Завдаток на квартиру – що це і як оформити Назад

Завдаток на квартиру – що це і як оформити

Що таке завдаток, чим він відрізняється від авансу і застави, основні плюси і мінуси завдатку під час оформлення угоди купівлі-продажу – в статті.

Під час купівлі квартири потрібно приділяти увагу кожній деталі. Розмір завдатку, його отримання та оформлення відноситься якраз до таких нюансів оформлення угоди. Розглянемо, що таке завдаток, і як ця виплачена і оформлена сума може убезпечити покупця та продавця житла.

Завдаток – це

Завдаток – грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Оформлення угод купівлі-продажу нерухомості згідно із законом – дієвий захист від випадків шахрайства. І для продавця, і для покупця житла одним з таких механізмів виступає саме завдаток.

Закон о задатке Украина

Закон, в якому обумовлюється поняття завдатку – Цивільний Кодекс України, стаття 570.

Стаття 570. Поняття завдатку

1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Завдаток у процесі юридичного оформлення угоди купівлі-продажу житла виконує наступні функції:

  • підтверджує обумовлені зобов'язання кожної із сторін;
  • позначає спосіб остаточного розрахунку в ході операції;
  • забезпечує дотримання умов обома сторонами.

У статті 571, п. 1 Цивільного Кодексу України йдеться про штрафні санкції, які слідують після порушення умов угоди.

Стаття 571. Порушення умов

1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.

Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Таким чином, ми бачимо, що завдаток залишається у другої сторони, якщо перша порушує умови. Тобто, якщо перша сторона – покупець – відмовляється від угоди після підписання договору, завдаток залишається у другої сторони – продавця. Якщо ж умови порушує продавець, завдаток повинен бути повернений у подвійному розмірі. Ті випадки, коли збитки однієї із сторін перевищують подвійну суму завдатку – питання може бути розглянуто у суді.


Як не попастися на вудку шахраїв при купівлі квартири


задаток за квартиру Украина

Завдаток плюси і мінуси

У завдатку, як і у будь-якого способу забезпечення зобов'язань, є свої особливості, які необхідно враховувати. До плюсів завдатку можна віднести:

  • завдаток – зручний спосіб забезпечення зобов'язань, які випливають з переддоговірної відповідальності покупця і продавця;
  • завдаток може бути повернений, якщо це передбачено укладеним договором.

Що стосується недоліків, до них відноситься:

  • відсутність чіткої законодавчої бази щодо завдатку. Оскільки закон можна трактувати по-різному, стягнення завдатку у подвійному розмірі може бути поставлено під питання, навіть якщо це прописано в договорі;
  • почасти в силу попереднього недоліку в судовій практиці завдаток часто називають авансом, що впливає на суму повернення;
  • у разі зриву угоди, винуватець цього втрачає гроші.

Чому покупець квартири відмовляється від угоди?


Так, нотаріальне оформлення може істотно знизити ризики, зазначені в недоліках. Розглянемо більш докладно нотаріальне оформлення завдатку далі.

как правильно оформить задаток при покупке недвижимости

Як оформити договір завдатку нотаріально

Перед тим, як юридично оформити завдаток в якості гарантії виконання умов правочину, необхідно усунути всі непорозуміння між покупцем і продавцем. Тому зробіть все з перерахованого:

  • усне обговорення всіх умов;
  • узгодження розміру грошової суми;
  • перевірка необхідних документів для угоди.

Враховуйте, що згідно з нормами Цивільного кодексу України оформлення завдатку має відбуватися виключно в письмовій формі, у нотаріуса. Крім того, при цьому мають бути присутніми всі власники або їх довірені особи.


Процедура оформлення покупки квартири


Как оформить задаток Украина

Завдаток за попереднім договором: необхідні документи

Перед підписанням додаткового договору та передачею суми завдатку, покупець запитує у продавця оригінали таких документів:

  • паспорт та ІПН;
  • правовстановлюючі документи на нерухомість;
  • довідка БТІ або іншої організації за технічною характеристикою об'єкта;
  • підтвердження родинних зв'язків та інші.

Попередній договір зразок Україна

Зразок попереднього договору в Україні

Додатково можна самостійно перевірити об'єкт за допомогою Держреєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиного реєстру судових рішень. Покупець для оформлення завдатку повинен надати свій паспорт, ІПН і будь-які документи, що вказують на родинні зв'язки (свідоцтво про одруження, розлучення тощо). Документи перевіряються обома сторонами правочину та нотаріусом. Останній повинен переконатися у правомірності боку продавця в укладенні такої угоди, як попередній договір.

Тим не менш, варто врахувати, що відповідно до ст. 635 Цивільного Кодексу, попередній договір повинен бути складений у формі основного цивільного договору. А ст. 639 стверджує, що договір може бути усним або не оформленим нотаріально. Таким чином, ми стикаємося з юридичною колізією, яка за належної обізнаності юристів, які представляють інтереси, може бути трактована в будь-яку зі сторін.

Договір завдатку

Договір завдатку не вимагає окремої форми, тому нотаріуси прописують інформацію про забезпечення виконання умов угоди у попередній договір. У законах і кодексах не встановлено обов'язкових пунктів цієї угоди. Але договір завдатку за квартиру за 2019 чи інший рік повинен містити такі дані:

  • про основний договір, виконання якого забезпечене цим завдатком;
  • точна сума, а також хто, скільки і кому передав;
  • перелік умов, за що передані гроші, а також наслідки і гарантії в разі відмови від попередніх домовленостей;
  • порядок і терміни повернення завдатку винною стороною;
  • штрафні санкції.

Договор задатка образец Украина

Договір завдатку при купівлі квартири (зразок)

Текст договору складає нотаріус з урахуванням побажань сторін угоди, з ним краще ознайомитися до візування. У деяких випадках термін «завдаток» замінюють забезпечувальної сумою зі штрафними санкціями. Після підписання угоди, передачі грошових коштів і нотаріальної реєстрації документ набирає юридичну силу. У деяких випадках продавець житла додатково пише покупцеві розписку. В ній повинно бути детально зазначено:

  • факт отримання завдатку;
  • зазначення суми, яка була отримана;
  • від кого, за що й згідно чого сума була отримана.

Вкрай важливо пам'ятати, що без оформлення договору, сама по собі розписка не враховується в судовому порядку. І не буде вважатися підставою для отримання компенсації.

Договір про наміри

Договір чи протокол про наміри лише умовно можна назвати ще однією формою для оформлення завдатку. Він згадується відразу в двох українських кодексах (Цивільному і Господарському). Щоб зробити цей договір легітимним, сторони повинні проявити в ньому волевиявлення, що дасть йому силу попереднього договору. В іншому випадку договір про наміри не буде вважатися «попереднім», і в ньому не буде законної сили, застережної від неукладеного надалі основного договору.

договор о намерениях образец украина

Договір про наміри (зразок)

Головне – чітко сформулювати домовленості та юридичні наслідки, а також уникати в угоді слова «намір». Договір чи протокол про наміри для передачі завдатку під час оформлення купівлі-продажу житла практично не використовується.


Купівля новобудов: попередній договір купівлі-продажу квартири


Вибираючи, як правильно оформити завдаток під час купівлі нерухомості, проконсультуйтеся більш детально у нотаріуса. Зараз найпоширеніший спосіб для передачі завдатку – нотаріально завірений попередній договір.

Як оформити завдаток без нотаріуса

Нерідко в цілях економії грошей і часу продавець і покупець не піклуються про юридично грамотне оформлення завдатку. В такому випадку замість оформлення попереднього договору можуть бути використані наступні способи забезпечення операції:

  • договір завдатку;
  • розписка;
  • усна угода.

расписка на задаток украина

Розписка на завдаток (зразок)

З очевидних мінусів такого типу оформлення, що і покупець, і продавець жодним чином не гарантують захист своїх інтересів, і угода купівлі-продажу нерухомості може закінчитися затяжним судовим розглядом.


Коли операція з нерухомістю визнається недійсною


Тому не потрібно ризикувати і шукати якісь обхідні шляхи, як оформити завдаток без нотаріуса. Просто візьміть у письмовій формі попередній договір купівлі-продажу нерухомості і завірте нотаріально. Це стане певною гарантією продавцю і покупцю, захистивши їх від необдуманих рішень або шахрайських дій іншої сторони угоди.

Задаток и аванс

Завдаток, аванс, застава, передоплата – подібності та відмінності

Під час купівлі квартири або заміського будинку важливо розрізняти між собою такі поняття, як передоплата, застава, завдаток і аванс. Ці платежі мають свої юридичні нюанси, в яких максимально точно розбираються тільки кваліфіковані юристи та нотаріуси. Досить часто покупці, продавці, ріелтори і працівники агентств нерухомості плутають ці поняття. В результаті одні власники кажуть про передачу завдатку, інші – про сплату аванса.

Плутанина у назвах та юридичних значеннях призвела до равнозначного використання цих термінів в усному обговоренні умов операції. Тому найчастіше, розмовляючи про аванс, завдаток, заставу або передоплату, мають на увазі забезпечувальний платіж або суму як гарантію виконання умов угоди купівлі-продажу житла.

Застава при купівлі квартири

Також завдатковий платіж часто називають заставою. Але це не зовсім вірно. Що таке застава на квартиру більш детально розкажуть в банках, які надають програми «іпотечного кредитування». Тут житло, яке купується, виступає в якості застави, а банк – в якості заставоутримувача.


Як придбати квартиру в іпотеку: особливості угоди


Фінансова установа згідно ст. 527 Цивільного кодексу України має право у разі невиконання покупцем своїх зобов'язань (оплата всієї вартості у встановлені часові рамки) отримати задоволення своїх вимог за рахунок продажу квартири. Більш детально, як залишити заставу за квартиру, можна дізнатися у профільного юриста.

задаток и залог

Аванс – це

Аванс – це також визначена грошова сума або цінності, які покупець чи замовник передають продавцю чи виконавцю робіт у рахунок майбутніх платежів за передане майно, виконану роботу чи надані послуги.

Відповідно до частини 2 ст. 570 Цивільного кодексу України авансом вважається певна грошова сума або інші цінності, які боржник (покупець) передає кредитору (продавцю) в рахунок майбутніх платежів. У разі розірвання угоди купівлі-продажу житла, аванс просто повертається до того, хто його вносив, і неважливо з вини якої зі сторін це сталося. У такому вигляді, аванс не виступає фінансовою гарантією для продавця, а покупець втрачає свої кошти у разі знаходження більш кращого варіанту житла або якщо виникли фінансові труднощі.

Якщо ви хочете, щоб під час оформлення угоди нерухомості аванс вважався завдатком відповідно до юридичної складової – це повинно бути прописано в письмовій угоді і завірено нотаріально. Тому так важливо прописувати в попередньому договорі купівлі-продажу нерухомості кожне зобов'язання і всі нюанси відповідальності сторін.

Завдаток і передоплата

Вище ми вже писали, що завдатком вважається грошова сума, яку покупець сплачує продавцю в рахунок підтвердження зобов'язань купівлі нерухомості. Власник житла у подвійному розмірі відшкодовує суму завдатку, якщо зриває угоду. Якщо покупець більше не хоче купувати обумовлену квартиру, гроші залишаються у продавця.

Передоплата – плата за товар або послугу, які належить отримати. Це поняття дуже рідко зустрічається у сфері операцій з нерухомістю, а при підписанні договорів і зовсім не використовується. Передоплата і аванс досить схожі, і при усному обговоренні умов майбутньої угоди їх використовують рівнозначно. Тому краще використовувати в попередньому договорі поняття «завдаток», щоб гарантувати умови забезпечення угоди.

Задаток в предварительном договоре

Приклад оформлення поняття «завдаток» у попередньому договорі

Оплата завдатку: форма, розмір, строки передачі

Розмір завдатку при угоді купівлі-продажу житла не зафіксований в жодному законодавчому акті. Але фахівці, які працюють у сфері нерухомості, радять встановлювати цю суму у відсотках від узгодженої вартості нерухомого майна. Найчастіше розмір застави коливається в діапазоні 1-5%, але за домовленістю сторін може доходити і до 50%.

Форма завдатку при купівлі квартири

Завдаток передається в грошовій формі в присутності нотаріуса. Формально покупець передає суму нотаріуса, підписується попередній договір, а потім посадова особа передає суму продавцю. Покупець додатково може вимагати від продавця розписку за передані гроші. Завдаток краще зберегти до моменту підписання основного договору купівлі-продажу нерухомості.

Як правильно передати завдаток

Завдаток передається тільки у присутності нотаріуса і тільки одночасно з підписанням попереднього договору, в якому зазначено, що платіж є завдатком або забезпечувальною сумою зі штрафними санкціями. Передача завдатку через агентство нерухомості, ріелтора або без угоди у письмовій формі може призвести до втрати грошей.

Терміни передачі завдатку

В українському законодавстві не встановлені тимчасові обмеження на внесення завдатку. Тому терміни закріплюються продавцем і покупцем заздалегідь, після чого фіксуються в попередньому договорі. Якщо пропустити цей важливий момент, то в разі невиконання зобов'язань однією зі сторін буде неможливо вимагати компенсації.

возврат аванса расписка

Як повернути завдаток за квартиру в Україні

Обидві сторони угоди купівлі-продажу нерухомості мають право звернутися до суду в таких випадках:

  • порушення умов попереднього договору (в тому числі і відмова від укладення основного договору купівлі-продажу житла);
  • виникнення непорозумінь між покупцем і продавцем;
  • відмова від добровільного повернення завдатку при порушенні домовленостей.

Тому єдиний спосіб повернення завдатку за попереднім договором – звернення до суду. При цьому покупцеві і продавцю вдасться захистити свої права лише за наявності попереднього договору та розписки. Ці документи повинні бути юридично правильно оформлені.

Повернення завдатку за попереднім договором

Повернення суми завдатку за попереднім договором має бути прописане. Найчастіше передбачається повернення продавцем у подвійному розмірі, якщо угода зірвалася з його ініціативи. У тому випадку, коли ініціатором розриву угоди стає покупець, він просто не отримує завдаток назад.

Так, під час підписання попереднього договору обов'язковою є згадка наступних моментів:

  • визначення забезпечувальної суми в якості «завдатку»;
  • детальний опис штрафних санкцій (хто, кому і скільки повертає в яких случах);
  • механізм повернення завдатку, в тому числі його терміни і деталі.

возврат задатка за квартиру образец

Приклад обговорення повернення завдатку в попередньому договорі

Якщо все це обговорити заздалегідь і відобразити в договорі – повернення грошей буде можливий.

Повернути завдаток через суд

Що стосується того, чи повертається завдаток за Законом України, то як ми вже писали раніше, в суді часто виникають спірні ситуації у визначенні забезпечувальної суми в якості завдатку або авансу. Якщо в попередньому договорі не вказані вищезгадані моменти, йти в суд не має сенсу, вам повернуть гроші, як ніби це був аванс.


Як розірвати договір купівлі-продажу житла?


Якщо ж продавець, попри те, що всі правила оформлення були дотримані, відмовляється повертати завдаток – необхідно складати позовну заяву і йти з нею до суду. Далі, на підставі наданої документації, буде видано рішення. Суд вирішить, що це був аванс, і тоді його повернуть покупцю, оскільки він повертається в 100% випадків. Або суд визнає, що був оформлений завдаток, і тоді зобов'яже продавця виплатити його у подвійному розмірі.

как вернуть задаток за квартиру украина

Як оскаржити завдаток

Якщо завдаток при купівлі квартири необхідно оскаржити, в цьому також допоможе судова заява. Для оскарження необхідно нотаріальне оформлення і чітке прописання умов у договорі. Так, непоодинокими були випадки, коли в договорі завдатку/договіру про наміри/попередньому договорі не було зазначено, що передана сума є завдатком. Тоді суд визнавав її авансовим платежем і зобов'язував продавця повернути її без урахування штрафних санкцій.

Оформлення завдатку – з одного боку страхує покупця від легковажності продавця, а з іншого – підтверджує серйозність намірів покупця по відношенню до об'єкта нерухомості. Але навіть, якщо ви домовилися про все усно і досягли повного взаєморозуміння, вкрай важливо прописати всі умови та закріпити в нотаріально завіреному договорі.

Прокоментуйте першим

Додати коментар до статті