Заміська нерухомість дозволяє жити далеко від міського шуму і типових планувань багатоповерхівок. А крім того мати у своєму розпорядженні двір, а іноді і басейн або альтанку з мангалом. При виборі та купівлі житла за містом необхідно враховувати:
- на який ринок ви орієнтуєтеся. Вторинна заміська нерухомість або первинна;
- який вид нерухомості ви плануєте купувати. Будинок, квартиру в заміському ЖК, ділянку тощо;
- з якою метою ви купуєте заміську нерухомість. Для постійного проживання, з метою інвестицій або літнього відпочинку.
Розглянемо докладніше всі питання, пов'язані з купівлею нерухомості за містом.
Ринок заміської нерухомості: що це?
Заміська нерухомість – це будинок з ділянкою біля міської межі або за містом.
Але таке визначення занадто умовне. Сьогодні під заміською нерухомістю розуміють земельні ділянки, приватні будинки, квартири та інші об'єкти, які розташовані у невеликих селищах або передмістях, містах-супутниках великих міст.
Найголовнішими параметрами такої нерухомості вважаються:
- площа житла і ділянки;
- відстань до міста;
- наявність комунікацій;
- розвиненість інфраструктури та інше.
В залежності від комбінації тих чи інших факторів буде змінюватися і вартість житла – від заміських будинків економ-класу до елітної заміської нерухомості.
Купівля кожного з цих об'єктів має свої нюанси. Так, для будівництва власного будинку підійде не кожна земельна ділянка, розташована за міською межею. А дача – не оптимальний варіант для проживання взимку. Далі – детальніше про види заміської нерухомості.
Види заміської нерухомості
Нерухомість за містом умовно поділяється на два типи – земельну ділянку і добудоване/недобудоване житло (з ділянкою або без). Земля зазвичай використовується під індивідуальне житлове будівництво або сільськогосподарську діяльність.
Розрізняють такі види заміської нерухомості:
Земельна ділянка
До зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель значна частка пропозицій на земельному ринку припадає на ділянки під житлову та громадську забудову. Рідше на продаж виставляють землі під ведення особистого селянського, підсобного господарства, городництво і садівництво, які не потрапили під мораторій.
Вартість земельної ділянки залежить від цільового призначення та інших супутніх параметрів (розміри, навколишній ландшафт та інші). При цьому на землях, призначених для індивідуального житлового будівництва, не можна займатися вирощуванням с/г культур. І навпаки, на ділянках під ведення садівництва не можна зводити будинок.
Таунхаус за містом
Це невеликий малоповерховий будинок, який поділений на секції – в залежності від проєкту їх буває від двох до восьми (дуплекс, триплекс тощо). Кожна з секцій являє собою багаторівневу квартиру з окремим входом. Найчастіше будинок складається з двох житлових рівнів і цокольного рівня з гаражем. Також цей вид заміської нерухомості нерідко оснащується своєю затишною мансардою і невеликою земельною ділянкою від 1 сотки.
Таунхауси – це новобудови від забудовників. Їх будують цілими кварталами або невеликими селищами. Забудовники прокладають основні лінії комунікацій і проєктують місця для об'єктів інфраструктури (магазини, дитсадки, спортивні майданчики та інше).
Заміський будинок
Заміський будинок – найпопулярніший вид заміської нерухомості. Буває різної площі, поверховості і розмірів земельної ділянки. Приватні будинки зводять будівельні бригади за різними технологіями і індивідуальним проєктом. Житло відрізняється один від одного і інтер'єром і екстер'єром.
Така нерухомість найчастіше розташована в селах, селищах міського типу, приватних секторах міст. В останньому випадку не завжди можна сподіватися на розвинену інфраструктуру біля будинку.
Котедж
Котедж нерідко плутають з приватними будинками. Але в них є істотні відмінності:
- будуються віддалено від центрів міст;
- найчастіше об'єднані в котеджні селища або міні-містечка, які зводять забудовники;
- розташовані в районах зі своєю інфраструктурою, обслуговими організаціями та клубним форматом;
- красивий зовнішній дизайн;
- мають два і більше поверхів, площа від 150 кв. м, велику прибудинкову територію.
Крім того, котеджі на відміну від приватних будинків часто використовуються як тимчасове житло в теплий період року.
Вартість таких об'єктів в середньому вище, ніж у недорогих заміських будинків.
Дачний будинок (садовий будинок)
Дачний будиночок у більшості випадків являє собою будівлю невеликих розмірів із земельною ділянкою. Таке житло призначене для комфортного проведення часу, переважно в теплий період року. Така нерухомість обладнана мінімальними зручностями (вода, електрика). Але найчастіше у дачних будиночків відсутня централізована каналізація (санвузол на вулиці) і опалювальна система, є душ на вулиці. Вартість дачі залежить від якості спорудження будиночка, розмірів земельної ділянки, наявності інфраструктури і віддаленості від міста.
Дачний будиночок оптимально підійде, якщо хочеться на час піти від міської суєти. Нерідко жителі великих міст орендують дачу на літо, працюючи віддалено і попутно займаючись вирощуванням садово-городніх культур.
Вілла, резиденція і садиба
Вілла, резиденція і садиба – заміське житло еліт-класу. Зараз ці назви стали практично ідентичними. Всі вони являють собою окремо нерухомість, що стоїть окремо, з елементами унікальної архітектури (середземноморський, італійський, мінімалістичний і інші) великої площі (понад 300 кв. м). Прибудинкова територія облагороджена, на ній може розташовуватися басейн, альтанки, будиночки для гостей і обслугового персоналу, стайні, фонтанчики, вольєри для собак і інші елементи. Вартість покупки та обслуговування такої заміської нерухомості вимагає значних фінансових вкладень.
Недобудований будинок
Такі об'єкти незавершеного будівництва має низьку ліквідність. Можуть продаватися на різних етапах будівництва – від наявності тільки фундаменту до зведеного даху і проведених комунікацій. Саме від ступеня готовності об'єкта залежить його ціна і кількість необхідних документів,
Інвестиції в заміську нерухомість – недобудовані будинки (в тому числі дачі, котеджі, вілли або садиби) – досить поширене явище на українському ринку житла. І покупка такого об'єкта стане не тільки можливістю придбати власну заміську нерухомість, але й інвестиційно вигідним заходом.
Квартира в заміському ЖК
Первинна заміська нерухомість стає все популярнішою. Невеликі міста і села, які оточують обласні центри України, з кожним роком все більше цікавить забудовників. Там будуються повноцінні житлові комплекси, стандартні або малоповерхові, з розвиненою інфраструктурою, але і з більш розміреним ритмом життя.
У первинної нерухомості за містом немає своєї прибудинкової території або тераси, як у таунхауса. В іншому покупцеві доступні переваги проживання у звичайній новобудові.
Як придбати заміську нерухомість
В цілому, купівля заміської нерухомості не відрізняється від купівлі квартири. Умовно можна виділити такі етапи:
- вибір об'єкта і його перегляд;
- перевірка документів;
- оформлення угоди.
Купівлею можна займатися як самостійно, так і перекласти ці функції на рієлтора або агентство нерухомості.
Вибір об'єкта заміської нерухомості
Отже, якщо ви визначилися, який вид заміської нерухомості хочете купити, то варто переходити до підбору слушних варіантів. Складіть для себе рейтинг параметрів, яким має задовольняти земельну ділянку, котедж або приватний будинок. Це може бути такий перелік:
- віддаленість від міста;
- площа;
- стан;
- можливість вирощування садово-городніх культур;
- наявність світла, газу, води та інтернету;
- можливість проживання взимку та інше.
Визначайте важливість того чи іншого параметра з власних уподобань, а також побажань членів сім'ї. Одним важливий тільки ліс поруч, іншим – вільна дорога в сусіднє місто.
При доборі об'єктів використовуйте онлайн-ресурси (наприклад, DOM.RIA), на яких можна подивитися реальні фото, панорами 360 і розташування нерухомості на карті.
Виберіть до 20 найкращих об'єктів заміської нерухомості, які задовольняють вашому переліку параметрів. Далі домовтеся про перегляди.
Перегляд та оцінка заміської нерухомості
На перегляді нерухомості перевірте відповідність реальних характеристик і заявлених в оголошенні. Огляньте уважно інтер'єр і екстер'єр, звертаючи увагу на:
- стан фундаменту, стін, підлоги, стель, дверей і вікон, наявність тріщин;
- справність комунікацій і каналізації;
- планування;
- стан підвалу, горища, гаража та інших господарських споруд;
- розташування та інфраструктуру;
- наявність сусідів та інше.
Не соромтеся ставити питання рієлтору, представнику відділу продажів або власнику – коли побудований будинок, з яких матеріалів, коли був ремонт, можна будувати на цій ділянці і подібні. Якщо ж ви не отримуєте прямих відповідей, це може бути знаком, що продавці щось недоговорюють і варто відправитися на перегляд іншого об'єкта.
Додатково можна поговорити з сусідами. якщо це можливо. Такі розмови допоможуть дізнатися більше деталей про цю місцевість.
Документи для покупки заміської нерухомості
Після перегляду необхідно скрупульозно перевірити документи на заміську нерухомість. Невеликі неточності, недооформлені папери або їх відсутність повинні ставити під сумнів доцільність проведення угоди купівлі-продажу.
Список документів, необхідних для купівлі-продажу заміської нерухомості, відрізняється в залежності від його виду.
Документи для купівлі-продажу вторинної заміської нерухомості
Якщо мова йде про добудовану нерухомість, необхідні наступні документи:
- правовстановлюючий документ. Це свідоцтво про право власності (на завершене будівництво, ділянку) або договір купівлі-продажу будинку, договір дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину тощо. Такий документ на будинок повинен бути внесений в реєстр речових прав на нерухоме майно;
- технічний паспорт;
- виписка (витяг) з Держреєстру прав на нерухоме майно або державний акт на земельну ділянку, якщо нерухомість оформлялася до 2016 року;
- паспорт та ідентифікаційний код власника (або власників);
- свідоцтво про шлюб власника або інші довідки, в залежності від ситуації (свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть дружини або чоловіка);
- згода усіх членів сім'ї і співвласників на вчинення правочину;
- дозвіл ради опіки, якщо одним із власників є неповнолітній;
- експертна оцінка будинку та земельної ділянки;
- документи на приватизацію земельної ділянки;
- довідка про відсутність обтяжень;
- нотаріально завірена відмова сусідів від права купівлі частки у спільній частковій власності (якщо продається частина будинку);
- техумови для підведення комунікацій;
- довідка про відсутність заборгованостей.
При купівлі недобудованого будинку до 300 кв. м потрібні інші документи. Так, у продавця має бути будівельний паспорт, повідомлення про початок будівництва в ДАБІ, підтвердження права власності на ділянку та ескізний проєкт об'єкта.
Документи для купівлі-продажу первинної заміської нерухомості
Відрізняється перелік необхідних документів і в разі покупки заміської нерухомості у забудовника. Це відноситься до котеджних містечок, квартир в малоповерхових ЖК і таунхаусів. Покупцеві необхідно вимагати правовстановлюючі документи на землю, експертний звіт, містобудівні обмеження, проєктну документацію та інші документи.
Для повної впевненості в правильності документів та їх необхідному переліку краще додатково звернутися за консультацією в агентство нерухомості, до нотаріуса або юриста. Якщо всі документи в порядку, то можна обговорити з продавцями розміри можливої знижки, порядок оплати та інші нюанси угоди.
Оформлення угоди купівлі-продажу
При покупці житла на вторинному ринку угода купівлі-продажу заміської нерухомості, як правило, складається з оформлення двох договорів: попереднього і основного.
У випадку з забудовником покупка заміської нерухомості може здійснюватися і за іншими схемами. За допомогою фонду фінансування будівництва, інвестиційного договору, пайових внесків через кооператив, пайової участі та інших. Всі нюанси такої угоди вивчайте заздалегідь, згідно з текстом договору. Для консультації в цьому випадку варто залучити юриста або нотаріуса.
За наявності всіх документів у відділі продажів або в нотаріуса оформляється угода купівлі-продажу заміської нерухомості і оплачуються всі необхідні податки і збори.
Плюси і мінуси покупки заміської нерухомості
Покупка заміської нерухомості будь-якого виду має свої переваги і недоліки. У одних їх менше, в інших – більше. Почнемо з плюсів.
Більше особистого простору
Заміська житлова нерухомість, як правило, більша за площею, ніж міські квартири. Планування можна створити практично будь-яке.
Можливість поступового поліпшення житла
Власник у випадку об'єкта незавершеного будівництва або за наявності вільної землі на ділянці може побудувати лазню, гараж, альтанку, мангал, літню кухню чи сарай. А, якщо це дозволяють технічні характеристики об'єкта, добудувати ще один поверх або змінити екстер'єр. Для власного будинку можна виготовити власні меблі або аксесуари.
Правда, в разі земельної ділянки або об'єкта незавершеного будівництва спершу потрібно побудувати цілком або добудувати будинок.
Можливість проживання тільки в теплу пору року
Дачі, приватні будинки, таунхауси, котеджі і навіть заміські квартири в малоповерхових ЖК можна використовувати як сезонне житло. Правда, у час, що залишився, нерухомість пустуватиме, але її можна здавати в оренду.
Заняття спортом на природі
За наявності заміської нерухомості власник отримує можливість пробіжок і поїздок на велосипеді в найближчому лісі. Можна влаштувати власний спортзал у цокольному поверсі або займатися йогою на своєму газоні.
Хобі, яким не вистачало місця
За наявності зайвого приміщення є можливість занять специфічними хобі. Складання моделей кораблів або відтворення боїв, для яких був потрібний великий стіл. Ремонт ретро-техніки, для якого був необхідний гараж і сарай тощо.
Можливість завести велику живність
За міською межею можна буде знайти місце для вигулу великої собаки (або декількох). Адже серед багатоповерхівок їм часто замало місця. У дворі можна побудувати вольєр. Ще варіанти таких вихованців – коні, декоративні свинки, кролики.
Власний сад і город
Житлова заміська нерухомість, крім таунхаусів і квартир в ЖК, мають невелику земельну ділянку. Його можна використовувати для грядок з овочами, зеленню або спеціями, або висадити фруктово-плодові дерева. Можливо, урожай і не буде великим, але додасть позитивних емоцій і зменшить витрати сімейного бюджету.
Робоче місце прямо у дворі
За наявності великої прибудинкової території в теплу пору року працівникам на віддаленій основі можна працювати прямо в альтанці або на терасі. Для деяких це підвищує працездатність у порівнянні зі звичним офісом.
Робоче місце можна організувати і в будинку – виділити окрему невелику кімнату або зробити функціональну зону.
Мінусів у покупки заміської нерухомості також достатньо:
Дорога й інфраструктура
Для тих, хто працює у місті, збільшиться час на ранкові і вечірні переїзди. Це ж відноситься до поїздок в школу або дитячий садочок, якщо установи далеко.
Що стосується інфраструктури, цей недолік характерний для кожного випадку покупки заміської нерухомості. В одному випадку поблизу може не виявитися великого супермаркету, в іншому – вільної школи або дитячого садка, в третьому – цілодобової аптеки. Це обумовлює необхідність наявності власного авто.
Проблеми з викликом таксі, сантехніків та подібних послуг
Вибір сантехніків, електриків, нянь і клінінг-служб в передмістях буде істотно менше. А тариф на виклик таких фахівців з великих міст буде набагато вище. Також буде дорожче добиратися на таксі і підвищиться вартість кур'єрської доставки.
Можливі проблеми з комунікаціями
Заміська нерухомість – це не завжди рівень комфорту, як у великому місті. Тут можуть виникати проблеми з якістю мобільного зв'язку та інтернету. А підвести основні комунікації може стати серйозною проблемою через дорожнечу і складність процесу. Такі моменти краще уточнювати заздалегідь.
Складний під'їзд до будинку
До заміського будинку, дачі або котеджу потрібно буде доїхати. Але до такої нерухомості добре зроблена дорога не завжди додається. А ось шанс отримати ґрунтовку, яка стає нездоланною для транспорту після невеликого дощу, досить високий. А в зимовий час дорогу і взагалі доведеться чистити власноруч, що не завжди зручно.
Великі витрати на утримання
Великі площі заміської нерухомості збільшують вартість послуг ЖКГ і супутніх витрат. Опалювати потрібно більше приміщень, стежити за станом даху та фундаменту, прибирати прибудинкову територію та купувати необхідне для цього обладнання. Та й податок на заміську нерухомість з таких об'єктів більше, ніж зі стандартних квартир.
Зрозуміло, для нерухомості невеликої площі витрати на утримання не сильно більше, ніж у міській квартирі.
Купівля заміської нерухомості: на що звернути увагу
Перед підписанням угоди з продавцем зверніть увагу на наступні моменти:
- відсутність поруч з нерухомістю військових полігонів, кладовищ і небезпечних виробництв;
- наявність як під'їзної дороги. Це особливо актуально при купівлі земельної ділянки під забудову або об'єкта незавершеного будівництва – треба буде якось підвозити будматеріали і потім особисто їздити;
- транспортна доступність до міста;
- наявність об'єктів інфраструктури на місцевості;
- наявність і законність усіх документів;
- відкритість і доброзичливість продавця;
- наявність і справність всіх необхідних комунікацій, або можливість їх швидкого підключення;
- вартість обслуговування;
- детальний огляд будинку професіоналом (перевірка опалювальної системи, водопостачання, каналізації та інших важливих нюансів).
Покупка заміської нерухомості – реальність, яку можуть собі дозволити інвестори з різною платоспроможністю. І з урахуванням всіх нюансів можна придбати своє житло за містом, ближче до природи.