Договор купли-продажи недвижимости 2019

Договор купли-продажи недвижимости 2019 Другие новости
Как оформить договор купли-продажи недвижимости, что должно быть в нем и какие особенности этого документа необходимо знать – в тексте.

Этот материал доступен в украинской версии

Купля-продажа – самый распространенный тип передачи собственности. Она одинаково часто используется как во вторичном жилье, так и на первичном рынке. На что обратить внимание при оформлении договора и какие пункты в нем должны быть – рассмотрим далее.

Договор купли-продажи – что это

Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Вне зависимости от того, оформляете ли вы договор купли-продажи дома, земельного участка или квартиры – типовой договор купли-продажи недвижимости должен быть в письменном виде и удостоверен у государственного или частного нотариуса.

Согласно Статье 655 Гражданского Кодекса Украины:

«За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму».

Так, договор купли-продажи квартиры – документ, который подтверждает передачу имущественных прав от одного человека другому и оплату за эти имущественные права определенных средств.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры в Украине

После того, как покупатель окончательно определился с вариантом, можно приступать к оформлению сделки. Она состоит из четырех основных шагов:

  1. Оформление договора задатка (предварительного договора).
  2. Подготовка документов.
  3. Оформление договора.
  4. Оплата налогов, передача средств за объект недвижимости и ключей.

Как продать квартиру пошагово

Для более четкого понимания деталей договора купли-продажи, в этом тексте мы лишь кратко остановимся на наиболее важных моментах оформления сделки. Ранее мы описывали процесс купли-продажи квартиры в Украине, поэтому более подробно о нем вы можете прочитать в тексте.


Как продать квартиру: пошаговая инструкция


Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор, как и основной, должен быть заключен в письменном виде и утвержден у нотариуса. Так, вы закрепляете устные договоренности о сделке, ее сумме, сроках и прочих условиях.

Только по предварительному договору имущественные права не переходят к покупателю, но с ним вы обеспечиваете юридическую силу переданному авансу.


Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры


В договоре прописывается предмет сделки, срок заключения основного договора, сумма аванса, а также полные обязательства сторон. Особенно он необходим, если ваша сделка предполагает передачу задатка. О том, что это, как оформить и обезопасить себя от возврата, читайте в тексте по ссылке.

Документы для продажи квартиры

Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине

У продавца для оформления купли-продажи квартиры в Украине должны быть следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости;
  • выписка из реестра имущественных прав установленного образца;
  • документы, удостоверяющие личность для всех собственников;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку;
  • разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц, если такие прописаны или есть среди владельцев продаваемого объекта недвижимости;
  • оценка объекта недвижимости;
  • технический паспорт на объект недвижимости.

У покупателя должны быть:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • согласие супруга/супруги на проведение сделки.

Документы для купли-продажи недвижимости


Справка по форме №3, она же справка о составе семьи от жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета или иного уполномоченного органа по вопросам регистрации места жительства больше не требуется.

Оформление купли-продажи Украина

Оформление купли-продажи квартиры 2019

После того, как квартира выбрана, предварительный договор заключен, задаток передан и подготовлены все документы – можно переходить к оформлению. Сам процесс оформления договора купли-продажи выглядит так:

  1. Нотариус составляет черновик договора и отдает его сторонам для ознакомления. И покупатель, и продавец должны самостоятельно проверить все данные, имена, фамилии, адрес и прочее.
  2. Супруги обеих сторон подписывают заявления, что не возражают против сделки.
  3. Происходит процесс оплаты налогов и сборов.
  4. Происходит процесс оплаты между сторонами сделки.
  5. Нотариус подписывает и заверяет договор.

После того, как договор будет нотариально удостоверен, данные о новом владельце будут внесены в Реестр имущественных прав (база всех собственников недвижимого имущества в Украине).

Сколько стоит договор купли-продажи

При заключении стандартного договора, стороны уплачивают следующие налоги и сборы:

  • налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 5% или 0%;
  • госпошлину 1%;
  • сбор в Пенсионный фонд 1%.

От уплаты НДФЛ освобождаются продавцы, которые выступают таковыми впервые в отчетном году, имели квартиру в собственности более трех лет или получили недвижимость в ходе наследования.

От уплаты сбора в Пенсионный фонд освобождаются продавцы недвижимости, которые выступают таковыми впервые в жизни. Если же нотариус в ходе оформления сделки требует подтверждение оплаты 1% пенсионного сбора, по ее окончанию вы можете обратиться в соответствующие органы для возврата средств.

Также в ходе оформления сделки стороны понесут траты:

  • связанные с безналичным расчетом, который обязателен в Украине для платежей свыше 50 000 грн. Это открытие счета, проведение платежа, обналичивание средств, примерные траты – 1 500+ грн;
  • связанные с нотариальным оформлением. У частных нотариусов цены разнятся, в среднем оформление стоит от 1 000 грн.
  • связанные с оценкой недвижимости. С июля 2018 года в Украине открыли Единую базу данных оценки квартир, примерные траты – около 2 500-3 000 грн.

Все траты разделяются между покупателем и продавцом согласно договоренности. В некоторых случаях продавец может сделать скидку в сумме продажи, но с условием, что покупатель берет на себя все расходы. Чаще же стороны договариваются оплатить все пополам.

Как составить договор купли-продажи недвижимости

Вид договора отчасти зависит от того, на какую недвижимость он составляется. К этому же можно отнести необходимость дополнительных соглашений. Как гласит статья 657 Гражданского кодекса Украины:

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Договор купли-продажи квартиры

Для сделки купли-продажи квартиры подойдет типовой образец договора купли-продажи.

Договор купли-продажи

Образец договора купли-продажи

Исключение составляют только сделки, при которых необходимы:

  • согласие опеки;
  • доверенность на отсутствующего владельца;
  • нотариальное согласие совладельцев и супруги/супруга продавца.

Купля-продажа дома Украина 2019

Договор купли-продажи дома

Сделка купли-продажи дома в Украине проходит несколько иначе. Так как вы покупаете не только объект недвижимости на земле, но и саму землю. Согласно украинскому законодательству, у дома не может быть один владелец, в то время как у земли – другой. Поэтому в договоре купли-продажи дома обязательно должна быть указана и земля, на которой он расположен.

Кроме стандартных документов для оформления договора нужны еще:

  • документы, свидетельствующие о приватизации;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • Госакт на землю.

Без кадастрового номера подобный договор касательно частного дома составить нельзя.

Пункты договора купли-продажи

На какой бы стороне в сделке вы ни выступали, DOM.RIA советует внимательно изучить каждый из пунктов договора.

Предисловие (преамбула, первая часть, шапка договора)

В этой части должны быть указаны личные данные продавца и покупателя, определены их статусы, а также дата договора. Важно перепроверить, чтобы все паспортные реквизиты были оформлены правильно, так как даже одна опечатка в серии паспорта или в фамилии одной из сторон сделает договор недействительным.

Предмет договора

В предмет договора включаются:

  • список документов, которые нужны для передачи квартиры в собственность (свидетельство о правах на жилье и другие правоустанавливающие бумаги, среди которых может быть в том числе и договор дарения, договор наследства, мены и прочие);
  • характеристики квартиры (площадь, точный адрес, все технические особенности, этаж и прочие параметры);
  • вид собственности (общая долевая или просто собственность).

И прочие детали, касающиеся объекта недвижимости, о котором идет речь.

Что должно быть в договоре купли-продажи

Цена объекта

Стоимость объекта впервые указывают в предварительном договоре, и она не может меняться впоследствии. Она указывается в национальной валюте цифрами и прописью. Дополнительно в этом пункте может быть указан и порядок оплаты, но иногда его выносят отдельно.

Порядок оплаты

Стандартная форма письменного договора, который заверяется у нотариуса, предполагает четко прописанный порядок оплаты. Если вы осуществляете оплату полной стоимости на месте, то вы прописываете общую сумму прописными буквами. В том случае, если продавец предоставляет возможность отсрочки или кредита, то все кредитные обязательства также четко прописываются в договоре.

Права и обязанности сторон

В этот пункт кроме стандартных формулировок добавьте обязанности и права, которые уникальны именно для этого договора. К примеру, если квартира продается с отсрочкой платежа или речь идет о договоре купли-продажи недвижимости с обременением. Не стоит пренебрегать дополнительными условиями. Впишите, до какого срока продавец обязуется передать ключи или какие права будет иметь покупатель, если этого не произойдет.

Прочие условия

Сюда нужно включить все, что требует дополнительного обсуждения и уточнения между продавцом и покупателем, если вы не внесли это ранее. К этим пунктам относятся:

  1. Точная дата выезда и выписки из квартиры продавца и всех проживающих.
  2. Есть ли другие собственники и не будет ли претензий по сделке от них. Обычно это называется квартира с «обременением».
  3. Есть ли люди, которые имеют право пожизненного проживания на жилплощади.
  4. Кто оплачивает пени, налоги, сопровождающие сделку, а также решает вопросы по оплате коммунальных услуг до перехода квартиры новому собственнику.
  5. Любые другие нюансы, связанные с передачей именно этой собственности, о которой идет речь в сделке.

Договор купли-продажи Украина 2019

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Указывайте в договоре честную сумму сделки. Даже если вторая сторона настаивает на снижении указанной суммы, чтобы снизить налоговую нагрузку, не стоит идти у нее на поводу. Вследствие любых проблем с купленной или проданной квартирой и разбирательств в судебном порядке, вы сможете апеллировать только к сумме, указанной в договоре.

Смотрите оригиналы документов. Заключать договор купли-продажи, опираясь только на копии, даже если они заверены нотариально, нельзя. Вы не только должны увидеть все оригиналы перед оформлением сделки, еще все документы должны лежать на столе во время заключения договора.


Как купить квартиру по генеральной доверенности


Прикрепляйте доверенность. В том случае, если вы покупаете или продаете недвижимость по доверенности, она должна быть прикреплена к общему пакету документов.

Договор купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры в новостройке

Согласно той же статье 655 Гражданского кодекса Украины сторонами допускается заключение консенсуального договора купли-продажи. Его отличие в том, что передача объекта недвижимости наступает не в момент подписания документов, а позже (после ввода дома в эксплуатацию или в другие сроки, оговоренные сторонами). При заключении такого типа договора важно оговорить все сроки передачи имущества и, соответственно, сроки передачи денежных средств покупателем.


Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2019


На сегодня самыми популярными видами договора приобретения недвижимости на первичном рынке кроме стандартной купли-продажи недвижимости можно назвать:

  • договор купли-продажи имущественных прав;
  • инвестиционный договор;
  • покупка с помощью фонда финансирования строительства.
  • договор купли-продажи облигаций;
  • договор об уплате паевых взносов через кооператив;
  • договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • договор купли-продажи дериватива;
  • договор о совместной деятельности.

Как оформить сделку по продаже дома

В зависимости от того, какой именно договор будет использоваться в отчуждении первичной недвижимости, будут различаться и особенности оформления, их этапы и пункты, на которые необходимо обратить внимание.

Кроме этого в договоре купли-продажи квартиры в новостройке могут быть (и желательны) пункты о состоянии квартиры на момент готовности: ее площади, правах и обязанностях сторон в случае несовпадения технических характеристик недвижимости на момент подписания договора и введения жилья в эксплуатацию.

Сделка купли-продажи квартиры в новостройке будет считаться завершенной только после подписания покупателем акта приема-передачи квартиры от застройщика. Именно в это время покупатель сможет высказать претензии касательно состояния квартиры и подписать дефектный акт. Согласно этому документу застройщик будет обязан исправить все недочеты, если другое не прописано в основном договоре приобретения квартиры.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи

Расторгнуть или признать договор купли-продажи недвижимости недействительным можно в следующих случаях:

  • неправильно составлен договор купли-продажи;
  • нашлись наследники/совладельцы, чье мнение не было официально учтено при продаже квартиры;
  • доверенное лицо действовало после смерти владельца;
  • установленный и доказанный факт мошенничества;
  • подделанные или подмененные правоустанавливающие или иные бумаги;
  • появились дееспособные лица, претендующие на недвижимость.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?


Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке

Чтобы расторгнуть договор по согласию обеих сторон, им необходимо просто прийти вместе к нотариусу, который регистрировал сделку. Если это было из-за какой-либо ошибки, например, в адресе, опечатка в фамилии, обнаруженная в скором времени или нечто подобное, все решится очень легко. Нотариус расторгнет старый договор, внесет изменения в реестры и составит новый.

Если договор нужно расторгнуть в одностороннем порядке, придется прибегнуть к помощи юристов и государственных уполномоченных органов.

Так, покупатель имеет право разорвать договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке, если:

  • объект не передан покупателю в установленный срок;
  • объект к моменту передачи оказался в гораздо худшем состоянии (и это было выявлено в сроки, установленные законом);
  • обнаружены мошеннические действия второй стороны;
  • обнаружены непреодолимые препятствия для получения покупателем объекта и подобное.

Каждый случай одностороннего расторжения подобного договора касательно недвижимости индивидуален. Для его решения в свою пользу необходимо советоваться с юристом или нотариусом, который заключал договор.

Подпишитесь на рассылку

Первыми получайте новости в удобном формате

Комментарии

Добавить комментарий к статье
← Предыдущий материал
Дизайн-проект интерьера от ЖК «River Park» Дизайн-проект интерьера от ЖК «River Park»
Следующий материал
Присваивать адреса недвижимости стало проще Присваивать адреса недвижимости стало проще
×
?
Оцените страницу

Будем рады узнать ваши пожелания. Это поможет нам сделать страницу лучше.

спасибо за ваш отзыв!

Перевірені квартири