Процедура оформлення придбання квартири Назад

Процедура оформлення придбання квартири

Оформлення купівлі-продажу квартири: порядок, вартість. Як правильно оформити квартиру й укласти договір купівлі-продажу.

Купівля квартири супроводжується її переоформленням від одного власника на іншого. Інструментом для передачі прав є договір купівлі-продажу. Розглянемо, як правильно його укласти, і що потрібно перевірити до цього. Дотримуючись правильного алгоритму, ви обійдете схеми шахраїв і придбаєте об'єкт нерухомості.

Порядок оформлення придбання квартири

  1. Перевірте нерухомість і власника – переконайтеся, що житло не арештоване, не закладене, документи на нього в порядку, а власник адекватно підходить до укладення угоди.
  2. Підпишіть попередню угоду – це гарантія виконання зобов'язань з боку продавця, а ви підтверджуєте, що готові придбати об'єкт.
  3. Підготуйте папери і дочекайтеся, доки це зробить продавець – зберіть документи для укладення угоди і надайте їх нотаріусу.
  4. Укладіть договір – на цьому етапі права на нерухомість переходять до вас.
  5. Розрахуйтеся з продавцем – це можна зробити і до підписання договору, залежить від того, що прописано в договорі купівлі-продажу.
  6. Сплатіть послуги нотаріуса – зазвичай оплачують навпіл продавець і покупець.

порядок оформлення купівлі квартири


Як продати квартиру:покрокова інструкція


Перевірка юридичної чистоти об’єкта

Перевірка квартири перед придбанням включає аналіз нерухомості на відсутність обтяжень, вивчення власника і виявлення третіх осіб, що мають переважне право на придбання квартири. Нотаріус не буде завіряти угоду, якщо:

  • квартира знаходиться під заставою або арештом – відчужувати таке майно заборонено законом;
  • порушені права та інтереси дитини – якщо в квартирі проживає неповнолітній, або у нього тут є частка, продаж можливий тільки за надання йому нового житла, і в той же час воно повинно бути не гіршим за попереднє, а частка в ньому – не менша ніж та, яку він мав;
  • з'явилися треті особи, які мають права на квартиру і не погоджувалися з її продажем – можливо, когось із мешканців було тимчасово знято з реєстрації;
  • будинок знаходиться в аварійному стані – за законом угоди з такою нерухомістю заборонені.

Будинок під знесення. Які перспективи для мешканців


Перевірити все це простіше через нотаріуса. Він дізнається, хто прописаний в квартирі, та чи немає тут тимчасово знятих з реєстрації мешканців, перевірить наявність арешту, застави, третіх осіб, які претендують на придбання квартири.

Рекомендується укладати попередній договір лише після аналізу всієї цієї інформації. Якщо виявиться, що угоду не можна провести вже після виплати завдатку, продавець або вирішує ситуацію у встановлений строк, або повертає вам завдаток у подвійному розмірі та відшкодовує збитки. Але в попередній угоді можуть бути прописані й інші умови.

перевірка юридичної чистоти об'єкта

Щоб дізнатися заздалегідь про наявність обтяжень, попросіть продавця надати довідки про арешт, заставу, іпотеку, прописаних мешканців. Він може відмовитися це робити, але далі інформацію все одно перевірить нотаріус.


Прописка та реєстрація за місцем проживання: норми й обмеження 2018


Під час продажу частини будинку або квартири продавець в першу чергу дає можливість купити цю частку власникам решти нерухомості. Якщо вони відмовляються, тільки тоді частину квартири можна продати іншій особі.

Перевірка власників квартири

Перед тим, як укласти договір купівлі-продажу нерухомості, перевірте власників. Проаналізуйте, чи відповідає інформація в правовстановлюючих документах паспортним даним продавця. Переконайтеся, що опис в технічній документації відповідає фактичним характеристикам об'єкта:

  • поверх;
  • планування;
  • кількість кімнат;
  • площа.

перевірка власника квартири

Попросіть надати довідку про склад сім'ї, з якої дізнаєтеся, чи немає тут зареєстрованих неповнолітніх осіб. Якщо прописані діти, уточніть, як буде вирішуватися питання щодо надання їм нової житлової площі.

Візуально проаналізуйте продавця, чи немає у нього ознак наркотичної або алкогольної залежності, психічних розладів. Переконайтеся, що всі власники квартири згодні з продажем і не будуть оскаржувати угоду. Вони повинні бути присутні на угоді і дати письмову згоду. Якщо власник отримав квартиру за рішенням суду, перевірте, чи пройшов термін оскарження судового рішення, і чи не може воно бути скасовано. Якщо це трапиться, угоду визнають недійсною.

Оформлення документів для купівлі квартири

У витрати з оформлення купівлі квартири входять:

  • державне мито: за реєстрацію переходу права власності (мито може бути поділене в рівних частках між покупцем і продавцем квартири);
  • оплата послуг нотаріуса;
  • оплата послуг агентства нерухомості за юридичний супровід угоди.

Документи для купівлі-продажу будинку


Оформлення документів на квартиру починайте з запиту виписки з державного реєстру. У ній міститься інформація про власника, обтяження. Переконавшись, що квартиру можна продавати, укладайте попередній договір купівлі-продажу. Його оформляють у нотаріуса.

Далі продавець готує документи. За довідками він звертається в ЦНАП, до юриста і до комунальних служб. Зібрані документи перевіряє нотаріус. Якщо всі папери в нормі, оформляють основний договір купівлі-продажу.

Вартість оформлення купівлі квартири

За оформлення купівлі-продажу квартири платять ріелтору і нотаріусу. Ріелтор візьме 2-5% від вартості квартири, а послуги нотаріуса обійдуться від 1000 грн.

Послуги ріелтора може оплачувати як продавець, так і покупець. Якщо в угоді беруть участь два ріелтора: з боку покупця, і продавця, а працюють вони за системою партнерських продажів, послуги сплачуються з частки посередника продавця. У такому випадку за послуги агента платить продавець.

вартість оформлення купівлі квартири


За що платити ріелтору


За реєстрацію права власності ви заплатите від 180 до 8 800 грн. Сума залежить від терміновості операції. Найдешевший варіант передбачає 5 днів, найдорожчий – 2 години.

Як провести операцію з продажу квартири

Операцію завіряє нотаріус. Після цього вона набирає юридичної сили. Спеціаліст перевіряє документи і дозволяє продати об'єкт. Для цього йому потрібно переконатися в законності процедури.

Навіщо потрібен юрист

Дотриматися порядку оформлення квартири допоможе юрист. За його послугами звертаються для:

  • перевірки та підготовки документів;
  • збору паперів;
  • консультації з проведення операції, особливо за нестандартної ситуації.

Як зазначає юрист компанії «Лісіт» Сергій Бруцький:

«Після того, як прибрали довідку за формою Ф3, власники часто звертаються з питанням оформлення заяви і за видачею довідки про зареєстрованих мешканців. Це необхідно, щоб показати покупцеві, хто зареєстрований в квартирі, чи немає серед мешканців неповнолітніх осіб.

Друге питання, з яким часто звертаються перед укладенням договору купівлі-продажу – перевірка житла на відсутність обтяжень, чи не знаходиться воно в іпотеці або під арештом, просять перевірити борги. Популярною також залишається послуга зі складання договору купівлі-продажу, вичитування, перевірка безпечності угоди».

Юридичний супровід знижує ризики потрапити на шахраїв або неправильно оформити квартиру, через що договір визнають недійсним.

Що таке попередній договір купівлі-продажу квартири

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

як провести угоду з продажу квартири

Наприклад: «Сторони зобов'язуються в майбутньому, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (далі – Основний договір) на умовах, в порядку та в терміни, визначені цим Договором».

Попередній договір – угода, якою сторони підтверджують готовність укласти основний договір. Цей документ фіксує, що продавець і покупець домовилися про ціну та умови продажу, і переходять на етап оформлення квартири. За цим договором покупець вносить частину суми – завдаток – зазвичай 10% від вартості житла. Це гарантує серйозність його намірів. У попередньому договорі вказано:

  • скільки коштує об’єкт;
  • завдаток;
  • за яких умов і в якому обсязі завдаток буде повернуто;
  • умови розірвання угоди;
  • умови укладення основного договору;
  • терміни оформлення квартири тощо.

Юрист компанії «Лісіт» Сергій Бруцький дав коментар, як такий договір розцінюється з юридичної точки зору:

«Він розцінюється як намір сторін укласти основну угоду за настання певних обставин. Якщо власник зможе звільнити житло лише через певний термін, але він і покупець вже домовилися про майбутню угоду, вони укладають такий договір, вказавши в ньому, що продаж здійсниться за фактом виїзду продавця. На це йому відведено конкретний термін.

Інша ситуація – покупець не готовий відразу заплатити всю суму, але він точно знає, що за певний час зможе це зробити і хоче придбати саме цю квартиру. Якщо власник готовий почекати, вони укладають попередній договір з відповідними умовами».


Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири


В основному попередній договір укладають для того, щоб сторони змогли підготуватися до продажу, маючи гарантії. На цьому етапі покупець дає завдаток і чекає, доки продавець підготує все необхідне до продажу. Зібрати папери важливо в обумовлений у договорі термін. Якщо виявиться, що є проблеми з прописаними мешканцями, обтяженнями, їх також потрібно вирішити в цей час.

Питання, які потрібно узгодити до підписання попереднього договору

Під час зустрічі з продавцем для укладення попереднього договору, попросіть його взяти з собою правовстановлюючі документи на квартиру. З них ви переконаєтеся, що саме він законний власник об'єкта. Далі обговоріть:

  • суму й умови розрахунку за об'єкт;
  • які документи для купівлі квартири готові, а яких ще немає;
  • в які терміни будуть готові папери;
  • як і коли будуть зняті з реєстрації мешканці.

які документи потрібні для продажу квартири

Все це повинно бути прописано в попередньому договорі. Так ви зможете відстояти свої права в разі, якщо продавець не виконає зобов'язання.

Які документи потрібні для продажу квартири

Документи для продажу квартири з боку продавця:

  • правовстановлюючий документ;
  • виписка з реєстру прав власності;
  • паспорт або свідоцтво про народження;
  • згода чоловіка або дружини;
  • техпаспорт;
  • свідоцтво про шлюб або його розірвання;
  • дозвіл органів опіки та піклування – якщо серед власників або мешканців є діти;
  • заява про склад сім'ї, складена самим власником;
  • оцінка об'єкта нерухомості;
  • відмова власників спільної часткової власності від переважного права купівлі частки об'єкта – у разі продажу частини будинку або квартири;
  • довідки про відсутність боргів.

Залежно від ситуації з переліку можуть бути прибрані або додані інші документи. Нотаріус також може вимагати відкрити рахунок в банку для переведення туди коштів за придбання квартири.

Документи від покупця квартири:

  • паспорт або свідоцтво про народження;
  • свідоцтво про шлюб або його розірвання;
  • згода чоловіка або дружини.

Якщо купляєте квартиру на неповнолітнього, отримайте дозвіл органів опіки та піклування.


Купівля квартири на дитину: відповіді на основні питання


Як розірвати договір купівлі-продажу житла

Розірвання договору за згодою вимагає нотаріального підтвердження. Якщо учасник угоди відмовляється розірвати договір або не вчиняє ніяких дій – подайте позов до суду. Продавець або покупець має право розірвати договір, якщо:

  • договір порушує інтереси або моральні принципи суспільства;
  • нотаріус припустився помилки;
  • договір не відповідає законам або вони порушені під час оформлення;
  • учасник підписав документи під тиском;
  • притиснуті права неповнолітньої особи;
  • сторони не виконали зобов'язання;
  • в укладанні угоди брав участь недієздатний громадянин.

Як розірвати договір купівлі-продажу житла


Якщо розірвання угоди підтримують обидві сторони, вони звертаються до нотаріуса для укладення зворотного договору. Тепер до продавця знову переходить право власності, але за це він повертає виплачену йому суму. Розірвати договір можна протягом трьох років після його укладення.

Як розрахуватися за купівлю квартири

На завершальному етапі продажу квартири покупець оплачує продавцеві обумовлену в договорі суму. Це можна зробити як до підписання договору, так і після. У першому випадку ризикує покупець, адже до моменту підписання угоди і гроші, і права на майно фактично деякий час належать продавцю. В іншому випадку ризики є у продавця, адже договір вже підписаний, але гроші поки знаходяться у покупця.

як розрахуватися за придбання квартири


Придбання квартири: коли передавати гроші?


Щоб знизити ризики обох сторін кошти передаються в момент, коли договір підписаний, але ще не завірений. А якщо вони проходять не безпосередньо від продавця до покупця, а через депозит нотаріуса, кожен учасник угоди максимально захищений. Покупець кладе кошти, сторони угоди підписують папери, і лише після цього продавець забирає гроші.

Придбання квартири за готівку

Нацбанк дозволив розраховуватися готівкою за придбання нерухомості в межах 50 тисяч гривень. В рамках купівлі-продажу квартир практично всі угоди укладаються на суму вище цього порогу. Платити готівкою в цьому разі не можна. Перекажіть гроші на банківський рахунок продавця. Ще один варіант – перевести гроші на депозит нотаріуса, а далі він перекаже їх продавцеві, як тільки той виконає свої зобов'язання.

Але все ж українці знаходять шляхи розрахунку готівкою навіть, перевищуючи суму в 50 тисяч гривень. Популярний варіант – вказати в договорі, що гроші сплачені раніше, а зараз залишилося просто оформити право власності на іншу людину.

Другий варіант – спеціальна послуга банку з надання довідки про безготівковий розрахунок. На угоді присутній представник банку з документами на відкриття і закриття рахунку, платіжкою і квитанцією про операції з грошима.

Як легально платити валютою за нерухомість

Законний спосіб розрахунку за придбання квартири в іноземній валюті не передбачений. Але угоди, які проводяться в обхід безготівкового розрахунку, можуть мати на увазі оплату в доларах або євро. У договорі сума все одно вказується в гривнях. Повністю законно оплатити покупку квартири валютою не вийде.

придбання квартири за готівку

Як зберегти гроші після угоди

Щоб виключити ризики, пов'язані з втратою грошей в результаті шахрайства, передавати їх варто законним способом. У цьому випадку учасники не оминають схеми безготівкового розрахунку і платять через депозит нотаріуса. Так ви можете розраховуватися лише в гривні.

Податок на нерухомість в Україні

Під час продажу квартири продавець сплачує податок на дохід фізичної особи:

  • ПДФО – 5% від вартості, якщо продавець реалізує квартиру, куплену в протягом останніх трьох років, або продає не перший об'єкт нерухомості за рік;
  • ПДФО – 0% – в інших випадках;
  • ПДФО для нерезидента – 18%.

Коли можна придбати квартиру після її придбання


На продавця також накладається держмито – відсоток від суми, і військовий збір – 1,5%. Покупець платить 1% до Пенсійного фонду.


Які податки платять в Україні під час купівлі нерухомості


Від податків під час придбання квартири звільнені:

  • члени сімей військовослужбовців;
  • інваліди I-II груп;
  • учасники ліквідації аварії на ЧАЕС;
  • ветерани.

Якщо під пільги потрапляє одна сторона угоди, другий учасник все одно сплачує податки.

Як самостійно провести операцію з продажу квартири

Оформлення продажу квартири проводять двома способами: через ріелтора або самостійно. У разі укладення угоди за участю посередника він контролює процес. Якщо ви відмовилися від послуг агентства, дотримуйтеся таких рекомендацій.

Слідкуйте за документами

Перевіряйте всі документи для продажу квартири. Звіряйте інформацію в них з паспортними даними продавця. Простежте, щоб у всіх паперах були вказані достовірні дані: адреса об'єкта, характеристики і тощо. Довідки не повинні бути прострочені. Зробіть для себе чек-лист з переліком необхідних документів, попросіть продавця їх надати, і перевірте все за списком.

як самостійно провести угоду з продажу квартири

Укладайте договір

Якщо купуєте квартиру через ріелтора, укладіть з ним договір. Під час реалізації квартири за системою партнерських продажів (СПП) продавець підписує ексклюзивний договір. Часті питання, пов'язані з цим форматом роботи ріелтора:

  1. Що таке ексклюзивний договір?
    Угода, за якою продавець зобов'язується довірити продаж об'єкта конкретному агентству або ріелтору.
  2. Що таке СПП?
    Система, за якою ріелтори працюють в рамках партнерства: представник продавця шукає покупця через інших посередників ринку, пропонуючи частину свого гонорару.

В ході купівлі квартири вам доведеться укласти два договори: попередній і основний. У кожному з них уважно перевірте дані про продавця та покупця, об'єкт нерухомості, вартість, перечитайте умови продажу, розірвання договору, терміни тощо.

Оформляйте квартиру у нотаріуса. Він реєструє перехід права власності. Реєстрація угоди купівлі-продажу квартири підтверджує законність процедури, і вона має юридичну силу. Обидва договори сторони укладають письмово й обидва завіряють у нотаріуса.


Що потрібно переоформити після купівлі квартири


Тому, під час самостійної купівлі ви укладаєте два договори з другою стороною угоди, а в разі залучення ріелтора – ще і з посередником.

Контролюйте ситуацію

Оформлення продажу квартири без участі ріелтора вимагає підвищеної уваги до кожного етапу з боку і продавця, і покупця. Слідкуйте, щоб продавець вчасно підготував документи, телефонуйте і дізнавайтеся, які довідки він вже встиг зібрати, і чи немає проблем з підготовкою паперів. Перевіряйте все, що готує продавець, консультуйтеся у юриста, чи правильно проходить оформлення купівлі-продажу квартири.

Спочатку читайте, потім підписуйте

Оформлення угоди купівлі-продажу квартири супроводжується підписанням договору, за яким одна сторона передає майно другій за грошову винагороду. Ставте підписи на цих документах лише після прочитання всіх пунктів. У договорі не повинно залишатися порожнього місця, в якому можна було б прописати текст пізніше. Вимагайте виправити будь-які двозначності або неясності. Чим простіше і точніше все написано, тим краще. Розберіться в кожному пункті. Що не ясно – запитайте у юриста.

як контролювати угоду

Не передавайте повноваження

Все, що можете зробити власними силами, робіть. Оформляйте довіреність, лише якщо фактично не в змозі особисто брати участь в угоді та маєте можливість довірити завдання комусь досвідченіше вас.


Як купити квартиру, яка продається за дорученням


Оформлення купівлі-продажу квартири вимагає скрупульозної перевірки документів, продавця і самого об’єкта. Підписуйте документи і залишайте завдаток, лише переконавшись у відсутності проблем і обтяжень.

Прокоментуйте першим

Додати коментар до статті