Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Решение о продаже квартиры ставит перед ее владельцами серьезный вопрос – а как это сделать? Либо нанять риелтора, либо, приложив усилия, сделать это самостоятельно. Предлагаем вам детальные шаги, которые помогут вам выгодно заключить сделку.

Шаг 1. Продажа квартиры, с чего начать

После того, как вы решили продать квартиру, вам необходимо:

• оценить рынок и определить адекватную стоимость вашей недвижимости;
• определиться, хотите ли вы продавать квартиру самостоятельно или с помощью специалиста;
• подготовить квартиру к показам и продаже.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости квартиры

Определение цены квартиры – очень важный этап, ведь в случае как избыточного повышения, так и чрезмерного удешевления, вы проиграете. Слишком высокая цена отобьет потенциальных покупателей, которые знают состояние рынка. Слишком низкая может вызвать неуместные подозрения.

4 подводных камня оценки недвижимости

Чтобы стоимость вашего предложения была адекватна – изучите актуальные цены на недвижимость с похожими параметрами в вашем районе.

От чего зависит стоимость квартиры?

Цену недвижимости определяет совокупность следующих факторов:

• регион;
• репутация района;
• этаж и состояние объекта;
• количество подобных предложений;
• срочность продажи.

Проанализируйте комфортность вашего района: уровень инфраструктуры, коммуникации, транспортные развязки, учтите процент допустимого торга и траты на оформление сделки. К слову, привлечь покупателя можно не только адекватной ценой, но и предложением оплатить за него налоги во время оформления сделки. Если вас заинтересовал вопрос, «сколько стоит моя квартира на рынке недвижимости?», помочь в этом сможет калькулятор оценки недвижимости.

Все, что необходимо – выбрать географическое расположение и указать параметры вашего предложения. Онлайн калькулятор недвижимости подсчитывает среднерыночную цену, основываясь на данных объявлений на DOM.RIA, такая онлайн-оценка квартиры направлена на ориентировочный результат. А если вы хотите знать, как рассчитать стоимость недвижимости на более экспертном уровне – вам стоит обратиться к риелтору, который специализируется на продаже квартир в вашем регионе.

Важно помнить, что длительное ожидание сделки не принесет результат, так как недвижимость, которая долго не продается, вызывает дополнительные вопросы и подозрения покупателей. Именно поэтому выставляйте среднюю рыночную цену.

Средняя цена на недвижимость

Так, например, в Киеве средняя стоимость вторичного жилья колеблется на уровне 26,2 тыс. грн за квадратный метр, а если рассмотреть в отдельности каждый район, можно увидеть, что цены за квадрат в квартирах Печерского района в среднем – 57 тыс. грн, а в квартирах Деснянского района – 19,8 тыс. грн.

В Виннице средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке около 15,8 тыс. грн, самые дорогие квартиры на Подолье – 21,2 тыс. грн/квадрат, а самые бюджетные предложения можно найти на Сабарове – 11,3 тыс. грн/квадрат.

А вот в Харькове средняя цена за квадрат вторичного жилья колеблется на уровне 19,2 тыс. грн. При этом на Флоринке самые высокие цены – 53,8 тыс. грн/квадрат, а в Роганском районе самые низкие – 11,3 тыс. грн/квадрат.

Таким образом, видим, что в каждом регионе есть свои особенности ценообразования, поэтому их стоит учитывать в каждом отдельно взятом случае.

Продажа самостоятельно или стоит обратиться к риелтору      

Современный рынок недвижимости насыщен предложениями услуг посредников (частных риэлторов и агентств различной величины), поэтому собственнику (покупателю или арендатору) есть из чего выбрать. Рассмотрим более детально плюсы и минусы самостоятельной продажи и сделки с помощью риелтора.

Почему надо обратиться к риелтору?

От того, насколько тщательно вы подберете специалиста по недвижимости, зависит скорость и легкость заключения сделки. Так как продажа квартиры сопровождается большим количеством юридических формальностей и коммуникаций с потенциальными покупателями, стоит выбрать риелтора, которому вы сможете доверять.

Основные плюсы сотрудничества со специалистом:

• экономия времени;
• юридическая защита;
• более выгодные условия продажи.

Как выбрать риелтора?

Во время выбора ориентируйтесь на репутацию риелтора, на положительные отзывы и на то, сколько времени компания или частный специалист уже на рынке. Если речь идет об агентстве недвижимости, не лишним будет уточнить членство в Ассоциациях и профорганизациях.

Как выбрать риелтора

Еще во время первого контакта с риелтором, вы должны получить четкие ответы об условиях сотрудничества: цена, необходимость эксклюзивного договора и прочее. Обратите внимание на грамотную речь, отсутствие профессионального сленга и в целом, на открытость специалиста к диалогу. Так как вам в будущем придется неоднократно обращаться с вопросами к посреднику, будет комфортнее, если эти условия будут соблюдены.

Как продать самостоятельно         

Если вы уверены в своих силах, можно попробовать продать квартиру самостоятельно. Из основных плюсов:

• контролируете каждый этап продажи;
• договариваетесь с покупателем самостоятельно.

Но в это же время вам придется тратить время на общение с потенциальными покупателями по телефону, показы квартиры каждому желающему и быть неплохо подкованным в юридическом плане, чтобы обезопасить себя во время сделки.

После того как вы проанализируете среднюю стоимость по рынку и назначите цену за вашу недвижимость, вам необходимо будет составить объявление и подготовить квартиру к просмотрам. Рассмотрим детальнее

Как дать объявление о продаже квартиры?

Чтобы сделка состоялась, важно, чтобы ваше предложение увидело как можно больше потенциальных покупателей. В этом поможет корректное объявление, которое будет максимально информативно и привлекательно:

• расположение квартиры. Где находится дом, насколько близко до остановки, есть ли рядом школы/поликлиники/супермаркеты, этажность, окна во двор, на дорогу и подобное;
• количество комнат, их площадь, наличие балконов, лоджий, эркеров, перепланировок, состояние ремонта, есть ли общий блок с соседями в подъезде, частное пространство в подвале/на чердаке;
• описание санузла – совмещенный или нет, его техническое состояние, наличие счетчиков;
• указание техники и мебели, которая будет оставлена.

На DOM.RIA вы можете подать объявление о продаже недвижимости. В форме указаны все необходимые пункты, по возможности заполните каждый из них. Помните, что ваше объявление должно заинтересовать покупателя, дав ему максимум необходимой информации.

При этом стоит акцентировать внимание на плюсах квартиры. Если у вас старые окна и незастекленный балкон, но положен новый паркет и свежий ремонт в ванной комнате, в объявлении стоит упомянуть именно о паркете и ремонте. Используйте оценочную лексику: светлая, теплая, уютная, тихая. Так вы сможете создать определенный образ квартиры у покупателя.

Используйте качественные фотографии, отдельные фотографии пола или какой-то детали интерьера мало кого заинтересуют, поэтому постарайтесь сделать максимально общие планы. Включите дополнительный свет и уберите лишние вещи, чтобы избежать впечатления захламленности. Важно с помощью фотографии передать ощущение уюта.

Многим покупателям интересна планировка квартиры, поэтому добавьте в фотографии план. Можно сфотографировать техпаспорт без указания адреса или же нарисовать план самостоятельно в простом графическом редакторе.

Как подготовить квартиру к показу и продаже

Лучший вариант, если в квартире уже никто не будет жить, и она будет готова к заселению сразу после заключения сделки. Такие квартиры всегда привлекают чуть больше внимания. К тому же именно так ее будет проще всего подготовить к показам.

Главная цель показа – влюбить клиента в квартиру. Сделать так, чтобы после показа он захотел остаться жить именно здесь. Именно поэтому важно наводить красоту и подготавливать квартиру еще до подачи объявления. И на фотографиях покупатель уже увидит жилье своей мечты.

Владимир Редкач: как подготовить жилье к продаже

Выбросьте из квартиры все ненужное. Все равно после продажи вам придется вывозить вещи, лучше сделать это перед показами, чтобы создать ощущение деперсонализации и покупатель мог представить себя на месте хозяина. Помимо этого:

• убедитесь, что все механизмы исправны. Если кран будет капать, а выключатель не работать – покупатель захочет скидку, которая будет во много раз превышать стоимость починки этих деталей;
• включите свет. Чем больше света, тем лучше выглядит квартира;
• используйте освежитель воздуха. Приятный запах привлекает на невербальном уровне, поэтому непосредственно перед приходом клиентов – используйте освежитель с запахом свежести или кофе.

Эти несложные шаги помогут вам привлечь покупателей и закрыть сделку гораздо быстрее и выгоднее для вас вне зависимости от того, продаете вы квартиру с риелтором или самостоятельно.

Шаг 2. Подготовка к сделке

Главное в подготовке к сделке – сбор документов. На него в среднем необходимо 2-5 недель, лучше, если большая часть будет готова у вас еще до появления конкретного покупателя, чтобы потом не тратить время.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Важно, чтобы все документы были у продавца в оригиналах и действительны по срокам. Список необходимых документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности.
2. Паспорт владельца, если их несколько – то обязательно каждого.
3. Идентификационные коды собственников, в том числе несовершеннолетних.
4. Документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке, о расторжении брака, либо о смерти супруга.

Документы для купли-продажи дома

Если продается часть квартиры, то помимо остальных указанных документов, необходимо добавить: подтверждение уведомления всех остальных участников имущественных прав о продаже доли; заявление остальных собственников об отказе от имущественных прав на эту долю.

Если среди владельцев квартиры или зарегистрированных по адресу продажи есть ребенок, то дополнительно необходимы свидетельства о рождении детей, согласие на сделку органов опеки, подтверждение о выполнении решения органов опеки.

После того, как большая часть документов готова, можно переходить к подписанию предварительного договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры     

В предварительном договоре прописывают основные параметры будущей сделки: сроки выселения бывших владельцев, окончательная сумма за недвижимость в национальной валюте и штрафные санкции по расторжению сделки.

Зачем он нужен и что это такое?

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).

Пример предварительного договора купли-продажи

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

В предварительном договоре покупатель и продавец подтверждают свое намерение о грядущей сделке. Он заключается у нотариуса, у каждого из сторон остается экземпляр.

Важно прописать в предварительном договоре все интересующие вас моменты:

1. Срок подписания основного договора. Как правило – месяц после подписания предварительного договора.
2. Сумма задатка и условия его возврата. Если сделку расторгает продавец, то чаще всего прописывают, что он должен вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель – задаток остается у продавца.
3. Срок передачи ключей.
4. Общая сумма сделки в национальной валюте.
5. Дополнительные сведения. Если продавец пообещал покупателю оставить какую-то мебель или покупатель обязуется выполнить какие-то условия, это все должно быть прописано в предварительном договоре.

На что обратить внимание

Обратите внимание на такие моменты в предварительном договоре купли-продажи квартиры, как четкие сроки подписания основного договора, штрафные санкции для сторон, детальные характеристики объекта (адрес, количество комнат, площадь и прочее), порядок возврата денежных средств и передачи недвижимости, пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор и фиксация цены, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи.

Какой залог берут при продаже квартиры

Чаще всего задаток или залог рассчитывают в процентах от стоимости: от 1 до 5%, иногда сумма задатка может достигать и 10%. Но вы, как продавец, можете поставить фиксированную сумму задатка, например, эквивалент 1 тысячи долларов в национальной валюте.

Задаток на квартиру – как и сколько брать

Важно: не соглашайтесь на слишком большой залог, если переживаете, что планы могут измениться. Так как согласно предварительному договору купли-продажи, вам, возможно, придется потом выплатить солидную сумму покупателю.

Покупка-продажа квартиры по доверенности      

Доверенность на недвижимость – легальный способ передачи прав и полномочий на распоряжение жильем. По доверенности можно как продать, так и купить недвижимость, причин для подобного может быть много: стационарное лечение, владелец недвижимости или покупатель находится за границей и подобное.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

Чаще всего используется генеральная доверенность, но может быть оформлена и отдельная доверенность на куплю-продажу квартиры. Этот документ должен быть заверен нотариусом, а перед подписанием сделки необходимо дополнительно проверить согласие доверителя, так как он имеет право в одностороннем порядке отозвать свою доверенность.

Пакет документов, которые готовит покупатель  

Покупатель предоставляет минимальный пакет документов. Если сделка оформляется без привлечения юридических лиц и кредитования, то достаточно документов, идентифицирующих личность (паспорт, идентификационный код), свидетельства о заключении брака и согласия супруга/и на покупку недвижимости. А вот, если речь идет о том, какие документы нужны для покупки квартиры в кредит, то тут уже понадобятся справки о доходах установленного образца и заявление на имя банка.

Выбор нотариуса     

При выборе нотариуса обратите внимание на репутацию. Лучше выбрать солидную нотариальную контору, которая уже много лет на рынке.

«Поскольку вы будущий клиент и от квалификации и компетентности нотариуса зависит качественный исход вашего дела, вы должны обратить внимание на то, как нотариус общается со своими клиентами, насколько он внимателен ко всем подробностям тех дел, которые удостоверяет. Перед сделкой попросите нотариуса рассказать о процедуре совершения сделки и о моментах, на которые следует обратить особое внимание. Не забывайте о том, что нотариус имеет юридическое образование и входит в правоохранительную систему, поэтому в целях предупреждения возможного правонарушения он просто обязан предупредить вас о той или иной проблеме. В зависимости от полноты ответа и вашего личного ощущения от общения вам должно стать понятно, стоит ли вести дальше дело с конкретным нотариусом или нет», – нотариус Алексей Комаров.

Ознакомьтесь при посещении офиса с дипломами, сертификатами, которые помогут оценить уровень профессионализма нотариуса. Учитывая, что в дальнейшем специалист будет в курсе всех ваших дел, важно установить с ним доверительные отношения.

Шаг 3. Оформление сделки

Оформление сделки состоит из двух этапов:

• подписание договора;
• передача денежных средств.

Рассмотрим оба более детально.

Где и как оформляется (подписывается) договор купли-продажа квартиры?

Договор купли-продажи обязательно оформляется у нотариуса, как и предварительный договор. Как правило, порядок оформления купли-продажи квартиры выглядит так:

1. Стороны встречаются у нотариуса.
2. Проверяют правильность всех данных в «черновике» нотариуса.
3. Покупатель передает средства продавцу.
4. Подписывают официальный экземпляр договора (в некоторых случаях деньги могут быть переданы после подписания официального договора).

Как выглядит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры, который оформляется у нотариуса, должен соответствовать единому установленному государством образцу.

Договор купли-продажи жилья

Пример договора купли-продажи квартиры

Расчет сторон

Правила передачи денег предусматривают два вида расчета:

• наличный;
• безналичный.

Наличный расчет при покупке квартиры

Передача денег наличными в национальной валюте в Украине возможно лишь в сделках, не превышающих 50 тыс. грн (согласно пункту 7 постановления правления Национального банка Украины №148 от 29 декабря 2017 года). При этом договор купли-продажи все равно подлежит государственной регистрации.

Покупка квартиры: когда передавать деньги?

Безналичный расчет при покупке квартиры

При покупке квартиры на сумму более 50 тыс. грн расчет между покупателем и продавцом происходит в национальной валюте следующим образом:

• перевод обговоренной суммы с текущего на текущий счет (зачисление средств происходит через кассу банка). За такой перевод большинство банковских структур берет комиссионный сбор в среднем 1%;
• внесение суммы на счет продавца;
• использование депозит нотариуса. Покупатель переводит или вносит необходимую сумму на текущий счет, а после переоформления прав собственности на покупателя деньги переводятся на счет бывшего владельца недвижимости.

Таким образом, при продаже квартиры то, когда передавать деньги чаще решают сами стороны сделки.

Проверка наличных при продаже квартиры

При расчете наличными во время купли-продажи квартиры проверка банкнот проходит во время передачи оговоренной суммы продавцу. На помощь участникам сделки придут специальные детекторы, которые используются в каждой нотариальной конторе. Для быстрого пересчета банкнот используют счетчик валют.

Налоги и сборы при купле-продаже квартиры

Обязательные платежи уплачиваются покупателем, продавцом или обеими сторонами в равных долях. Стоимость оформления покупки квартиры состоит из:

• государственной пошлины;
• пенсионного сбора;
• налога на доход физических лиц;
• военного сбора.

Государственная пошлина

Фактически, это оплата нотариального удостоверения перехода права собственности от продавца к покупателю. Госпошлина составляет 1% от суммы сделки и чаще всего делится между обеими сторонами. Согласно украинским законам от уплаты этого сбора освобождаются инвалиды I-II группы и многие другие льготные категории граждан.

Пенсионный сбор

Отчисление в Пенсионный Фонд Украины составляет 1% от суммы сделки купли-продажи. Сбор оплачивается покупателем, от него освобождаются граждане Украины, которые покупают квартиру впервые, и лица, состоящие на квартирном учете. Часто нотариусы забывают о таких исключениях, поэтому покупателю не стоит забывать о своих правах.

Налог на доход физических лиц

Данный налог платится продавцом, если он гражданин Украины, в размере 5% от суммы сделки, и в размере 18%, если он гражданин другой страны. От НДФЛ освобождаются:

• лица, которые продают недвижимость впервые в отчетном году;
• лица, владеющие продаваемой квартирой менее 3 лет;
• владельцы квартир, полученных в наследство.

Военный сбор

Этот налог в размере 1,5% от суммы сделки платится продавцом в случае оплаты НДФЛ.

Кто должен оплачивать услугу нотариуса при оформлении договора купли-продажи

Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли продажи зачастую делится поровну между покупателем и продавцом. Чаще всего эту сумму стороны платят пополам, хотя в некоторых случаях продавец может в качестве скидки за квартиру предложить покупателю оплатить ее самостоятельно.

Шаг 4. После сделки

После сделки главный вопрос, который интересует как покупателя, так и продавца – можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры. Наиболее частая причина расторжения – ошибка во время оформления документов (не тот адрес, другие данные и прочее). Лучшим выходом здесь будет расторжение по обоюдному согласию с последующим заключением.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Также возможно расторжение в судебном порядке, если истец сможет доказать значительность своих обвинений.

Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры

Можно. Одна из сторон подает в суд, тем самым оспаривая договор и признавая его недействительным. Это возможно, если были совершены мошеннические действия, выявлена подделка документов, одна из сторон нарушает правила соглашения или появились неучтенные лица, претендующие на жилье.

Таким образом, пройдя все четыре шага, вы успешно продали квартиру.