Загородная недвижимость позволяет жить вдали от городского шума и типичных планировок многоэтажек. А кроме того иметь в своем распоряжении двор, а иногда и бассейн или беседку с мангалом. При выборе и покупке жилья за городом необходимо учитывать:
- на какой рынок вы ориентируетесь. Вторичная загородная недвижимость или первичная;
- какой вид недвижимости вы планируете покупать. Дом, квартиру в загородном ЖК, участок;
- с какой целью вы приобретаете загородную недвижимость. Для постоянного проживания, с целью инвестиций или летнего отдыха.
Рассмотрим подробнее все вопросы, связанные с покупкой недвижимости за городом.
Рынок загородной недвижимости: что это?
Загородная недвижимость – это дом с участком возле городской черты или за городом.
Но такое определение слишком условно. Сегодня под загородной недвижимостью понимают земельные участки, частные дома, квартиры и другие объекты, которые расположены в небольших поселках или пригородах, городах-спутниках крупных городов.
Самыми главными параметрами такой недвижимости считаются:
- площадь жилья и участка;
- расстояние до города;
- наличие коммуникаций;
- развитость инфраструктуры и прочее.
В зависимости от комбинации тех или иных факторов будет меняться и стоимость жилья – от загородных дома эконом-класса до элитной загородной недвижимости.
Покупка каждого из этих объектов имеет свои нюансы. Так, для строительства собственного дома подойдет не каждый земельный участок, расположенный за городской чертой. А дача – не оптимальный вариант для проживания зимой. Далее – подробнее о видах загородной недвижимости.
Виды загородной недвижимости
Недвижимость за городом условно разделяется на два типа – земельный участок и достроенное/недостроенное жилье (с участком или без). Земля обычно используется под индивидуальное жилищное строительство или сельскохозяйственную деятельность.
Различают такие виды загородной недвижимости:
Земельный участок
До снятия моратория на продажу сельскохозяйственных земель значительная доля предложений на земельном рынке приходится на участки под жилую и общественную застройку. Реже на продажу выставляют земли под ведение личного сельского, подсобного хозяйства, огородничество и садоводство, не попавшие под мораторий.
Стоимость земельного участка зависит от целевого назначения и других сопутствующих параметров (размеры, окружающий ландшафт и прочие). При этом на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, нельзя заниматься выращиванием с/х культур. И наоборот, на участках под ведение садоводства нельзя возводить дом.
Таунхаус за городом
Это небольшой малоэтажный дом, который поделен на секции – в зависимости от проекта их бывает от двух до восьми (дуплекс, триплекс и так далее). Каждая из секций представляет собой многоуровневую квартиру с отдельным входом. Чаще всего таунхаус состоит из двух жилых уровней и цокольного уровня с гаражом. Также этот вид загородной недвижимости нередко оснащается своей уютной мансардой и небольшим земельным участком от 1 сотки.
Таунхаусы – это новостройки от застройщиков. Их строят целыми кварталами или небольшими поселками. Застройщики прокладывают основные линии коммуникаций и проектируют места для объектов инфраструктуры (магазины, детсады, спортивные площадки и прочее).
Загородный дом
Загородный дом – самый популярный вид загородной недвижимости. Бывает разной площади, этажности и размеров земельного участка. Частные дома возводят строительные бригады по разным технологиям и индивидуальному проекту. Жилье отличается друг от друга и интерьером, и экстерьером.
Такая недвижимость чаще всего расположена в селах, поселках городского типа, частных секторах городов. В последнем случае не всегда можно надеяться на развитую инфраструктуру возле дома.
Коттедж
Коттедж нередко путают с частными домами. Но у них есть существенные отличия:
- строятся отдаленно от центров городов;
- чаще всего объединены в коттеджные поселки или мини-городки, которые возводят застройщики;
- расположены в районах со своей инфраструктурой, обслуживающими организациями и клубным форматом;
- красивый внешний дизайн;
- имеют два и более этажей, площадь более 150 кв. м, большую придомовую территорию.
Кроме того, коттеджи в отличие от частных домов часто используются как временное жилье в теплый период года.
Стоимость таких объектов в среднем выше, чем у недорогих загородных домов.є
Дачный дом (садовой дом)
Дачный домик в большинстве случаев представляет собой строение небольших размеров с земельным участком. Такое жилье предназначено для комфортного времяпровождения, преимущественно, в теплый период года. Такая недвижимость оборудована минимальными удобствами (вода, электричество). Но чаще всего у дачных домиков отсутствует централизованная канализация (санузел на улице) и отопительная система, есть душ на улице. Стоимость дачи зависит от качества постройки домика, размеров земельного участка, наличия инфраструктуры и удаленности от города.
Дачный домик оптимально подойдет, если хочется на время удалиться от городской суеты. Нередко жители больших городов арендуют дачу на лето, работая удаленно и попутно занимаясь выращиванием садово-огородных культур.
Вилла, резиденция и усадьба
Вилла, резиденция и усадьба – загородное жилье элит-класса. Сейчас эти названия стали практически идентичными. Все они представляют собой отдельно стоящую недвижимость с элементами уникальной архитектуры (средиземноморский, итальянский, минималистичный и прочие) большой площади (более 300 кв. м). Придомовая территория облагорожена, на ней может располагаться бассейн, беседки, домики для гостей и обслуживающего персонала, конюшни, фонтанчики, вольеры для собак и другие элементы. Стоимость покупки и обслуживания такой загородной недвижимости требует значительных финансовых вложений.
Недостроенный дом
Такие объекты незавершенного строительства имеет низкую ликвидность. Могут продаваться на разных этапах постройки – от наличия только фундамента до возведенной крыши и проведенных коммуникаций. Именно от степени готовности объекта зависит его цена и количество необходимых документов,
Инвестиции в загородную недвижимость – недостроенные дома (в том числе дачи, коттеджи, виллы или усадьбы) – довольно распространенное явление на украинском рынке жилья. И покупка такого объекта станет не только возможностью обзавестись собственной загородной недвижимостью, но и инвестиционно выгодным мероприятием.
Квартира в загородном ЖК
Первичная загородная недвижимость становится все популярнее. Небольшие города и села, которые окружают областные центры Украины, с каждым годом все больше интересует застройщиков. Там строятся полноценные жилые комплексы, стандартные или малоэтажные, с развитой инфраструктурой, но и с более размеренным ритмом жизни.
У первичной недвижимости за городом нет своей придомовой территории или террасы, как у таунхауса. В остальном покупателю доступны преимущества проживания в обычной новостройке.
Как купить загородную недвижимость
В целом, покупка загородной недвижимости не отличается от покупки квартиры. Условно можно выделить такие этапы:
- выбор объекта и его просмотр;
- проверка документов;
- оформление сделки.
Покупкой можно как заниматься самостоятельно, так и переложить эти функции на риелтора или агентство недвижимости.
Выбор объекта загородной недвижимости
Итак, если вы определились, какой вид загородной недвижимости хотите купить, то стоит переходить к подбору подходящих вариантов. Составьте для себя рейтинг параметров, которым должен удовлетворять земельный участок, коттедж или частный дом. Это может быть такой перечень:
- удаленность от города;
- площадь;
- состояние;
- возможность выращивания садово-огородных культур;
- наличие света, газа, воды и интернета;
- возможность проживания зимой и прочее.
Определяйте важность того или иного параметра из собственных предпочтений, а также пожеланий членов семьи. Одним важен только лес рядом, другим – свободная дорога в близлежащий город.
При подборе объектов используйте онлайн-ресурсы (например, DOM.RIA), на которых можно посмотреть реальные фото, панорамы 360 и расположение недвижимости на карте.
Выберите до 20 наилучших объектов загородной недвижимости, которые удовлетворяют вашему перечню параметров. Далее договоритесь о просмотрах.
Просмотр и оценка загородной недвижимости
На просмотре недвижимости проверьте соответствие реальных характеристик и заявленных в объявлении. Осмотрите внимательно интерьер и экстерьер, обращая внимание на:
- состояние фундамента, стен, пола, потолков, дверей и окон, наличие трещин;
- исправность коммуникаций и канализации;
- планировку;
- состояние подвала, чердака, гаража и других хозпостроек;
- расположение и инфраструктуру;
- наличие соседей и прочее.
Не стесняйтесь задавать вопросы риелтору, представителю отдела продаж или собственнику – когда построен дом, из каких материалов, когда был ремонт, можно ли строить на этом участке и подобные. Если же вы не получаете прямых ответов, это может быть знаком, что продавцы что-то недоговаривают и стоит отправиться на просмотр другого объекта.
Дополнительно можно поговорить с соседями. если это возможно. Такие беседы помогут узнать больше деталей об этой местности.
Документы для покупки загородной недвижимости
После просмотра необходимо скрупулезно проверить документы на загородную недвижимость. Небольшие неточности, недооформленные бумаги или их отсутствие должно ставить под сомнение целесообразность проведения сделки купли-продажи.
Список документов, необходимых для купли-продажи загородной недвижимости, отличается в зависимости от его вида.
Документы для купли-продажи вторичной загородной недвижимости
Если речь идет о достроенной недвижимости, необходимы следующие документы:
- правоустанавливающий документ. Это свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство, участок) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом должен быть внесен в реестр вещных прав на недвижимое имущество;
- технический паспорт;
- выписка (извлечение) из Госреестра прав на недвижимое имущество или государственный акт на земельный участок, если недвижимость оформлялась до 2016 года;
- паспорт и идентификационный код собственника (или собственников);
- свидетельство о браке владельца или другие справки, в зависимости от ситуации (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруги или супруга);
- согласие всех членов семьи и совладельцев на совершение сделки;
- разрешение совета опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний;
- экспертная оценка дома и земельного участка;
- документы на приватизацию земельного участка;
- справка об отсутствии обременений;
- нотариально заверенный отказ соседей от права покупки доли в общей долевой собственности (если продается часть дома);
- техусловия для подвода коммуникаций;
- справка об отсутствии задолженностей.
При покупке недостроенного дома до 300 кв. м требуются другие документы. Так, у продавца должен быть строительный паспорт, уведомление о начале строительства в ГАСИ, подтверждение права собственности на участок и эскизный проект объекта.
Документы для купли-продажи первичной загородной недвижимости
Отличается перечень необходимых документов и в случае покупки загородной недвижимости у застройщика. Это относится к коттеджным городкам, квартирам в малоэтажных ЖК и таунхаусам. Покупателю необходимо требовать правоустанавливающие документы на землю, экспертный отчет, градостроительные ограничения, проектную документацию и другие документы.
Для полной уверенности в правильности документов и их необходимом перечне лучше дополнительно обратиться за консультацией в агентство недвижимости, к нотариусу или юристу. Если все документы в порядке, то можно обговорить с продавцами размеры возможной скидки, порядок оплаты и другие нюансы сделки.
Оформление сделки купли-продажи
При покупке жилья на вторичном рынке купля-продажа загородной недвижимости, как правило, сделка состоит из оформления двух договоров: предварительного и основного.
В случае с застройщиком покупка загородной недвижимости может осуществляться и по другим схемам. С помощью фонда финансирования строительства, инвестиционного договора, паевых взносов через кооператив, долевого участия и прочих. Все нюансы такой сделки изучайте заранее, согласно тексту договора. Для консультации в этом случае стоит привлечь юриста или нотариуса.
При наличии всех документов в отделе продаж или у нотариуса оформляется сделка купли-продажи загородной недвижимости и оплачиваются все необходимые налоги и сборы.
Плюсы и минусы покупки загородной недвижимости
Покупка загородной недвижимости любого вида имеет свои преимущества и недостатки. У одних их меньше, у других – больше. Начнем с плюсов.
Больше личного пространства
Загородная жилая недвижимость, как правило, больше по площади, чем городские квартиры. Планировку можно спроектировать практически любую.
Возможность постепенного улучшения жилья
Собственник в случае объекта незавершенного строительства или при наличии свободной земли на участке может построить баню, гараж, беседку, мангал, летнюю кухню или сарай. А, если это позволяют технические характеристики объекта, достроить еще один этаж или изменить экстерьер. Для собственного дома можно изготовить собственную мебель или аксессуары.
Правда, в случае земельного участка или объекта незавершенного строительства сперва потребуется построить целиком или достроить дом.
Возможность проживания только в теплое время года
Дачи, частные дома, таунхаусы, коттеджи и даже загородные квартиры в малоэтажных ЖК можно использовать как сезонное жилье. Правда, в оставшееся время недвижимость будет пустовать, но ее можно сдавать в аренду.
Занятия спортом на природе
При наличии загородной недвижимости собственник получает возможность пробежек и поездок на велосипеде в ближайшем лесу. Можно устроить собственный спортзал в цокольном этаже или заниматься йогой на своем газоне.
Хобби, которому не хватало места
При наличии лишнего помещения есть возможность занятий специфическими хобби. Сборка моделей кораблей или воссоздание сражений, для которых был нужен большой стол. Ремонт ретро-техники, для которого был необходим гараж и сарай.
Возможность завести большую живность
За городской чертой можно будет найти место для выгула крупной собаки (или нескольких). Ведь среди многоэтажек им зачастую мало места. Во дворе можно построить вольер. Еще варианты таких питомцев – лошади, декоративные свинки, кролики.
Собственный сад и огород
Жилая загородная недвижимость, кроме таунхаусов и квартир в ЖК, имеют небольшой земельный участок. Его можно использовать для грядок с овощами, зеленью или специями, или высадить фруктово-плодовые деревья. Возможно, урожай и не будет большим, но добавит позитивных эмоций и уменьшит траты семейного бюджета.
Рабочее место прямо во дворе
При наличии большой придомовой территории в теплое время года работникам на удаленной основе можно работать прямо в беседке или на террасе. Для некоторых это повышает работоспособность по сравнению с привычным офисом.
Рабочее место можно организовать и в доме – выделить отдельную небольшую комнату или сделать функциональную зону.
Минусов у покупки загородной недвижимости также достаточно:
Дорога и инфраструктура
Для тех, кто работает в городе, увеличится время на утренние и вечерние переезды. Это же относится к поездкам в школу или детский сад, если учреждения далеко.
Что касается инфраструктуры, этот недостаток характерен для каждого случая покупки загородной недвижимости. В одном случае поблизости может не оказаться большого супермаркета, в другом – свободной школы или детского сада, в третьем – круглосуточной аптеки. Это обуславливает необходимость наличия собственного авто.
Проблемы с вызовом такси, сантехников и подобных услуг
Выбор сантехников, электриков, нянь и клининг-служб в пригородах будет существенно меньше. А тариф на вызов таких специалистов из крупных городов будет намного выше. Также будет дороже добираться на такси и повысится стоимость курьерской доставки.
Возможные проблемы с коммуникациями
Загородная недвижимость – это не всегда уровень комфорта, как в большом городе. Тут могут возникать проблемы с качеством мобильной связи и интернета. А подвести основные коммуникации может стать серьезной проблемой из-за дороговизны и сложности процесса. Такие моменты лучше уточнять заранее.
Сложный подъезд к дому
К загородному дому, даче или коттеджу нужно будет доехать. Но к такой недвижимости хорошо сделанная дорога не всегда прилагается. А вот шанс получить грунтовку, которая становится непреодолимой для транспорта после небольшого дождя, довольно высок. А в зимнее время дорогу и вовсе придется чистить собственными силами, что не всегда удобно.
Большие траты на содержание
Большие площади загородной недвижимости увеличивают стоимость услуг ЖКХ и сопутствующих затрат. Отапливать нужно больше помещений, следить за состоянием крыши и фундамента, убирать придомовую территорию и покупать необходимое для этого оборудование. Да и налог на загородную недвижимость с таких объектов больше, чем со стандартных квартир.
Разумеется, для недвижимости небольшой площади траты на содержание не сильно больше, чем у городской квартиры.
Покупка загородной недвижимости: на что обратить внимание
Перед подписанием сделки с продавцом обратите внимание на следующие моменты:
- отсутствие рядом с недвижимостью военных полигонов, кладбищ и опасных производств;
- наличие хорошей подъездной дороги. Это особенно актуально при покупке земельного участка под застройку или объекта незавершенного строительства – надо будет как-то подвозить стройматериалы и потом лично ездить;
- транспортная доступность до города;
- наличие объектов инфраструктуры на местности;
- наличие и законность всех документов;
- открытость и доброжелательность продавца;
- наличие и исправность всех необходимых коммуникаций, или возможность их быстрого подключения;
- стоимость обслуживания;
- детальный осмотр дома профессионалом (проверка отопительной системы, водоснабжения, канализации и других важных нюансов).
Покупка загородной недвижимости – реальность, которую могут себе позволить инвесторы с разной платежеспособностью. И с учетом всех нюансов можно приобрести свое жилье за городом, поближе к природе.