Як продати квартиру: покрокова інструкція

Рішення про продаж квартири ставить перед її власниками серйозне питання – а як це зробити? Або найняти ріелтора, або, доклавши трохи зусиль, зробити це самостійно. Пропонуємо вам детальні кроки, які допоможуть вам вигідно укласти угоду.

Крок 1. Продаж квартири, з чого почати

Після того, як ви вирішили продати квартиру, вам необхідно:

• оцінити ринок і визначити адекватну вартість вашої нерухомості;
• визначитися, чи хочете ви продавати квартиру самостійно або за допомогою фахівця;
• підготувати квартиру до показів і продажу.

Розглянемо кожен етап більш докладно.

Аналіз ринку нерухомості. Визначення вартості квартири

Визначення ціни квартири – дуже важливий етап, адже в разі як надлишкового підвищення, так і надмірного здешевлення, ви програєте. Занадто висока ціна відіб'є потенційних покупців, які знають стан ринку. Занадто низька може викликати недоречні підозри.

4 підводних каменя оцінки нерухомості

Щоб вартість вашої пропозиції була адекватна – вивчіть актуальні ціни на нерухомість зі схожими параметрами в вашому районі.

Від чого залежить вартість квартири?

Ціну нерухомості визначає сукупність наступних факторів:

• регіон;
• репутація району;
• поверх і стан об'єкта;
• кількість подібних пропозицій;
• терміновість продажу.

Проаналізуйте комфортність вашого району: рівень інфраструктури, комунікації, транспортні розв'язки, врахуйте відсоток допустимого торгу і витрати на оформлення угоди. До слова, залучити покупця можна не тільки адекватною ціною, але і пропозицією оплатити за нього податки під час оформлення угоди. Якщо вас зацікавило питання, «скільки коштує моя квартира на ринку нерухомості?», допомогти в цьому зможе калькулятор оцінки нерухомості.

Все, що необхідно – вибрати географічне розташування і вказати параметри вашої пропозиції. Онлайн калькулятор нерухомості підраховує середньоринкову ціну, грунтуючись на даних оголошень на DOM.RIA, така онлайн-оцінка квартири спрямована на орієнтовний результат. А якщо ви хочете знати, як розрахувати вартість нерухомості на більш експертному рівні – вам варто звернутися до ріелтора, який спеціалізується на продажу квартир у вашому регіоні.

Важливо пам'ятати, що тривале очікування угоди не принесе результат, оскільки нерухомість, яка довго не продається, викликає додаткові питання і підозри покупців. Саме тому виставляйте середню ринкову ціну.

Середня ціна на нерухомість

Так, наприклад, в Києві середня вартість вторинного житла коливається на рівні 26,2 тис. грн за квадратний метр, а якщо розглянути окремо кожен район, можна побачити, що ціни за квадрат в квартирах Печерського району в середньому – 57 тис. грн, а в квартирах Деснянського району – 19,8 тис. грн.

У Вінниці середня ціна за квадратний метр на вторинному ринку близько 15,8 тис. грн, найдорожчі квартири на Поділлі – 21,2 тис. грн/квадрат, а найбюджетніші пропозиції можна знайти на Сабарові – 11,3 тис. грн/квадрат.

А ось в Харкові середня ціна за квадрат вторинного житла коливається на рівні 19,2 тис. грн. При цьому на Флорінці найвищі ціни – 53,8 тис. грн/квадрат, а в Роганському районі найнижчі – 11,3 тис. грн/квадрат.

Таким чином, бачимо, що в кожному регіоні є свої особливості ціноутворення, тому їх варто враховувати в кожному окремо взятому випадку.

Продаж самостійно або варто звернутися до ріелтора

Сучасний ринок нерухомості насичений пропозиціями послуг посередників (приватних ріелторів і агентств різної величини), тому власнику є з чого вибрати. Розглянемо більш детально плюси і мінуси самостійного продажу і угоди за допомогою ріелтора.

Чому треба звернутися до ріелтора?

Від того, наскільки ретельно ви підберете фахівця з нерухомості, залежить швидкість і легкість укладання угоди. Оскільки продаж квартири супроводжується великою кількістю юридичних формальностей і комунікацій з потенційними покупцями, варто вибрати ріелтора, якому ви зможете довіряти.

Основні плюси співпраці з фахівцем:

• економія часу;
• юридичний захист;
• більш вигідні умови продажу.

Як вибрати ріелтора?

Під час вибору орієнтуйтеся на репутацію ріелтора, на позитивні відгуки і на те, скільки часу компанія або приватний фахівець вже на ринку. Якщо мова йде про агентство нерухомості, не зайвим буде уточнити членство в асоціаціях і профорганізаціях.

Як вибрати ріелтора

Ще під час першого контакту з ріелтором, ви повинні отримати чіткі відповіді про умови співпраці: ціна послуг, необхідність ексклюзивного договору та інше. Зверніть увагу на грамотну мову, відсутність професійного сленгу і в цілому, на відкритість фахівця до діалогу. Оскільки вам в майбутньому доведеться неодноразово звертатися з питаннями до посередника, буде комфортніше, якщо ці умови будуть дотримані.

Як продати самостійно        

Якщо ви впевнені в своїх силах, можна спробувати продати квартиру самостійно. З основних плюсів:

• контролюєте кожен етап продажу;
• зекономите на послугах фахівця;
• домовляєтеся з покупцем самостійно.

Але в цей же час вам доведеться витрачати час на спілкування з потенційними покупцями по телефону, покази квартири кожному бажаючому і непогано знатися на юридичних тонкощах, щоб убезпечити себе під час операції.

Продати квартиру без ріелтора реально, після того як ви проаналізуєте середню вартість по ринку і призначите ціну за вашу нерухомість, вам необхідно буде скласти оголошення і підготувати квартиру до переглядів. Розглянемо детальніше.

Як дати оголошення про продаж квартири?

Щоб угода відбулася, важливо, щоб вашу пропозицію побачило якомога більше потенційних покупців. У цьому допоможе коректне оголошення, яке буде максимально інформативним і привабливим:

• розташування квартири. Де знаходиться будинок, наскільки близько до зупинки, чи є поруч школи/поліклініки/супермаркети, поверховість, вікна у двір, на дорогу і подібне;
• кількість кімнат, їх площа, наявність балконів, лоджій, еркерів, перепланувань, стан ремонту, чи є загальний блок з сусідами в під'їзді, приватний простір в підвалі/на горищі;
• опис санвузла – суміщений чи ні, його технічний стан, наявність лічильників;
• вказівка техніки і меблів, що залишаються.

На DOM.RIA ви можете подати оголошення про продаж нерухомості. У формі вказані всі необхідні пункти, по можливості заповніть кожен з цих пунктів. Пам'ятайте, що ваше оголошення повинно зацікавити покупця, давши йому максимум необхідної інформації.

При цьому варто акцентувати увагу на плюсах квартири. Якщо у вас старі вікна та незасклений балкон, але покладений новий паркет і свіжий ремонт у ванній кімнаті, в оголошенні варто згадати саме про паркет і ремонт. Використовуйте оцінну лексику: світла, тепла, затишна, тиха. Так ви зможете створити певний образ квартири у покупця.

Використовуйте якісні фотографії, окремі фотографії підлоги або якоїсь деталі інтер'єру мало кого зацікавлять, тому постарайтеся зробити максимально загальні плани. Увімкніть додаткове світло і приберіть зайві речі, щоб уникнути враження захаращеності. Важливо за допомогою фотографії передати відчуття затишку.

Багатьом покупцям цікаве планування квартири, тому додайте в фотографії план. Можна сфотографувати техпаспорт без вказівки адреси або ж намалювати план самостійно в простому графічному редакторі.

Як підготувати квартиру до показу і продажу

Кращий варіант, якщо в квартирі вже ніхто не буде жити, і вона буде готова до заселення відразу після укладення угоди. Такі квартири завжди привертають трохи більше уваги. До того ж саме так її буде простіше всього підготувати до показу.

Головна мета показу – закохати клієнта в квартиру. Зробити так, щоб після показу він захотів залишитися жити саме тут. Саме тому важливо наводити красу і готувати квартиру ще до подачі оголошення. І на фотографіях покупець уже побачить житло своєї мрії.

Володимир Редкач: як підготувати житло до продажу

Викиньте з квартири все непотрібне. Все рівно після продажу вам доведеться вивозити речі, краще зробити це перед показами, щоб створити відчуття деперсоналізації і покупець міг уявити себе на місці господаря. Крім цього:

• переконайтеся, що всі механізми справні. Якщо кран буде капати, а вимикач не працює – покупець зажадає знижку, яка у багато разів перевищуватиме вартість ремонту цих деталей;
• включіть світло. Чим більше світла, тим краще виглядає квартира;
• використовуйте освіжувач повітря. Приємний запах приваблює на невербальному рівні, тому безпосередньо перед приходом клієнтів використовуйте освіжувач із запахом свіжості або кави.

Ці нескладні кроки допоможуть вам залучити покупців і закрити операцію набагато швидше і вигідніше для вас незалежно від того, продаєте ви квартиру з ріелтором або самостійно.

Крок 2. Підготовка до угоди

Головне в підготовці до угоди – збір документів. На нього в середньому необхідно 2-5 тижнів, краще, якщо більша частина буде готова у вас ще до появи конкретного покупця, щоб потім не витрачати час.

Які документи потрібні для продажу квартири.    

Важливо, щоб всі документи були у продавця в оригіналах і дійсні за термінами. Список необхідних документів:

1. Документи, що підтверджують право власності.
2. Паспорт власника, якщо їх декілька – то обов'язково кожного.
3. Ідентифікаційні коди власників, в тому числі неповнолітніх.
4. Документи, що підтверджують сімейний стан: свідоцтво про шлюб, про розірвання шлюбу, або про смерть чоловіка.

Документи для купівлі-продажу будинку

Якщо продається частина квартири, то крім інших зазначених документів, необхідно додати: підтвердження повідомлення всіх інших учасників майнових прав про продаж частки; заяву інших власників про відмову від майнових прав на цю частку.

Якщо серед власників квартири або зареєстрованих за адресою продажу є дитина, то додатково необхідні свідоцтва про народження дітей, згоду на операцію органів опіки, підтвердження про виконання рішення органів опіки.

Після того, як більша частина документів готова, можна переходити до підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири.

Попередній договір купівлі-продажу квартири     

У попередньому договорі прописують основні параметри майбутньої угоди: терміни виселення колишніх власників, остаточна сума за нерухомість в національній валюті і штрафні санкції за розірвання угоди.

Навіщо він потрібен і що це таке?

Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов'язання і протягом певного терміну зв'язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою (ст. 635 Цивільного кодексу і ст. 182 Господарського кодексу України).

Приклад попереднього договору купівлі-продажу

Як оформити попередній договір купівлі-продажу квартири

У попередньому договорі покупець і продавець підтверджують свій намір про майбутню операцію. Він укладається у нотаріуса, у кожного з сторін залишається екземпляр.

Важливо прописати в попередньому договорі моменти:

1. Термін підписання основного договору. Як правило – місяць після підписання попереднього договору.
2. Сума завдатку і умови його повернення. Якщо угоду розриває продавець, то найчастіше прописують, що він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. Якщо покупець – завдаток залишається у продавця.
3. Термін передачі ключів.
4. Загальна сума угоди в національній валюті.
5. Додаткові відомості. Якщо продавець пообіцяв покупцеві залишити якісь меблі або покупець зобов'язується виконати якісь умови, це все повинно бути прописано в попередньому договорі.

На що звернути увагу

Зверніть увагу на такі моменти в попередньому договорі купівлі-продажу квартири, як чіткі терміни підписання основного договору, штрафні санкції для сторін, детальні характеристики об'єкта (адреса, кількість кімнат, площа та інше), порядок повернення грошових коштів і передачі нерухомості , пункт про порядок внесення змін до попереднього договір і фіксація ціни, за якою об'єкт буде відчужуватися за основним договором купівлі-продажу.

Яку заставу беруть при продажу квартири

Найчастіше завдаток або заставу розраховують у відсотках від вартості: від 1 до 5%, іноді сума завдатку може досягати і 10%. Але ви, як продавець, можете поставити фіксовану суму завдатку, наприклад, еквівалент 1 тисячі доларів в національній валюті.

Завдаток на квартиру – як і скільки брати

Важливо: не погоджуйтеся на занадто велику заставу, якщо переживаєте, що плани можуть змінитися. Оскільки згідно з попереднім договором купівлі-продажу, вам, можливо, доведеться потім виплатити солідну суму покупцеві.

Покупка-продаж квартири за дорученням

Довіреність на нерухомість – легальний спосіб передачі прав і повноважень на розпорядження житлом. За дорученням можна як продати, так і придбати нерухомість, причин для подібного може бути багато: стаціонарне лікування, власник нерухомості або покупець знаходиться за кордоном і подібне.

Як купити квартиру, яка продається за дорученням

Найчастіше використовується генеральна довіреність, але може бути оформлена і окрема довіреність на купівлю-продаж квартири. Цей документ повинен бути завірений нотаріусом, а перед підписанням угоди необхідно додатково перевірити згоду довірителя, оскільки він має право в односторонньому порядку відкликати свою довіреність.

Пакет документів, які готує покупець        

Покупець надає мінімальний пакет документів. Якщо угода оформляється без залучення юридичних осіб та кредитування, то достатньо документів, що ідентифікують особу (паспорт, ідентифікаційний код), свідоцтва про укладення шлюбу і згоди чоловіка/дружини на купівлю нерухомості. А ось, якщо мова йде про те, які документи потрібні для покупки квартири в кредит, то тут вже знадобляться довідки про доходи встановленого зразка і заява на ім'я банку.

Вибір нотаріуса        

При виборі нотаріуса зверніть увагу на репутацію. Краще вибрати солідну нотаріальну контору, яка вже багато років на ринку.

«Оскільки ви майбутній клієнт і від кваліфікації та компетентності нотаріуса залежить якісний результат вашої справи, ви повинні звернути увагу на те, як нотаріус спілкується зі своїми клієнтами, наскільки він уважний до всіх подробиць тих справ, які засвідчує. Перед операцією попросіть нотаріуса розповісти про процедуру укладання угоди і про моменти, на які слід звернути особливу увагу. Не забувайте про те, що нотаріус має юридичну освіту і входить в правоохоронну систему, тому з метою попередження можливого правопорушення він просто зобов'язаний попередити вас про ту чи іншу проблему. Залежно від повноти відповіді і вашого особистого відчуття від спілкування вам повинно стати зрозуміло, чи варто вести далі справу з конкретним нотаріусом чи ні», – нотаріус Олексій Комаров.

Ознайомтеся при відвідуванні офісу з дипломами, сертифікатами, які допоможуть оцінити рівень професіоналізму нотаріуса. З огляду на те, що в подальшому фахівець буде в курсі всіх ваших справ, важливо встановити з ним довірчі відносини.

Крок 3. Оформлення угоди

Оформлення угоди складається з двох етапів:

• підписання договору;
• передача грошових коштів.

Розглянемо обидва більш детально.

Де і як оформляється (підписується) договір купівлі-продаж квартири?

Договір купівлі-продажу обов'язково оформляється у нотаріуса, як і попередній договір. Як правило, порядок оформлення купівлі-продажу квартири виглядає так:

1. Сторони зустрічаються у нотаріуса.
2. Перевіряють правильність всіх даних в «чернетці» нотаріуса.
3. Покупець передає кошти продавцю.
4. Підписують офіційний примірник договору (в деяких випадках гроші можуть бути передані після підписання офіційного договору).

Як виглядає договір купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу квартири, який оформляється у нотаріуса, повинен відповідати єдиному встановленому державою зразку.

Договір купівлі-продажу житла

Приклад договору купівлі-продажу квартири

Розрахунок сторін

Правила передачі грошей передбачають два види розрахунку:

• готівковий;
• безготівковий.

Готівковий розрахунок при купівлі квартири

Передача грошей готівкою в національній валюті в Україні можлива лише в угодах, що не перевищують 50 тис. грн (згідно з пунктом 7 постанови правління Національного банку України №148 від 29 грудня 2017 року). При цьому

При цьому договір купівлі-продажу все одно підлягає державній реєстрації.

Купівля квартири: коли передавати гроші?

Безготівковий розрахунок при купівлі квартири

Під час купівлі квартири на суму понад 50 тис. грн розрахунок між покупцем і продавцем відбувається в національній валюті в такий спосіб:

• переклад обговореної суми з поточного на поточний рахунок (зарахування коштів відбувається через касу банку). За таке переведення більшість банківських структур бере комісійний збір в середньому 1%;
• внесення суми на рахунок продавця;
• використання депозиту нотаріуса. Покупець переводить або вносить необхідну суму на поточний рахунок, а після переоформлення прав власності на покупця гроші переводяться на рахунок колишнього власника нерухомості.

Таким чином, під час продажу квартири те, коли передавати гроші частіше вирішують самі сторони угоди.

Перевірка готівки при продажу квартири

При розрахунку готівкою під час купівлі-продажу квартири перевірка банкнот проходить під час передачі обумовленої суми продавцю. На допомогу учасникам угоди прийдуть спеціальні детектори, які використовуються в кожній нотаріальній конторі. Для швидкого перерахунку банкнот використовують лічильник валют.

Податки і збори при купівлі-продажу квартири

Обов'язкові платежі сплачуються покупцем, продавцем або обома сторонами в рівних частках. Вартість оформлення покупки квартири складається з:

• державного мита;
• пенсійного збору;
• податку на дохід фізичних осіб;
• військового збору.

Державне мито

Фактично, це оплата нотаріального посвідчення переходу права власності від продавця до покупця. Держмито становить 1% від суми угоди і найчастіше ділиться між обома сторонами. Згідно з українськими законами від сплати цього збору звільняються інваліди I-II групи та багато інших пільгові категорії громадян.

Пенсійний збір

Відрахування до Пенсійного Фонду України становить 1% від суми угоди купівлі-продажу. Збір сплачується покупцем, від нього звільняються громадяни України, які купують квартиру вперше, і особи, які перебувають на квартирному обліку. Часто нотаріуси забувають про такі винятки, тому покупцеві не варто забувати про свої права.

Податок на дохід фізичних осіб

Даний податок сплачується продавцем, якщо він громадянин України, в розмірі 5% від суми угоди, і в розмірі 18%, якщо він громадянин іншої країни. Від ПДФО звільняються:

• особи, які продають нерухомість вперше в звітному році;
• особи, які володіють продаваної квартирою більше 3 років;
• власники квартир, отриманих у спадок.

Військовий збір

Цей податок в розмірі 1,5% від суми угоди сплачується продавцем у разі оплати ПДФО.

Хто повинен оплачувати послугу нотаріуса при оформленні договору купівлі-продажу

Вартість послуг нотаріуса при оформленні договору купівлі продажу найчастіше ділиться порівну між покупцем і продавцем. Найчастіше цю суму боку платять навпіл, хоча в деяких випадках продавець може в якості знижки за квартиру запропонувати покупцеві сплатити її самостійно.

Крок 4. Після угоди

Після угоди головне питання, яке цікавить як покупця, так і продавця – чи можна розірвати договір купівлі продажу квартири. Найбільш часта причина розірвання – помилка під час оформлення документів (не та адреса, інші дані та інше). Кращим виходом тут буде розірвання за взаємною згодою з наступним укладенням.

Як розірвати договір купівлі-продажу житла?

Також можливе розірвання в судовому порядку, якщо позивач зможе довести значущість своїх звинувачень.

Чи можна оскаржити купівлю-продаж квартири

Можна. Одна зі сторін подає в суд, тим самим заперечуючи договір і визнаючи його недійсним. Це можливо, якщо були здійснені шахрайські дії, виявлена підробка документів, одна зі сторін порушує правила угоди або з'явилися невраховані особи, які претендують на житло.

Таким чином, пройшовши всі чотири кроки, ви успішно продали квартиру.