Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2021

Особенно волнителен в покупке квартиры момент выбора новостройки для инвестирования, поскольку квартиры как таковой еще может и не быть и вы покупаете еще недостроенную недвижимость. Именно для того, чтобы вы смогли выбрать надежного застройщика и купить квартиру в новостройке без проблем, DOM.RIA и подготовил этот материал.

Казалось бы, инвестирование во вторичное жилье надежнее, но у новостроя гораздо больше преимуществ:

• современные технологии строительства и коммуникации;
• более удачная планировка;
• развитая внутренняя и внешняя инфраструктура;
• стоимость ниже (особенно при покупке на этапе котлована).

Подробнее о том, где лучше купить квартиру – в новостройке или на вторичном рынке жилья, мы писали ранее. Если вы взвесили все «за» и «против» и решили, что предпочитаете жилье на первичном рынке, стоит перейти к главному – выбору квартиры.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главное, что нужно знать о выборе квартиры в новостройке, – это не должна быть спонтанная и эмоциональная покупка. Прежде чем остановить выбор на том или ином жилом комплексе, посмотрите как можно больше вариантов, обратите внимание на динамику цен и общее состояние рынка первичной недвижимости. Это позволит вам определиться с ценовым сегментом и в последующем не тратить время на неподходящие варианты. Собрать и упорядочить всю необходимую информацию вам поможет Аналитический центр DOM.RIA.

Определившись с ситуацией на рынке, вы поймете общие тенденции и что считается дорогим, а что бюджетным. После этого можно переходить к выбору района и расположению новостройки. Местоположение – один из главных факторов ценообразования. Так, если говорить о мегаполисе, то чем ближе к центру и транспортным развязкам, тем стоимость выше. Кроме того, на стоимость влияет и технология строительства.

С помощью современных материалов застройщики возводят энергоэффективные дома со сроком эксплуатации до 150 лет и устойчивостью к воздействиям внешней среды. В отличие от стандартных панельных многоэтажек, покупка квартиры в новом доме такого образца обойдется гораздо дороже.

У каждого инвестора свои предпочтения, для кого-то самым главным параметром выбора будет цена, для кого-то – предложение застройщика о внутренней отделке или возможность беспроцентной рассрочки. Поэтому общие советы при покупке квартиры в новостройке будут сводиться к тому, чтобы обезопасить сделку. Ранее Аналитический центр DOM.RIA провел опрос и выяснил, какие критерии стали самыми популярными среди инвесторов:

• цена;
• инфраструктура;
• планировка квартиры;
• бренд и репутация застройщика;
• этап строительства;
• акции застройщика;
• класс новостройки;
• служба безопасности.

Какие критерии важны при выборе квартиры в новострое

Определите, какие критерии наиболее важны для вас, и составьте таким образом короткий список из подходящих новостроек. С составленным списком легко можно найти подходящую новостройку в каталоге на сайте DOM.RIA. Кроме того, определить какая комплектация жилья в новостройке наиболее выгодная для инвестиций можно с помощью консультации по подбору жилья от консультантов DOM.RIA, которые подберут оптимальные варианты ещё быстрее.

На следующем этапе уже можно переходить к изучению отзывов и обзоров на выбранные дома. Чаще всего в социальных сетях и на городских форумах вы найдете обсуждение интересующих вас параметров.

Последним этапом в выборе станет поездка на строительную площадку, это позволит вам самостоятельно оценить:

• степень готовности дома — насколько она соответствует заявленной;
• благоустроенность района;
• расположение отдела продаж, часто он размещается прямо на площадке;
• готовность специалистов ответить на вопросы.

Изучив так новостройки, которые лучше подходят под ваши запросы, вы сможете переходить к следующей стадии покупки квартиры – проверке репутации застройщика, а затем и выбору этапа, на котором вы инвестируете деньги в строительство. Об этом – далее.

Как подобрать квартиру с помощью консультации DOM.RIA?

На сайте DOM.RIA помимо большого количества предложений от застройщиков и вариантов выбора недвижимости, для будущих инвесторов доступен сервис подбора жилья с помощью консультации. Благодаря грамотным специалистам и доступной консультации, будущий покупатель получит качественный подбор новостройки, ответы на вопросы и сможет подобрать себе будущее жилье. Консультация от DOM.RIA вмещает в себе ряд преимуществ:

• Экономия времени. Будущий инвестор получит готовые варианты жилья и понимание рынка недвижимости с акцентом на важные детали. 
• Актуальная информация. Консультант проанализирует и предоставит данные про ценовую политику и актуальные условия приобретения. 
• Индивидуальный подход. Благодаря особому подходу к каждому инвестору, консультант подберет жилье согласно желаниям и критериям покупателя, а также с учетом бюджета. Если желаемых вариантов на рынке нет — консультант сможет предоставить альтернативные. 
• Бронирование жилья. При согласовании всех деталей, консультант может забронировать недвижимость пока инвестор планирует поход в отдел продаж. 

Кроме вышеперечисленных преимуществ, консультант DOM.RIA ознакомит с доступными программами для приобретения жилья в новостройке, акциями и условиями рассрочки. Поможет разобраться с выбором надежного застройщика и тем, на что обратить внимание при выборе будущего жилья и что следует изучить в документах.

Как выгодно купить квартиру в новостройке

С точки зрения бюджетности приобретения – выгоднее всего купить квартиру на этапе рытья котлована. В то же время низкая цена на этом этапе связана с максимальным количеством рисков, среди которых:

• может быть заморожена;
• начало строительства могут опротестовать;
• ввод в эксплуатацию может затянуться и прочие.

Тем не менее, экономия при покупке квартиры на стадии котлована составляет около половины от финальной стоимости за квадратный метр, что зачастую перевешивает риски и опасения инвесторов.

Иногда оптимальным для инвестирования называют этап, когда до окончания возведения корпуса остается всего ничего, так как с одной стороны вы уже видите – строительство продолжается, а с другой – именно в процессе возведения «коробки» застройщик повышает цены за «квадрат».

Если речь идет об инвестировании в жилой комплекс, наиболее надежный вариант для инвестирования – второй дом в момент сдачи первого. Так, вы уже знаете, задерживаются ли сроки введения в эксплуатацию и насколько, а также надежный ли девелопер в принципе. При этом цена второго дома останется еще на этапе котлована, что, как мы уже говорили, позволит вам сэкономить.

Кроме этого, застройщик может предлагать:

• более приятные условия для покупки квартир на нижних этажах и с менее удачной планировкой. Если квартира расположена сразу над нежилыми помещениями или у нее отсутствует видовая составляющая – покупатель может рассчитывать на скидку от отдела продаж;
• скидку при 100%-й единовременной оплате. Большинство застройщиков предлагают подарки и скидки для тех инвесторов, которые оплатили большую часть или 100% квартиры сразу;
• акции перед новогодними и другими праздниками. Для этого мониторьте понравившиеся вам новостройки, чтобы не пропустить акционные снижения цен. На DOM.RIA есть подписка на актуальные акции от застройщиков. Их можно получать на почту, либо читать у нас на сайте. Также вы можете подписаться на новости от конкретной новостройки;
• доступные цены на покупку квартиры с ремонтом. Если вы делаете ремонт самостоятельно, как правило, он обойдется вам в разы дороже.

Отдельно отметим предложения о рассрочке и кредите. Большинство застройщиков заинтересованы продать вам квартиру, даже если у вас нет всей суммы на руках. Так, покупка с оплатой частями будет выгодна обеим сторонам. Более подробно о том, на что обратить внимание при изучении условий рассрочки и кредитов, мы писали ранее.

Рассрочка или кредит: покупаем квартиру в новостройке

Какой бы этап вы не выбрали для инвестирования, – убедитесь в надежности застройщика.

Как проверить и выбрать застройщика

Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете. Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание. На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.

Следующий важный факт – цена квадратного метра. Если застройщик откровенно демпингует, это повод задуматься над тем, насколько серьезны его намерения и не остановится ли строительство вообще на половине пути. На сегодня, например, средняя цена за квадратный метр в новостройках Киева – 28 141 грн. Вы и сами можете мониторить средние цены на DOM.RIA, чтобы сравнить, насколько ниже или выше стоимость квартиры от застройщика.

Проверить компанию можно и посетив строительную площадку. Ориентироваться на отдел продаж и его оформление, возможно, и не стоит, но откровенно неряшливый интерьер и не располагающие к себе сотрудники – повод задуматься.

«Существует четыре принципиально важных вопроса, которые вам необходимо выяснить:

• Кто строит? Организационно-правовая форма, размер уставного капитала, возраст компании, как давно она на рынке недвижимости, сколько домов уже построили, нет ли долга перед налоговой.
• Что с документами? Проверить документы права собственности на землю, какая форма собственности, есть ли разрешение на строительство, совпадает ли план строительства застройщика с планом в разрешении.
• Какое финансирование строительства? Как происходит финансирование строительства: за счет инвесторов; собственные активы застройщика; инвестирование иностранной компанией-трастом; кредитование коммерческого банка.
• Какая репутация? Почитать на форумах отзывы о застройщике; проверить его на судебные производства и в Черном списке недобросовестных застройщиков».

Сергей Бруцкий, юридическая компания «Easylegal».

Лучше всего с проверкой девелопера и его репутацией справятся профессиональные юристы. Но если вы хотите сделать это самостоятельно, обратите внимание на следующие ресурсы:

• сайт Министерства юстиции, воспользуйтесь вкладкой «Бесплатный поиск», где опубликована информация о каждом застройщике Украины;
• реестр судебных решений будет полезен для проверки не только девелопера, но и подрядчика, держателя уставного фонда, проектировщика и прочих лиц, участвующих в сделке;
• в публичной кадастровой карте вы узнаете, кому принадлежит земельный участок и какие на него права у застройщика;
• подобная информация есть и в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество, по кадастровому номеру земельного участка вы увидите, кто собственник, и проверите достоверность документов застройщика;
• последние также можно изучить в реестре разрешительных документов на сайте Госархстройинспекции, там вы найдете данные об объекте, девелопере, подрядчике и прочее.

Новостройки: как проверить репутацию застройщика

Кроме этого, обратите внимание на тематические форумы (по конкретному ЖК или застройщику), где своим опытом делятся бывшие и нынешние инвесторы. Оценивайте эти данные адекватно и учитывайте только отзывы, подкрепленные доказательной базой: скриншотами документов с нарушениями, фотографиями состояния стройки и подобное.

Если по результатам проверки на всех предложенных ресурсах застройщик показал себя удовлетворительно, можно переходить к тщательному изучению разрешительной документации. В покупке квартиры нет незначительных деталей, поэтому остановимся подробнее на том, какие бумаги должны быть у застройщика.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.

Вас должны заинтересовать копии таких документов:

• правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
• экспертный отчет;
• документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
• декларация о начале строительных работ;
• документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
• лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
• проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.

Список документов при покупке квартиры от застройщика может расширяться в зависимости от местного законодательства, а документы о присвоении почтового адреса могут быть не готовы, если жилой комплекс на этапе котлована, но остальные бумаги должны быть в наличии. А еще сотрудники отдела продаж не должны возражать против того, чтобы вы могли взять с собой копии.

Как оформить квартиру в новостройке

Процесс оформления сделки купли-продажи квартиры у застройщика во многом зависит от того, какой способ предлагает сам девелопер. На сегодня в Украине наиболее популярными остаются заключение договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора и покупка квартиры у застройщика с помощью фонда финансирования строительства. Немного реже, но тоже встречаются на первичном рынке сделки, заключенные с помощью:

• договора купли-продажи облигаций;
• договора об уплате паевых взносов через кооператив;
• предварительного договора купли-продажи квартиры;
• договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
• договора купли-продажи дериватива;
• форвардных контрактов;
• договора о совместной деятельности.

В зависимости от того, какие условия покупки квартиры в новостройке предложил застройщик, оформление будет существенно отличаться. Кроме того, покупатель может заключить с застройщиком договор рассрочки, что также повлияет на сделку. Рассмотрим общие этапы оформления, которые остаются неизменными вне зависимости от выбранного способа покупки квартиры в новостройке.

Когда вы определились с недвижимостью, которую хотите приобрести, между вами и второй стороной (это может быть застройщик или заказчик строительства) заключается договор. Его необходимо крайне внимательно вычитать, и на этом этапе лучше воспользоваться помощью юриста, так как от прописанных в договоре условий зависит весь процесс покупки жилья в новостройке. Так, там указывается:

• фиксируется ли стоимость в национальной валюте;
• в какой срок вы должны оплатить всю сумму;
• несет ли застройщик ответственность за срыв сроков введения в эксплуатацию;
• характеристики приобретаемого вами жилья (этаж, площадь и прочее).

«Самым важным моментом при оформлении сделки является вычитка договора. При покупке в строящемся доме чаще всего застройщиками используется Договор инвестирования с обязательством дальнейшего подписания договора купли-продажи. Особое внимание обратите, чтобы в договоре была указана дата сдачи объекта в эксплуатацию и наличие пени за нарушение сроков. В будущем это вам даст возможность взыскать денежную компенсацию с застройщика в случае задержки сроков сдачи».

Сергей Бруцкий, юридическая компания «Easylegal».

Если условия договора вас устраивают, можно переходить к следующему этапу – внесение вами средств за жилье. Как мы говорили ранее, в зависимости от того, какой способ предлагает застройщик, чтобы купить новостройку, вам будет нужно либо внести авансовый платеж, либо всю сумму сразу. В любом случае – все финансовые операции между вами и застройщиком должны проходить только через банк. Учитывайте, что комиссия банка составляет 0,2-1% от общей суммы, иногда — но далеко не всегда — застройщик берет ее на себя, так что нелишним будет уточнить этот момент.

После того как договор оформлен, если дом еще не введен в эксплуатацию, вам остается только ждать. В зависимости от того, какой способ инвестирования был выбран, после сдачи жилого комплекса, вам, возможно, придется дополнительно оформить основной договор купли-продажи, что подразумевает расходы на нотариальное оформление и повторную оплату налогов.

Процедура приема квартиры

Позади подбор подходящего ЖК, проверка и оформление документов, оплата и ожидание введения новостроя в эксплуатацию. И вот ваша квартира готова. Важно помнить, что на этом процесс покупки квартиры от застройщика еще не заканчивается и вам нужно тщательно проверить жилье перед подписанием акта приема-передачи.

Вернитесь к договору покупки недвижимости от застройщика. Обязательно проверьте все нюансы, которые застройщик обязался выполнить в новой квартире. Чтобы не пропустить ничего важного, следуйте нашим рекомендациям и проверьте особенности первичного жилья по списку:

• площадь квартиры – если она отличается от проектной больше, чем на 50 кв. см, стоимость пересчитают;
• материалы, использованные при в строительстве, – соответствуют ли они тем, что были прописаны в документах;
• лифты – подключены ли они, в рабочем ли состоянии;
• качество окон – нет ли в них повреждений, перекосов при установке;
• разводка и качество электропроводки, рабочие ли розетки и щитки – если подобная часть отделки входит в обязанности застройщика по договору;
• качество канализации, отсутствие ржавчины на трубах, течи и трещин;
• отопление должно быть установлено и быть в рабочем состоянии;
• насколько ровные стены и полы. Проверить это возможно даже с помощью мобильного приложения «уровень» или подручных средств;
• отсутствие плесени, грибка и прочих подобных недостатков.

Контролировать качество стоит вплоть до ввода здания в эксплуатацию. Вместе с другими инвесторами вы можете создать инициативную группу, в составе которой вы наведаетесь на строительную площадку. Так выявить недостатки работы подрядчика будет гораздо проще.

Инструкция по приему квартиры в новостройке

Только после того, как вы проверили соответствие квартиры договору, а застройщик устранил все недочеты, если такие были, – переходите к подписанию акт приема-передачи квартиры. Помните, что после его подписания, застройщик не примет претензии к качеству отделки, коммуникаций и прочего.

Теперь, когда правоустанавливающие документы на квартиру у вас на руках, акт-приема передачи подписан, и вы приступаете к следующему этапу (отделка, ремонт или переезд), можно сказать, что покупка квартиры от застройщика прошла успешно.

С чего надо начинать ремонт квартиры в новостройке

Вопросы и отзывы вы можете оставлять в комментариях, мы с удовольствием ответим, как безопасно купить квартиру в новостройке, и подскажем, где найти нужную информацию о первичке и не только.