Какие документы нужны для продажи квартиры

Как сформировать пакет документов для продажи, какие документы должны быть у покупателя и как проходит оформление договора купли продажи квартиры – в статье.

Поделись новостью с другом:
Какие документы нужны для продажи квартиры

Этот материал доступен в украинской версии

Процесс продажи пройдет быстро и легко, если заранее озаботиться подготовкой необходимых бумаг. Обычно в этом вопросе помогает риелтор – благодаря опыту, он досконально знает все подводные камни процесса. Но если операция проводится без помощи агента по недвижимости, то документальная составляющая полностью ложится на плечи продавца и покупателя.

Весь процесс продажи довольно четко регламентирован законодательством:

Документы на квартиру

Какие документы должны быть у продавца

Конкретный пакет документов зависит от жизненной и семейной ситуации: количество собственников, прописанные несовершеннолетние дети и прочее. Основные обязательные бумаги, оригиналы которых сразу нужно иметь на руках, – это документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт и заключение эксперта-оценщика. Важно, чтобы все они были действующими.

Расширенный ориентировочный список необходимых продавцу бумаг выглядит так:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К ним относятся:

Правоустанавливающие документы на квартиру это

Для сделки нужны оригиналы, действующие по срокам и внесенные в электронный Государственный реестр имущественных прав на недвижимость. Со всех оригиналов снимаются копии.


Документы для купли-продажи дома


Для продажи доступна только приватизированная квартира. Также важно, чтобы были правильно указаны названия улиц и нумерация домов, если они менялись.

Технический паспорт

Нужен ли технический паспорт для продажи квартиры? Да, он обязателен. В техпаспорте содержатся основные данные о квартире: местонахождение, этаж, общая и жилая площадь, план. Выдается он БТИ, но с 2013 года право выдачи техпаспорта получили и коммерческие инжиниринговые компании. Главное здесь – проверить государственную лицензию у частного исполнителя, чтобы впоследствии бумагу не признали недействительной.

Если владельцем проводились перепланировки или менялось функциональное назначение помещений, это все обязательно отображается в техпаспорте. Переделка техпаспорта занимает время, поэтому лучше не откладывать этот вопрос на потом.

Выписка из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость

С 1 января 2015 года физические лица и организации могут самостоятельно получить выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость. Заявка заполняется и оплачивается онлайн, документы приходят на электронную почту. В выписку включены данные о времени наступления права собственности и основании для него, информация о нотариусе, регистрировавшем право собственности, о владельце и совладельцах. Также там есть сведения о наличии  отягощений на недвижимость: залог, ипотека, невыплаченные штрафы. Отягощения предполагают запрет на свободное распоряжение имуществом. Все проблемные вопросы нужно закрыть заранее.

Выписка из БТИ

Информационная выписка БТИ

Частый вопрос при подготовке документов, нужна ли справка из БТИ при продаже квартиры. Нет, поскольку с 2013 года вся регистрация заносится в единый электронный реестр. Исключение составляют случаи, когда право собственности было приобретено до 2013 года, а потому запись в Реестре отсутствует. Справка из БТИ выдается владельцу недвижимости или нотариусу, уполномоченному владельцем недвижимости.

Заключение о проведенной оценке квартиры

Размер обязательных налогов, уплачиваемых со сделки, высчитывается от рыночной стоимости, определяемой эксперт-оценщиком. Иногда суммы в документе об оценке не совпадают с заявленной ценой продажи – это не принципиально. Оценщик указывает рыночную стоимость, а продается недвижимость за ту сумму, которая устраивает обоих: продавца и покупателя.

Справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц

Для заключения сделки все предыдущие жильцы должны быть сняты с регистрации по этому адресу. Подтверждением служит справка, которую выдают по запросу владельца недвижимости или уполномоченного им нотариуса в ЖЭКе или ЦНАПе.

Там же нужно получить выписку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Без этой справки сделка состоится, но покупатель может затребовать ее, чтобы обеспечить свою финансовую безопасность. В любом случае, она станет аргументом построения более доверительных отношений, снимет часть волнений покупателя перед предстоящей крупной покупкой.

Паспорта продавца и других собственников

В стандартный пакет всегда входят паспорта владельца и других собственников, внесенных в Госреестр. Если одним из собственников выступает ребенок – добавляется свидетельство о рождении. Все бумаги предоставляются в оригинале и копиях.

Идентификационные коды

Индивидуальный номер плательщика налогов предоставляется в бумажном виде, если у владельца недвижимости паспорт-«книжка». Владельцам ID-карт достаточно предъявить саму карту, ИНН нанесен на ее обратную сторону. Если владелец или совладелец по религиозным причинам отказались получать идентификационный код, то в их паспортах должна стоять отметка об этом. Сделка проводится только на основании сведений паспорта. Если человек впоследствии передумал отказываться от ИНН, отметка в паспорте гасится штампом «Аннулировано», и тогда он должен предоставить для сделки бумажный оригинал кода.

Разрешение органов опеки и попечительства

Государство строго контролирует соблюдение прав детей при решении имущественных вопросов. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети (до 18 лет), в сделке примет участие Служба по делам детей. При этом дети не могут быть выписаны из квартиры без одновременной прописки в другом месте. Вопрос с регистрацией места жительства детей нужно решить до сделки, иначе органы опеки ее запретят.

Документы о семейном положении: о браке, о разводе, о смерти супруга

Если продаваемая квартира приобреталась в браке, потребуется согласие второго супруга на проведение сделки. Его заверяет нотариус. К свидетельству о разводе для такой квартиры должно прилагаться решение суда о разделе имущества, подтверждающее право продавца отчуждать квартиру либо ее часть.


Раздел имущества при разводе: кому достанется квартира


Частные случаи при продаже квартиры

Продать квартиру быстро получится, если у нее только один владелец без несовершеннолетних детей, долгов и жены/мужа, претендующих на часть имущества.

Пакеты документов будут различаться для каждого такого случая. Основные бумаги останутся неизменными: правоустанавливающие документы, оценка, выписка из электронного Госреестра имущественных прав, техпаспорт, паспорт и код. Но они будут дополняться другими нотариально заверенными документами или судебными решениями. Если продавец квартиры или совладелец не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта в пакет документов прилагается перевод документа, выполненный аккредитованной службой и легализованный нотариусом.

Какие необходимы документы для продажи квартиры по дарственной

Обязательный пакет бумаг дополняется нотариально заверенной дарственной. При этом, если квартира (или деньги на ее приобретение) была подарена до брака и подарок этот официально заверен, то согласие супруга на сделку не нужно.

Разрешение опеки для продажи квартиры

Какие документы нужны для продажи 1/2 квартиры

Здесь действует понятие преимущественной покупки доли права собственности. Т.е. владельцу второй половины квартиры (или другой части) предоставляется право первым выкупить недостающую часть. Если он/они отказываются от выкупа, то такой отказ должен быть заверен нотариально. Так же точно заверяется уведомление владельцем остальных собственников о намерении продать долю в праве на объект недвижимости. Когда эти документы получены, владелец части квартиры спокойно занимается ее продажей.

Какие документы нужны при продаже квартиры если два собственника

Если оба собственника согласны, что подтверждается нотариусом, то просто предоставляются правоустанавливающие документы, два паспорт, два ИНН. Если доли собственников не определены, а один из них выступает против продажи, необходимо разделить квартиру. Делается это через суд. Решение его об определении доли права собственности, уведомление о продаже права собственности и заявление второго собственника о желании или отказе выкупить эту долю прилагаются к остальным документам.

Если вторым собственником выступает ребенок, необходимо получить официальное письменное согласие на сделку органов опеки. Оригинал и копия этого документа обязательно прикладываются к остальным бумагам.

Какие документы необходимы для продажи квартиры в ипотеке/в кредите

Потребуется получить согласие банка, выдавшего кредит под залог квартиры, на отчуждение имущества. После того, как будет найден покупатель, он должен будет самостоятельно обратиться в этот банк, чтобы составить договор о выкупе залогового имущества. Погашая остаток ипотечной стоимости, покупатель снимает с квартиры отягощение, она становится доступной для продажи.


Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?


Продажа квартиры по доверенности

Если по каким-либо причинам владелец/совладелец не может принимать участие в сделке купли-продажи, он предоставляет нотариально заверенную доверенность на третье лицо. Доверенность может быть на оформление документов, на представительство интересов в государственных и коммерческих учреждениях, на проведение сделки и получение денег.


Как купить квартиру по генеральной доверенности


Когда не нужно согласие супруги (супруга) для продажи квартиры

Квартира, приобретенная в браке, продается только с согласия супруга. Но если недвижимость была официально получена в дар, приватизирована, стала собственностью в результате вступления в наследство по закону или по завещанию до брака, то она не является совместно нажитым имуществом и продается по собственному решению владельца.

Продажа квартиры опекуном недееспособного лица

Пакет документов дополняется решением суда о признании лица недееспособным, а также о назначении опекуна. Также потребуется решение органа опеки и попечительства, который следит за соблюдением прав недееспособного лица.

Какие документы должны быть у покупателя

Какие документы должны быть у покупателя

Пакет документов покупателя будет не таким обширным, как у продавца. От него требуется:

При этом согласие супруга не требуется, если он также выступает в роли покупателя квартиры. Если одним из покупателей (собственников) будет выступать ребенок, то потребуется приложить оригинал и копию свидетельства о рождении и решения органа опеки и попечительства. Кроме того, если у ребенка и родителей/родителя разные фамилии, понадобятся документы, подтверждающие родство: свидетельство о рождении, решение суда о разводе с указанием смены фамилии.

На какую недвижимость можно заключить договор купли продажи

Заключить договор купли-продажи можно на недвижимость, которая принадлежит продавцу на законных основаниях. У продавца на руках должны быть документы, подтверждающие право собственности.

На какую недвижимость нельзя заключить договор купли-продажи

Нельзя заключить сделку по продаже квартиры:

Что такое предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости.

Предварительный договор

Предварительный договор купли продажи квартиры образец


Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры


Обратите внимание на такие моменты в предварительном договоре купли-продажи квартиры:

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи – это нотариально заверенный документ, подтверждающий переход права собственности на объект.

При каждой продаже и покупке недвижимости оформляется переход права собственности от одного владельца к другому. В Украине за 2017 год было оформлено 255 тысяч договоров купли-продажи недвижимости. Оформляется договор у нотариуса при заключении сделки.

Договор купли-продажи

Образец договора купли продажи квартиры


Договор купли-продажи жилья


Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры

В договоре должны быть:

Оформление договора купли продажи квартиры

Как правило, в течение месяца после подписания предварительного договора – подписывается основной договор купли-продажи. О том, как происходит оформление договора далее более подробно.

Где оформляется договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи обязательно оформляется у нотариуса, как и предварительный договор. Порядок оформления состоит из следующих этапов:

Как оформить договор купли-продажи

Цена оформления договора купли продажи у нотариуса

Во время оформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса обе стороны или одна из них, если это было в договоренности, оплачивают обязательные платежи:

Стоимость услуг нотариуса чаще всего делится поровну между покупателем и продавцом.

Купили квартиру с прописанными жильцами

Что делать, если в купленной квартире остаются прописанные жильцы

Если в квартире после заключения сделки остались прописаны люди, они теряют какие-либо права на недвижимость, и должны быть выписаны. Рассмотрим подробнее.


Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018


Не выписан один из собственников жилья

Как мы уже сказали ранее, в договоре купли-продажи должны быть оговорены наиболее важные вопросы, в том числе и вопрос выписки собственника. Если этот пункт был проигнорирован – через суд его выпишут без особых проблем.

Не выписан член семьи бывшего собственника или посторонний человек, который не был владельцем

А вот если прописанным остался не продавец квартиры, а просто родственник или посторонний человек – этот вопрос придется решать через суд, который будет рассматривать всевозможные нюансы (есть ли у человека жилье, где он находится вообще сейчас и прочее).

Как обезопасить себя от проблем с прописанными при заключении договора купли-продажи квартиры

Главное правило, как вы можете обезопасить себя от подобных проблем – не подписывать документы, пока все жильцы не выпишутся, и не будет предоставлена справка о том, что в квартире никто не проживает. Кроме этого можно прописать в договоре различные финансовые санкции: продавец недополучает некоторую сумму за каждого прописанного жильца и по условиям договора, покупатель их выплатит только после того, как все выпишутся. И если этого не случится к определенному сроку – деньги покупатель оставляет себе.

Выводы по договору купли продажи

Полный, правильно собранный пакет документов – залог успешной сделки и отсутствия головной боли после нее. Поэтому вне зависимости от того – продаете вы квартиру или покупаете, будьте осмотрительны, проверяя документы. Проверяйте все несколько раз и воспользуйтесь услугами специалиста, который сможет минимизировать риски.

наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости