Як придбати квартиру в іпотеку: особливості угоди

Іпотека в Україні вже який рік залишається одним з дієвих способів купівлі житла. Він особливо актуальний, якщо на оплату повної вартості нерухомості грошей не вистачає. Як купити квартиру в іпотеку?

Іпотека – це

Іпотека — один із видів застави нерухомого майна, з метою забезпечення виконання зобов'язання боржника перед кредитором за допомогою нерухомого майна, яке залишається у володінні і користуванні іпотекодавця.

Іпотечний кредит або іпотека – це дієвий фінансовий інструмент для придбання власного житла без багаторічного накопичення заощаджень. Покупець просто вносить фіксовані платежі за нерухомість, якою вже користується. І після виплати всієї прописаної в договорі суми право користування нерухомим майном від банку-кредитора переходить до покупця – майбутнього власника.

Квартира в іпотеку: переваги та недоліки

Іпотека, як і будь-який інший спосіб покупки житла, має свої плюси і мінуси. Так, одна з головних переваг квартири у кредит – можливість зменшення термінів і розмірів щомісячних виплат. Для цього потрібно накопичити великий початковий внесок, який в Україні стартує з 20% від повної вартості квартири або будинку. При цьому позичальник платить за своє житло, а не за оренду – ще одна перевага іпотеки та іпотечного кредиту. Також серед плюсів цього фінансового інструменту:

• можливість купівлі житла навіть при невеликій сумі початкового внеску;
• можливість дострокового погашення та економія на відсотках по кредиту;
• широкий вибір варіантів нерухомості: первинний і вторинний житловий фонд, заміський будинок.

Головний недолік іпотеки – права власності на житло належать «іпотекодавцю» до погашення всієї суми (вартість об'єкта, виплати за процентами та інше). У 2018 році частка покупки житлової нерухомості за допомогою іпотечного кредитування за різними оцінками становить не більше 4% від загальної кількості угод з купівлі-продажу. Нерідко процентна ставка прямо залежить від розміру початкового внеску, рівня зарплати та кредитної історії позичальника.

Як купити квартиру в іпотеку: види угод

Банки постійно впроваджують нові і модернізують старі іпотечні програми. Кожна з них діє в будь-якому банку і може бути результатом співпраці конкретної фінансової організації і забудовника. В Україні найчастіше використовуються такі варіанти:

• іпотечне кредитування під покупку житла на первинному або вторинному ринку;
• іпотечне кредитування під будівництво будинку;
• іпотечне кредитування під купівлю земельної ділянки не с/г призначення);
• рефінансування іпотечного кредиту (якщо позичальникові не подобаються умови погашення кредиту, він має право рефінансувати цей кредит в іншому банку).

Розстрочка або кредит: купуємо квартиру в новобудові

Також необхідно чітко розрізняти стандартний та іпотечний кредит. Це дозволить вам зрозуміти, що саме пропонує банківська установа і визначитися з умовами. Іпотека передбачає обов'язкову заставу нерухомого майна, стандартний кредит можливий і без оформлення застави.

Як взяти іпотеку: збираємо документи

Банки ретельно підходять до перевірки кредитної історії та платоспроможності позичальника. Стандартний набір документів для оформлення іпотечного кредиту виглядає наступним чином:

• паспорт;
• довідка про присвоєння ідентифікаційного коду;
• документ про сімейний стан;
• згода дружини/чоловіка;
• трудовий договір;
• довідка про доходи.

Повний перелік необхідних документів та копій краще уточнювати в банківській організації. Після ретельної перевірки фінансова організація прийме рішення, схвалювати чи ні іпотечний кредит.

Як придбати квартиру в іпотеку: умови договору

Перед оформленням угоди, необхідно вибрати житло. Банки публікують у відкритому доступі лише приблизну інформацію про процентні ставки та вартості додаткових послуг. Більш чітку картину ви зможете отримати, надавши їм конкретний бажаний об'єкт нерухомості.

Після обговорення всіх деталей, вам необхідно оформити договір іпотечного кредитування. Варто уважно прочитати всі умови, в тому числі:

• термін першого платежу;
• умови погашення (ануїтет або класична схема);
• штрафні санкції за дострокове погашення (чи вони);
• розмір страховки (її наявність);
• умови зняття арешту з житла та інші нюанси.

Зразок договору іпотечного кредиту

Після підписання документів, ви можете в'їжджати в житло, якщо інше не передбачено договором.

Як продати квартиру в іпотеку

Щоб правильно продати квартиру в іпотеку, позичальникові належить спочатку повідомити банк, вказавши причину такого рішення, та отримати дозвіл на продаж, хоча фінансові організації і не люблять втрачати перевіреного позичальника. Далі можна проконсультуватися у юриста, обговоривши зручні варіанти продажу і нюанси законодавства.

Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку?

Варіантів, як правильно продати квартиру, яка в іпотеці, небагато. При цьому не варто забувати, що далеко не кожен потенційний покупець виявить інтерес до обтяженої нерухомості, хоч і оформленої за всіма нормами закону. Використовують такі способи:

• продаж житла власними силами. Позичальник виставляє квартиру на продаж, вказавши вид обтяження. Потенційний покупець укладає угоду з банком, виплачує залишок суми по іпотеці та підписує договір купівлі-продажу;
• продаж житла банком-кредитором. Підійде для випадків, коли необхідно терміново виїхати в інше місто або країну. З банком укладається додаткова угода, а об'єкт найчастіше виставляється на аукціон;
• дострокове погашення кредиту. Позичальник може раніше терміну погасити іпотечний кредит, стати повноправним власником квартири, а потім – продати;
• продаж кредиту третій стороні. Потенційний покупець та позичальник укладають угоду з банком-кредитором.

Як зняти арешт з іпотечної квартири

Під час продажу квартири, взятої в іпотеку, слід уважно вивчити всі нюанси угод по передачі боргових зобов'язань і переконатися, що з банком-кредитором позичальника тепер не пов'язують жодні фінансові питання, оскільки без зняття банківського «арешту» угоду зробити не вдасться.

Як взяти іпотеку: державні програми

В Україні діють декілька державних програм купівлі квартир на первинному житловому фонді. Так, одна з програм Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву «Пільгове молодіжне кредитування». Вона розрахована на молоді сім'ї або одиноких громадян до 35 років, термін кредитування – до 30 років, а ставка – 3%.

Державні програми купівлі квартири в новобудові

Ще одна державна програма іпотечного кредитування «Доступне житло». У 2019 році на її фінансування виділили 100 млн грн, хоча реальна потреба в оцінка Держфонду – більше 1 млрд грн. За умовами програми, держава компенсує 30-50% вартості житла, а восени 2018 року Кабмін змінив деякі правила участі:

• верхня межа рівня доходів потенційних учасників знижена з 5 до 3 середньомісячних заробітних плат в регіоні;
• учасники програми можуть самостійно вибирати об'єкт і банк, з якого буде здійснюватися платіж;
• обмеження площі житла, що може бути придбано в рамках програми, відповідно до чисельності сім'ї та інше.

Купити будинок в іпотеку, як і квартиру за державним іпотечними програмами в останні роки досить складно, оскільки програми не мають належного фінансування, а учасники просуваються за списком у режимі черговості. Тому приймати рішення – чекати пільгових кредитних умов від держави або брати іпотеку в банку – доведеться самостійно.