Які документи потрібні для продажу квартири

Процес продажу пройде швидко і легко, якщо заздалегідь потурбуватися підготовкою необхідних паперів. Зазвичай в цьому питанні допомагає ріелтор – завдяки досвіду, він досконально знає всі підводні камені процесу. Але якщо операція проводиться без допомоги агента з нерухомості, то документальна складова повністю лягає на плечі продавця і покупця.

Весь процес продажу досить чітко регламентований законодавством:

• сам продаж як частина цивільно-правових відносин регламентує Цивільний кодекс України;
• виплачуються суми податків і зборів вказані в Податковому кодексі України;
• діяльність нотаріусів прописана в інструкції Міністерства фінансів «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» зі змінами 2017 го року, затвердженими наказом Мінфіну № 3851/5 від 04.12.2017.

Які документи повинні бути у продавця

Конкретний пакет документів залежить від життєвої і сімейної ситуації: кількість власників, прописані неповнолітні діти та інше. Основні обов'язкові папери, оригінали яких відразу потрібно мати на руках, – це документ, що підтверджує право власності, технічний паспорт і висновок експерта-оцінювача. Важливо, щоб всі вони були чинними.

Розширений орієнтовний список необхідних продавцю паперів виглядає так:

• правовстановлюючі документи;
• техпаспорт;
• виписка з Державного реєстру майнових прав на нерухомість;
• інформаційна виписка БТІ;
• висновок про проведену оцінку квартири;
• довідка про кількість зареєстрованих в квартирі осіб;
• паспорта продавця та інших власників;
• ідентифікаційні коди (крім випадків, коли громадяни відмовилися від ІПН з релігійних міркувань, що підтверджується позначкою в паспорті);
• дозвіл органів опіки та піклування (якщо в квартирі прописана дитина/діти);
• документи про сімейний стан: про шлюб, розлучення або смерті чоловіка.

Правовстановлюючі документи на квартиру

До них відносяться:

• договір купівлі-продажу;
• свідоцтво про право власності;
• свідоцтво про право на спадщину за законом або за заповітом;
• договір міни;
• рішення суду, яким визнано право власності.

Для угоди потрібні оригінали, що діють за термінами і внесені в електронний Державний реєстр майнових прав на нерухомість. З усіх оригіналів знімаються копії.

Документи для купівлі-продажу будинку

Для продажу доступна тільки приватизована квартира. Також важливо, щоб були правильно вказані назви вулиць і нумерація будинків, якщо вони мінялися.

Технічний паспорт

Чи потрібен технічний паспорт для продажу квартири? Так, він є обов'язковим. У техпаспорті містяться основні дані про квартирі: місцезнаходження, поверх, загальна і житлова площа, план. Видається він БТІ, але з 2013 року право видачі техпаспорта отримали і комерційні інжинірингові компанії. Головне тут – перевірити державну ліцензію у приватного виконавця, щоб згодом папір не визнали недійсною.

Якщо власником проводилися перепланування або змінювалося функціональне призначення приміщень, це все обов'язково відображається в техпаспорті. Переробка техпаспорта займає час, тому краще не відкладати це питання на потім.

Витяг з Державного реєстру майнових прав на нерухомість

З 1 січня 2015 року фізичні особи та організації можуть самостійно отримати витяг з Державного реєстру майнових прав на нерухомість. Заявка заповнюється і оплачується онлайн, документи приходять на електронну пошту. До витягу включені дані про час настання права власності та підстави для неї, інформація про нотаріуса, реєструвати право власності, про власника і співвласників. Також там є відомості про наявність обтяжень на нерухомість: заставу, іпотека, невиплачені штрафи. Ускладнення передбачають заборону на вільне розпорядження майном. Всі проблемні питання потрібно закрити заздалегідь.

Інформаційна виписка БТІ

Частий питання при підготовці документів, чи потрібна довідка з БТІ при продажу квартири. Ні, оскільки з 2013 року вся реєстрація заноситься до єдиного електронного реєстру. Виняток становлять випадки, коли право власності було придбано до 2013 року, а тому запис у Реєстрі відсутній.

Довідка з БТІ видається власнику нерухомості або нотаріусу, уповноваженому власником нерухомості.

Висновок про проведену оцінку квартири

Розмір обов'язкових податків, що сплачуються з угоди, вираховується від ринкової вартості, яка визначається експерт-оцінювачем. Іноді суми в документі про оцінку не збігаються із заявленою ціною продажу – це не принципово. Оцінювач вказує ринкову вартість, а продається нерухомість за ту суму, яка влаштовує обох: продавця і покупця.

Довідка про кількість зареєстрованих в квартирі осіб

Для укладення угоди всі попередні мешканці повинні бути зняті з реєстрації за цією адресою. Підтвердженням служить довідка, яку видають за запитом власника нерухомості або уповноваженого ним нотаріуса в ЖЕКу або ЦНАП.

Там же потрібно отримати виписку про відсутність боргів за комунальні послуги. Без цієї довідки угода відбудеться, але покупець може зажадати її, щоб забезпечити свою фінансову безпеку. У будь-якому випадку, вона стане аргументом побудови більш довірчих відносин, зніме частину хвилювань покупця перед майбутньою великою покупкою.

Паспорти продавця та інших власників

У стандартний пакет завжди входять паспорта власника та інших власників, внесених до Держреєстру. Якщо одним із власників виступає дитина – додається свідоцтво про народження. Всі папери надаються в оригіналі і копіях.

Ідентифікаційні коди

Індивідуальний номер платника податків надається в паперовому вигляді, якщо у власника нерухомості паспорт- «книжка». Власникам ID-карт досить пред'явити саму карту, ІПН нанесений на її зворотну сторону. Якщо власник або співвласник з релігійних причин відмовилися отримувати ідентифікаційний код, то в їхніх паспортах повинна стояти відмітка про це. Угода проводиться тільки на підставі відомостей паспорта. Якщо людина згодом передумав відмовлятися від ІПН, відмітка в паспорті гаситься штампом «Анульовано», і тоді він повинен надати для операції паперовий оригінал коду.

Дозвіл органів опіки та піклування

Держава суворо контролює дотримання прав дітей при вирішенні майнових питань. Якщо в квартирі зареєстровані неповнолітні діти (до 18 років), в угоді візьме участь Служба у справах дітей. При цьому діти не можуть бути виписані з квартири без одночасної прописки в іншому місці. Питання з реєстрацією місця проживання дітей потрібно вирішити до угоди, інакше органи опіки її заборонять.

Документи про сімейний стан: про шлюб, про розлучення, про смерть чоловіка

Якщо продається квартира купувалася в шлюбі, буде потрібна згода другого з подружжя на проведення операції. Її запевняє нотаріус. До свідчення про розлучення для такої квартири має додаватися рішення суду про поділ майна, яке підтверджує право продавця відчужувати квартиру або її частину.

Поділ майна під час розлучення: кому дістанеться квартира

Окремі випадки при продажу квартири

Продати квартиру швидко вийде, якщо у неї тільки один власник без неповнолітніх дітей, боргів і дружини/чоловіка, що претендують на частину майна.

Пакети документів будуть відрізнятися для кожного такого випадку. Первинні документи залишаться незмінними: правовстановлюючі документи, оцінка, виписка з електронного Держреєстру майнових прав, техпаспорт, паспорт і код. Але вони будуть доповнюватися іншими нотаріально завіреними документами або судовими рішеннями. Якщо продавець квартири або співвласник не є громадянином України, то, крім оригіналу паспорта в пакет документів додається переклад документа, виконаний акредитованою службою і легалізований нотаріусом.

Які необхідні документи для продажу квартири за дарчою

Обов'язковий пакет паперів доповнюється нотаріально завіреною дарчою. При цьому, якщо квартира (або гроші на її придбання) була подарована до шлюбу і подарунок цей офіційно завірений, то згода чоловіка на угоду не потрібна.

Які документи потрібні для продажу 1/2 квартири

Тут діє поняття переважної купівлі частки права власності. Тобто власнику другої половини квартири (або іншій частині) надається право першим викупити відсутню частину. Якщо він/вони відмовляються від викупу, то така відмова має бути завірена нотаріально. Так само завіряється повідомлення власником інших власників про намір продати частку в праві на об'єкт нерухомості. Коли ці документи отримані, власник частини квартири спокійно займається її продажем.

Які документи потрібні при продажу квартири якщо два власника

Якщо обидва власника згодні, що підтверджується нотаріусом, то просто надаються правовстановлюючі документи, два паспорти, два ІПН. Якщо частки власників не визначені, а один з них виступає проти продажу, необхідно розділити квартиру. Робиться це через суд. Рішення його про визначення частки права власності, повідомлення про продаж права власності і заява другого власника про бажання або відмову викупити цю частку додаються до документів.

Якщо другим власником виступає дитина, необхідно отримати офіційну письмову згоду на угоду органів опіки. Оригінал і копія цього документа обов'язково додаються до решти паперів.

Які документи необхідні для продажу квартири в іпотеці/в кредиті

Потрібно отримати згоду банку, який видав кредит під заставу квартири, на відчуження майна. Після того, як буде знайдено покупця, він повинен буде самостійно звернутися в цей банк, щоб скласти договір про викуп заставного майна. Після погашення залишку іпотечної вартості, покупець знімає з квартири обтяження, вона стає доступною для продажу.

Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку?

Продаж квартири за дорученням

Якщо з яких-небудь причин власник/співвласник не може брати участь в угоді купівлі-продажу, він надає нотаріально завірене доручення на третю особу. Довіреність може бути на оформлення документів, на представництво інтересів в державних і комерційних установах, на проведення угоди і отримання грошей.

Як купити квартиру за генеральним дорученням

Коли не потрібна згода дружини (чоловіка) для продажу квартири

Квартира, придбана в шлюбі, продається тільки за згодою подружжя. Але якщо нерухомість була офіційно отримана в дар, приватизована, стала власністю в результаті вступу в спадщину за законом або за заповітом до шлюбу, то вона не є спільно нажитим майном і продається за власним рішенням власника.

Продаж квартири опікуном недієздатної особи

Пакет документів доповнюється рішенням суду про визнання особи недієздатною, а також про призначення опікуна. Також буде потрібно рішення органу опіки та піклування, який стежить за дотриманням прав недієздатної особи.

Які документи повинні бути у покупця

Пакет документів покупця буде не таким великим, як у продавця. Від нього вимагається:

• паспорт та ІПН (свій і чоловіка, якщо перебуває у шлюбі);
• свідоцтво про шлюб, якщо є;
• нотаріально завірена згода чоловіка/дружини на придбання нерухомості.

При цьому згода чоловіка не потрібно, якщо він також виступає в ролі покупця квартири. Якщо одним з покупців (власників) буде виступати дитина, то буде потрібно додати оригінал і копію свідоцтва про народження та рішення органу опіки та піклування. Крім того, якщо у дитини і батьків/батьків різні прізвища, знадобляться документи, що підтверджують родинні зв'язки: свідоцтво про народження, рішення суду про розлучення із зазначенням зміни прізвища.

На яку нерухомість можна укласти договір купівлі продажу

Укласти договір купівлі-продажу можна на нерухомість, яка належить продавцю на законних підставах. У продавця на руках повинні бути документи, що підтверджують право власності.

На яку нерухомість не можна укласти договір купівлі-продажу

Не можна укласти угоду з продажу квартири:

• якщо у продавця немає на неї прав (службові, неприватизовані, житло соціального найму);
• якщо на неї накладено арешт або заборона на продаж;
• якщо не було дано згоду всіх власників;
• якщо не було дано згоду органів опіки;
• якщо було відкликане доручення на продаж.

Що таке попередній договір купівлі продажу квартири

Попередній договір – це угода, на підставі якої сторони зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири, будинку, земельної ділянки або іншої нерухомості.

Попередній договір купівлі продажу квартири зразок

Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири

Зверніть увагу на такі моменти в попередньому договорі купівлі-продажу квартири:

• чіткі терміни підписання основного договору;
• штрафні санкції для сторін;
• детальні характеристики об'єкта (адреса, кількість кімнат, площа та інше);
• порядок повернення грошових коштів і передачі нерухомості;
• пункт про порядок внесення змін до попереднього договору і фіксація ціни, за якою об'єкт буде відчужуватися за основним договором купівлі-продажу.

Що таке договір купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу – це нотаріально завірений документ, що підтверджує перехід права власності на об'єкт.

При кожному продажу та купівлі нерухомості оформляється перехід права власності від одного власника до іншого. В Україні за 2017 рік було оформлено 255 тисяч договорів купівлі-продажу нерухомості. Оформляється договір у нотаріуса при укладанні угоди.

Зразок договору купівлі продажу квартири

Договір купівлі-продажу житла

Що повинно бути в договорі купівлі-продажу квартири

У договорі повинні бути:

• дані про покупця і продавця, їх ПІБ, ідентифікаційні коди та інше;
• адреса і технічні характеристики предмета угоди;
• дані про документи на право власності продавця;
• інформація, яка підтверджує, що квартира може бути продана (не перебуває під арештом та інше);
• вартість в національній валюті;
• підтвердження отримання грошей продавцем;
• додаткові умови, якщо такі є;
• дата угоди та дані нотаріуса.

Оформлення договору купівлі продажу квартири

Як правило, протягом місяця після підписання попереднього договору – підписується основний договір купівлі-продажу. Про те, як відбувається оформлення договору далі більш детально.

Де оформляється договір купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу обов'язково оформляється у нотаріуса, як і попередній договір. Порядок оформлення складається з наступних етапів:

• зустріч у нотаріуса;
• перевірка всіх даних в чернетці, наданому нотаріусом;
• підписання договору і передача коштів.

Ціна оформлення договору купівлі продажу у нотаріуса

Під час оформлення договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса обидві сторони або одна з них, якщо це було в домовленості, оплачують обов'язкові платежі:

• державне мито (1% від суми угоди);
• пенсійний збір (1% від суми угоди, від сплати звільняються громадяни, які купують квартиру вперше або перебувають на квартирному обліку);
• податок на дохід фізичних осіб (5% резидент України, 18% нерезидентами України, від сплати звільняються ті, хто отримав квартиру у спадок і ті, хто володіли нерухомістю більше трьох років);
• військовий збір (1,5% від суми угоди сплачується в разі сплати ПДФО).

Вартість послуг нотаріуса найчастіше ділиться порівну між покупцем і продавцем.

Що робити, якщо в купленій квартирі залишаються прописані мешканці

Якщо в квартирі після укладення угоди залишилися прописані люди, вони втрачають будь-які права на нерухомість, і повинні бути виписані. Розглянемо докладніше.

Прописка і реєстрація за місцем проживання: норми і обмеження 2018

Не виписаний один з власників житла

Як ми вже сказали раніше, в договорі купівлі-продажу повинні бути обумовлені найбільш важливі питання, в тому числі і питання виписки власника. Якщо цей пункт був проігнорований – через суд його випишуть без особливих проблем.

Не виписаний член сім'ї колишнього власника або стороння людина, яка не була власником

А ось якщо прописаним залишився не продавець квартири, а просто родич або стороння людина – це питання доведеться вирішувати через суд, який розглядатиме всілякі нюанси (чи є у людини житло, де він знаходиться взагалі зараз та інше).

Як убезпечити себе від проблем з прописаними при укладенні договору купівлі-продажу квартири

Головне правило, як ви можете убезпечити себе від подібних проблем – не підписувати документи, поки всі мешканці не випишуться, і не буде надана довідка про те, що в квартирі ніхто не проживає. Крім цього можна прописати в договорі різні фінансові санкції: продавець недоотримує певну суму за кожного прописаного мешканця і за умовами договору, покупець їх виплатить тільки після того, як всі випишуться. І якщо цього не станеться до певного терміну – гроші покупець залишає собі.

Висновки за договором купівлі продажу

Повний, правильно зібраний пакет документів – запорука успішної операції і відсутності головного болю після неї. Тому незалежно від того -– продаєте ви квартиру або купуєте, будьте обачні, перевіряючи документи. Перевіряйте все кілька разів і скористайтеся послугами фахівця, який зможе мінімізувати ризики.