують на 1-2%. Найчастіше максимальний термін погашення кредиту становить 20 років, в окремих випадках – 25-30 років.

Що таке квартира в розстрочку

Розстрочка на покупку квартири є паличкою-стукалочкою для тих покупців житла, які не мають повної суми для придбання вподобаного об'єкта, але розраховують отримати бракуючі кошти в досить короткий термін.

Такий спосіб купівлі житла характерний тільки для первинного житлового фонду, надається будівельними компаніями, а не банківськими структурами.

Період, на який надається розстрочка

Розрізняють два види купівлі на виплат:

• короткострокова;

• довгострокова.

Що таке розстрочка від забудовника?

Перший вид передбачає виплату всієї суми за нерухомість до закінчення будівництва або введення об'єкта в експлуатацію. Як правило, цей термін складає 1-3 роки, а вартість квадратного метра прив'язаний до курсу валют НБУ. Найчастіше, при короткостроковому продажі на виплат забудовники не фіксують курс.

Довгострокова купівля на виплат має інші терміни погашення – до 10 років після закінчення будівництва. Період 1-3 роки є найбільш популярним, а забудовники можуть встановлювати процентну ставку – до 12%.

Де купити квартиру на виплат

Розстрочка – ефективний інструмент продажів, забудовники постійно його використовують, удосконалюючи умови, намагаючись залучити більшу кількість споживачів. У купівлі на виплат є такі переваги:

• швидкість оформлення. Платоспроможність покупця перевіряється не так ретельно, як у випадку іпотеки. У деяких випадках довідка про доходи зовсім не потрібно;

• відсутність відсотків – у більшості випадків;

• відсутність більшості додаткових витрат з оформлення договору;

• покупець у разі фінансових труднощів має право повернути всі внески;

• можливість фіксації ціни.

Серед недоліків купівлі на виплат можна виділити такі:

• високий початковий внесок – від 30%;

• короткий термін виплат;

• щомісячний платіж вище, ніж при іпотечному кредитуванні;

• наявність комісійних зборів та інших необов'язкових платежів;

• вірогідність підвищення вартості квадратного метра.

Попри означені недоліки, розстрочка користується високою популярністю серед покупців житла на первинному ринку.

Квартири на виплат: первинний ринок

Хоч існують безліч кредитних пропозицій, про яких ми говорили раніше, з їх допомогою купується не так вже багато житла. Для споживача найбільш виграшна довготривала розстрочка, яка використовується приблизно в 40% угод з купівлі нерухомості, за даними Державної служби статистики України..

Перед тим, як оформляти іпотеку або розстрочку, необхідно перевірити репутацію забудовника. До неї відноситься наявність довгобудів, кількість і якість об'єктів, зданих в експлуатацію, відгуки про діяльність компанії. Також варто приділити особливу увагу перевірці будівельної документації. Так, ви зможете максимально убезпечити себе і придбати квартиру без зайвих витрат нервів і часу.