Купівля-продаж – найбільш поширений тип передачі власності. Вона однаково часто використовується як у вторинному житлі, так і на первинному ринку. На що звернути увагу при оформленні договору і які пункти в ньому повинні бути – розглянемо далі.
Договір купівлі-продажу – це
Договір купівлі-продажу – це договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
Незалежно від того, чи оформляєте ви договір купівлі-продажу будинку, земельної ділянки або квартири – типовий договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути укладений письмово і посвідчений у державного або приватного нотаріуса.
Відповідно До Статті 655 Цивільного Кодексу України:
«За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму».
Так, договір купівлі-продажу квартири – документ, який підтверджує передачу майнових прав від однієї людини до іншої та оплату за ці майнові права певних коштів.
Як проходить операція купівлі-продажу квартири в Україні
Після того, як покупець остаточно визначився з варіантом, можна приступати до оформлення угоди. Вона складається з чотирьох основних кроків:
- Оформлення договору завдатку (попереднього договору).
- Підготовка документів.
- Оформлення договору.
- Оплата податків, передача коштів за об'єкт нерухомості і ключів.
Для більш чіткого розуміння деталей договору купівлі-продажу, у цьому тексті ми лише коротко зупинимося на найбільш важливих моментах оформлення угоди. Раніше ми описували процес купівлі-продажу квартири в Україні, тому більш детально про нього ви можете прочитати в тексті.
Як продати квартиру: покрокова інструкція
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості
Попередній договір, як і основний, повинен бути укладений у письмовому вигляді і затверджений у нотаріуса. Так, ви закріплюєте усні домовленості про угоду, її суму, строки та інші умови.
Тільки за попереднім договором майнові права не переходять до покупця, але з ним ви забезпечуєте юридичну силу переданому авансу.
Купівля новобудов: попередній договір купівлі-продажу квартири
У договорі прописується предмет угоди, термін укладення основного договору, сума авансу, а також повні зобов'язання сторін. Особливо він необхідний, якщо ваша угода передбачає передачу завдатку. Про те, що це, як оформити і убезпечити себе від повернення, читайте в тексті за посиланням.
Які документи потрібні для продажу квартири в Україні
У продавця для оформлення купівлі-продажу квартири в Україні повинні бути наступні документи:
- документи, що підтверджують право власності на об'єкт нерухомості;
- виписка з реєстру майнових прав встановленого зразка;
- документи, що посвідчують особу, для всіх власників;
- нотаріально посвідчена згода чоловіка/дружини на операцію;
- дозвіл на продаж житла, видане органами опіки та піклування за місцем реєстрації дітей або недієздатних осіб, якщо такі прописані чи є серед власників продаваного об'єкта нерухомості;
- оцінка об'єкта нерухомості;
- технічний паспорт на об'єкт нерухомості.
У покупця повинні бути:
- документи, що посвідчують особу;
- згода чоловіка/дружини на проведення операції.
Документи для купівлі-продажу будинку
Довідка за формою №3, вона ж довідка про склад сім'ї від житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання більше не потрібна.
Оформлення купівлі-продажу квартири 2020
Після того, як квартира обрана, попередній договір укладено, передано завдаток і підготовлені всі документи – можна переходити до оформлення. Сам процес оформлення договору купівлі-продажу виглядає так:
- Нотаріус складає проект договору та віддає його сторонам для ознайомлення. І покупець, і продавець повинні самостійно перевірити всі дані, імена, прізвища, адреси та інше.
- Подружжя обох сторін підписують заяви, що не заперечують проти правочину.
- Відбувається процес сплати податків і зборів.
- Відбувається процес оплати між сторонами угоди.
- Нотаріус підписує і завіряє договір.
Після того, як договір буде нотаріально посвідчений, дані про нового власника будуть внесені в Реєстр майнових прав (база всіх власників нерухомого майна в Україні).
Скільки коштує договір купівлі-продажу
Під час укладення стандартного договору, сторони сплачують такі податки і збори:
- податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) 5% або 0%;
- держмито 1%;
- збір в Пенсійний фонд 1%.
Від сплати ПДФО звільняються продавці, які виступають такими вперше у звітному році, мали квартиру у власності більше трьох років або отримали нерухомість у спадок.
Від сплати збору до Пенсійного фонду звільняються покупці нерухомості, які виступають такими вперше в житті. Якщо ж нотаріус під час оформлення угоди вимагає підтвердження оплати 1% пенсійного збору, по її закінченню ви можете звернутися у відповідні органи для повернення коштів.
Також під час оформлення угоди сторони зазнають витрати:
- пов'язані з безготівковим розрахунком, який є обов'язковим в Україні для платежів понад 50 000 грн. Це відкриття рахунку, проведення платежу, переведення в готівку коштів, приблизні витрати від 1 500 грн;
- пов'язані з нотаріальним оформленням. У приватних нотаріусів ціни різняться, в середньому оформлення коштує від 1 000 грн.
- пов'язані з оцінкою нерухомості. З липня 2018 року в Україні відкрили Єдину базу даних оцінки квартир, приблизні витрати – близько 2 500-3 000 грн.
Всі витрати поділяються між покупцем і продавцем за домовленістю. У деяких випадках продавець може зробити знижку в сумі угоди, але за умови, що покупець бере на себе всі витрати. Частіше ж сторони домовляються оплатити все навпіл.
Як скласти договір купівлі-продажу нерухомості
Вид договору почасти залежить від того, на яку нерухомість він складається. До цього ж можна віднести необхідність додаткових угод. Як свідчить стаття 657 Цивільного кодексу України:
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.
Договір купівлі-продажу квартири
Для угоди купівлі-продажу квартири підійде типовий зразок договору купівлі-продажу.
Зразок договору купівлі-продажу
Виняток становлять лише операції, при яких необхідні:
- згода піклування;
- довіреність на відсутнього власника;
- нотаріальна згода співвласників і дружини/чоловіка продавця.
Договір купівлі-продажу будинку
Угода купівлі-продажу будинку в Україні проходить дещо інакше. Оскільки ви купуєте не лише об'єкт нерухомості на землі, але й саму землю. Згідно з українським законодавством, у будинку не може бути один власник, у той час як у землі – інший. Тому в договорі купівлі-продажу будинку обов'язково має бути вказана і земля, на якій він розташований.
Окрім стандартних документів для оформлення договору потрібні ще:
- документи, що свідчать про приватизацію;
- кадастровий номер земельної ділянки;
- Держакт на землю.
Без кадастрового номера подібний договір щодо приватного будинку скласти не можна.
Пункти договору купівлі-продажу
На який би стороні в угоді ви не виступали, DOM.RIA радить уважно вивчити кожен з пунктів договору.
Передмова (преамбула, перша частина, шапка договору)
У цій частині повинні бути вказані особисті дані продавця і покупця, визначені їх статуси, а також дата договору. Важливо перевірити, щоб всі паспортні реквізити були оформлені правильно, оскільки навіть одна помилка в серії паспорта або прізвища однієї із сторін зробить договір недійсним.
Предмет договору
У предмет договору включаються:
- список документів, які потрібні для передачі квартири у власність (свідоцтво про права на житло та інші правовстановлюючі папери, серед яких може бути в тому числі і договір дарування, договір спадщини, міни та інші);
- характеристики квартири (площа, точна адреса, всі технічні особливості, поверх та інші параметри);
- вид власності (спільна, часткова або просто власність).
Та інші деталі, що стосуються об'єкта нерухомості, про який йде мова.
Ціна об'єкта
Вартість об'єкта вперше вказують у попередньому договорі, і вона не може змінюватися згодом. Вона вказується в національній валюті цифрами і прописом. Додатково у цьому пункті може бути вказаний і порядок оплати, але іноді його виносять окремо.
Порядок оплати
Стандартна форма письмового договору, який завіряється у нотаріуса, передбачає чітко прописаний порядок оплати. Якщо ви здійснюєте оплату повної вартості на місці, то ви прописуєте загальну суму прописними літерами. У тому випадку, якщо продавець надає можливість відстрочки або кредиту, всі кредитні зобов'язання також чітко прописуються в договорі.
Права та обов'язки сторін
В цей пункт крім стандартних формулювань додайте обов'язки і права, притаманні саме для цього договору. Наприклад, якщо квартира продається з відстроченням платежу чи йдеться про договір купівлі-продажу нерухомості з обтяженням. Не варто нехтувати додатковими умовами. Впишіть, до якого терміну продавець зобов'язується передати ключі або які права матиме покупець, якщо цього не станеться.
Інші умови
Сюди потрібно включити все, що вимагає додаткового обговорення і уточнення між продавцем і покупцем, якщо ви не зробили це раніше. До цих пунктів належать:
- Точна дата виїзду та виписки з квартири продавця і всіх проживаючих.
- Наявність інших власників і чи не буде претензій по угоді від них. Зазвичай це називається квартира з «обтяженням».
- Наявність людей, які мають право довічного проживання на житловій площі.
- Хто оплачує пені, податки, які супроводжують операцію, а також вирішує питання щодо оплати комунальних послуг до переходу квартири новому власнику.
- Будь-які інші нюанси, пов'язані з передачею саме цієї власності, про яку йдеться в угоді.
Особливості договору купівлі-продажу нерухомості
Вказуйте в договорі чесну суму угоди. Навіть якщо друга сторона наполягає на зниженні зазначеної суми, щоб знизити податкове навантаження, не варто йти у неї на поводу. Внаслідок будь-яких проблем з купленою або проданою квартирою і розглядів у судовому порядку, ви зможете апелювати лише до суми, зазначеної в договорі.
Дивіться оригінали документів. Укладати договір купівлі-продажу, спираючись тільки на копії, навіть якщо вони завірені нотаріально, не можна. Ви не тільки повинні побачити всі оригінали перед оформленням угоди, ще всі документи повинні лежати на столі під час укладення договору.
Як купити квартиру, яка продається за дорученням
Прикріплюйте довіреність. У тому випадку, якщо ви купуєте або продаєте нерухомість за дорученням, вона повинна бути прикріплена до загального пакету документів.
Договір купівлі-продажу квартири в новобудові
Відповідно до тієї ж статті 655 Цивільного кодексу України сторонами допускається укладення консенсуального договору купівлі-продажу. Його відмінність в тому, що передача об'єкта нерухомості настає не в момент підписання документів, а пізніше (після введення будинку в експлуатацію або в інші строки, обумовлені сторонами). Під час укладення такого типу договору важливо обумовити всі терміни передачі майна і, відповідно, терміни передачі грошових коштів покупцем.
Як правильно вибрати і купити квартиру в новобудові 2020
На сьогодні найпопулярнішими видами договору придбання нерухомості на первинному ринку крім стандартної купівлі-продажу нерухомості можна назвати:
- договір купівлі-продажу майнових прав;
- інвестиційний договір;
- купівля за допомогою фонду фінансування будівництва.
- договір купівлі-продажу облігацій;
- договір про сплату пайових внесків через кооператив;
- договір пайової участі в будівництві (ДДУ);
- договір купівлі-продажу деривативу;
- договір про спільну діяльність.
В залежності від того, який саме договір буде використовуватися у відчуженні первинної нерухомості, відрізнятимуться й особливості оформлення, усіх їх етапи та пункти, на які необхідно звернути увагу.
Крім цього в договорі купівлі-продажу квартири в новобудові можуть бути (і бажані) пункти про стан квартири на момент готовності: її площі, права та обов'язки сторін у випадку невідповідності технічних характеристик нерухомості на момент підписання договору і введення житла в експлуатацію.
Угода купівлі-продажу квартири в новобудові буде вважатися завершеною лише після підписання покупцем акту прийому-передачі квартири від забудовника. Саме в цей час покупець зможе висловити претензії щодо стану квартири і підписати дефектний акт. Згідно з цим документом забудовник зобов'язаний виправити всі недоліки, якщо інше не прописано в основному договорі придбання квартири.
Розірвання договору купівлі-продажу
Розірвати або визнати договір купівлі-продажу нерухомості недійсним можна в наступних випадках:
- неправильно складений договір купівлі-продажу;
- знайшлися спадкоємці/співвласники, чия думка офіційно не було враховано при продажу квартири;
- довірена особа діяла після смерті власника;
- встановлений і доведений факт шахрайства;
- підроблені або підмінені правовстановлюючі або інші папери;
- з'явилися дієздатні особи, які претендують на нерухомість.
Як розірвати договір купівлі-продажу житла?
Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в односторонньому порядку
Щоб розірвати договір за згодою обох сторін, їм потрібно просто прийти разом до нотаріуса, який реєстрував угоду. Якщо це було через будь-яку помилку, наприклад, в адресі, у прізвищі, що виявлена незабаром чи щось подібне, все вирішиться дуже легко. Нотаріус розірве старий договір, внесе зміни в реєстри і складе новий.
Якщо договір потрібно розірвати в односторонньому порядку, доведеться вдатися до допомоги юристів та державних уповноважених органів.
Так, покупець має право розірвати договір купівлі-продажу нерухомості в односторонньому порядку, якщо:
- об'єкт не передано покупцеві у встановлений строк;
- об'єкт до моменту передачі опинився в набагато гіршому стані (і це було виявлено у строки, встановлені законом);
- виявлені шахрайські дії другої сторони;
- виявлені непереборні перешкоди для отримання покупцем об'єкта тощо.
Кожен випадок одностороннього розірвання такого договору щодо нерухомості індивідуальний. Для його вирішення на свою користь необхідно радитися з юристом або нотаріусом, який укладав договір.
Прокоментуйте першим