У покупателей всегда много вопросов к продавцам. Мы собрали некоторые из них в одном тексте, а заодно и статьи DOM.RIA, которые помогут правильно задать вопросы и интерпретировать ответы владельца недвижимости. Среди них мы выбрали как те, которые стоит задать при первой встрече владельца и потенциального покупателя, так и те, которые уместны на этапе торгов и подготовке к сделке купли-продажи.
1. Вы владелец или посредник?
Гораздо надежнее покупать квартиру непосредственно у владельца. Но иногда возникают ситуации, когда владелец не присутствует на заключении предварительного договора и последующем оформлении сделки. В таком случае на руках у посредника должна быть генеральная доверенность, в которой указано право на продажу этой недвижимости. Кроме этого необходимо посетить для дополнительной консультации нотариуса с запросом на проверку всех правоустанавливающих документов и законности доверенности.
Как купить квартиру по генеральной доверенности
2. Вы работаете с риелтором?
В западных странах чаще за услуги риелтора платит продавец. В Украине же раньше спрос был больше предложения и комиссию оплачивали покупатели. Сейчас, когда ситуация на рынке изменилась, комиссионные специалисту по недвижимости все еще часто платят покупатели. Так как заинтересованы в услугах риелтора обе стороны, возможно и оплачивать комиссию будут покупатель и продавец. Этот момент стоит прояснить в самом начале.
3. Есть ли какие-то обременения на квартире?
Некоторые обременения на квартиру означают, что продажа попросту невозможна, к таким относится арест или несогласие совладельцев. Другие накладывают на владельца определенные обязательства. К ним относится: ипотека, семейное положение или прописанные дети. Так, если квартира все еще в ипотеке, продать ее можно только с согласия ипотекодержателя, а жилье купленное в браке – только с юридического согласия второй половины. Если не учесть все обременения, сделка в будущем может быть признана недействительной.
Виды обременений на недвижимость
4. Согласны ли совладельцы на продажу квартиры?
Одним из легких видов обременений из прошлого пункта станут совладельцы. Если они есть – продавцу необходимо получить нотариально заверенное согласие от каждого. Это правило касается не только продажи всей квартиры, но и продажи доли. Поэтому перед сделкой стоит поинтересоваться, есть ли необходимые бумаги у продавца и может ли он их предоставить.
5. Кто прописан в квартире?
Если совладельцы согласны или владелец один, и он перед вами, самое время поинтересоваться – кто зарегистрирован в квартире и сможет ли владелец выписать всех до заключения сделки. Чаще всего проблем с этим не возникает, и к моменту заключения основного договора купли-продажи, продавец предоставит справку Ф-3, выданную в ЦНАПе. В ней будет указано, что по адресу никто не живет. В противном случае вам придется столкнуться со снятием человека с регистрации самостоятельно. Это тоже в большинстве случаев не составит большой проблемы, о чем мы рассказываем в тексте ниже.
Как выписать человека из квартиры?
6. Живут ли в квартире дети?
Один из тех случаев, когда выписать человека самостоятельно вы не сможете даже после покупки квартиры – если в ней живут дети. По этой причине в объявлениях часто указано, что есть разрешение Опекунского совета или что в квартире не живут дети. Как и в случае с тем, когда ребенок числится в совладельцах, это важно знать до решения о покупке, так как детей нельзя снимать с регистрации «в никуда». Их новое место жительства должно быть как минимум не хуже того, где они жили до этого, поэтому разрешение на подобную сделку дадут только органы опеки. Если же при просмотре квартиры вы видите, что в ней живут дети, поинтересуйтесь у владельца: зарегистрированы ли они на этой жилплощади и сможет ли он получить разрешение Опекунского совета до сделки.
Права ребенка в отношении недвижимости
7. Все ли документы готовы?
Кроме документов, перечисленных нами выше (нотариальное согласие супругов и совладельцев жилья, разрешение Опекунского совета, справка Ф-3 о составе семьи, разрешение ипотекодателя, если он есть), у владельца должны быть подготовлены и быть на руках оригиналы прочих бумаг. Среди них правоустанавливающие документы, технический паспорт недвижимости, заключение о проведенной оценке, паспорта, идентификационные коды и другие. С полным списком необходимых продавцу документов вы можете ознакомиться в тексте, расположенном ниже.
Какие документы нужны для продажи квартиры
8. Кто заплатит за оформление?
Оформлению сделки купли-продажи сопутствуют различные траты, среди которых: комиссионные риелтору, нотариальное обеспечение сделки, государственные пошлины и налоги. Важно проговорить все условия и определить, кто и за что платит, чтобы избежать конфликтных ситуаций на основной сделке. В законодательной базе четко прописаны финансовые обязательства сторон, тем не менее в каждом отдельном случае возможны варианты. Так, продавец, торгуясь, может предложить покупателю оплатить часть его пошлин или наоборот, покупатель сделает предложение о скидке взамен на оплату всех налогов самостоятельно. Поэтому подобный вопрос уместен во время подготовки к сделке и не будет воспринят неправильно.
Процедура оформления покупки квартиры
9. Нужен ли задаток и сколько?
Задаток чаще всего выплачивается на этапе оформления предварительного договора купли-продажи. В нем и прописывается сумма задатка, условия его возврата или компенсации, если сделка расстроится. Сумма и формат этого платежа оговаривается отдельно в каждом случае, законодательно подобное не урегулировано. Тем не менее, советуем убедиться, чтобы в договоре было прописано то, что это именно задаток и на каких условиях он выплачивается. Подробнее об этом виде предварительного платежа читайте в тексте DOM.RIA ниже.
Задаток на квартиру – что это и как оформить
10. Есть ли долги в квартире?
Купить квартиру, а потом обнаружить в ней многотысячные долги – страшный сон многих покупателей. Поэтому в списке документов, которые предъявляет владелец на моменте подписания основного договора числится справка об отсутствии задолженности. Она берется у поставщиков коммунальных услуг или в управляющей компании (ОСМД или ЖЭК). Кроме этого, вы можете устно или письменно договориться о том, кто и как оплачивает коммунальные услуги в период между подписанием договора купли-продажи и непосредственной передачей ключей, если это происходит не в один день. Некоторые квартиры предлагаются по сниженным ценам именно по причине долгов – но справку об их точном количестве все-таки лучше увидеть до оформления сделки.
Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть
У покупателя в ходе сделки возникнет масса вопросов: о состоянии квартиры, шумных соседях, особенностях документов и тому подобное. Но задав эти десять и получив на них достоверные ответы, вы обезопасите сделку и вложения средств.
Комментарии (1)
Риэлторы продвигают рынок недвижимости и в основном оплачивают рекламные площадки,их нужно уважать,а не наоборот.Эта такая же профессия,как и любая другая.