Договор аренды квартиры

В Украине различают договоры найма и аренды. Так, если документ заключается между двумя физическими лицами, то говорят о найме, если квартира сдается физическим лицом юридическому – об аренде. Но в повседневной практике такое разделение не прижилось, одинаково трактуются эти понятия и в Главе 59 Гражданского кодекса Украины. Поэтому в статье речь будет вестись об аренде, подразумевая оба термина.

Что представляет собой договор аренды квартиры

По договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Ключевые положения договора о найме прописываются в Гражданском кодексе Украины. Помимо прочих, к ним относятся:

• срок, на который заключается договор;
• размер оплаты;
• зоны ответственности арендодателя и арендатора;
• условия расторжения договора.

Как сдать квартиру в аренду

Документ обязательно заключается в письменном виде, предметом выступает жилплощадь, пригодная для проживания.

Шаблон договора аренды квартиры

Шаблон может дополняться и видоизменяться, для его правильного составления с учетом конкретной ситуации необходимо обратиться к нотариусу.

Срок аренды: максимальный и минимальный

Сроки аренды обычно оговариваются в договоре. Если специального указания нет, по нормам Гражданского кодекса договор считается заключенным на 5 лет. Если же речь идет о краткосрочной аренде (до 1 года), то некоторые положения Главы 59 не применяются к этому документу. Минимально можно снять квартиру на 1 час, максимально – по договоренности сторон.

Краткосрочный договор аренды

Договор, заключаемый на срок до года, называется краткосрочным. В этом случае арендатор теряет преобладающие права на выкуп недвижимости при продаже, не сможет подселять временных проживающих и сдавать квартиру в субаренду.

Что предшествует подписанию договора аренды

Собственно подписание – заключительный этап снятия жилья для временного проживания. Перед ним идут:

• поиск квартиры для аренды;
• решение вопроса о необходимости привлечения риелтора;
• установление личного контакта с собственником жилья;
• ознакомление с правоустанавливающими документами владельца недвижимости;
• обсуждение ключевых положений договора;
• составление акта приема-передачи квартиры в аренду.

Рассмотрим подробнее эти пункты.

?

Поиск квартиры для аренды

Выбирают жилплощадь, ориентируясь на важные для себя условия: цена; близость к работе, школе или детскому саду; спальный район или центральная часть; многоэтажный или частный дом; предпочтительный этаж; наличие евроремонта и пр.

Стоимость долгосрочной аренды колеблется в зависимости от комнатности, состояния квартиры и ее регионального расположения. Так, 1-комнатные квартиры в Киеве в среднем стоят сейчас 488$, 2-комнатные – 926$, а 3-комнатные – 1641$. В Харькове цены примерно в два раза меньше:

• 1-комнатные – 228$
• 2-комнатные – 350$
• 3-комнатные – 403$

В Одессе:

• 1-комнатные – 307$
• 2-комнатные – 437$
• 3-комнатные – 784$

Так, можем сделать вывод, что в Киеве цены на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры растут прямо пропорционально, а вот в Харькове и в Одессе 3-комнатные квартиры в 2 раза дороже, чем «однушки».

Нужен ли нотариус при составлении договора аренды квартиры

Нотариальное заверение договора обязательно, если речь идет об аренде с последующим выкупом (п. 2 ст. 811 ГКУ) или если договор заключается на срок от 3 лет и более (ст. 793 ГКУ). Во всех остальных случаях оно может быть выполнено по желанию одной из сторон. Но даже без участия юриста обычный договор, подписанный обеими сторонами, имеет полную силу.

Личный контакт между собственником и квартирантами

Если стороны сразу не понравились друг другу, до подписания документов лучше не доходить, даже если речь идет о краткосрочной почасовой аренде. Долгосрочный же найм предполагает возникновение большого числа внештатных ситуаций, которые будут доставлять неудобства. Прогнившая труба считается текущим ремонтом или капитальным, кто его оплачивает? Хозяйка излишне любопытна и норовить заглянуть на минутку под любым предлогом? В квартире холодно, и нужно обсудить утепление и замену окон? Если хотя бы одна из сторон сразу демонстрирует неуступчивость, от аренды лучше отказаться.

Проверка документов перед подписанием договора аренды

От нанимателя требуется иметь на руках документы, удостоверяющие личность. Арендодатель же обязан предоставить:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, завещание);
• выписку из Единого государственного реестра имущественных прав;
• генеральную доверенность от владельца недвижимости с обязательным нотариальным заверением, если сдачей занимается не хозяин, а третье лицо;
• документы, удостоверяющие личность.

Дополнительно наниматель может потребовать документы из ЖЭКа или управляющей компании ОСМД об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, или прописать в договоре, что долги, сформированные до даты передачи квартиры в аренду, оплачивает владелец.

Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни

После ознакомления с документами стоит взять время на раздумья и поискать арендатора/арендодателя в интернете. Информация о мошенниках обязательно будет на специализированных форумах, к которым приведет поиск по паспортным данным или адресу недвижимости.

Обсуждение деталей перед подписанием договора аренды

Все важные вопросы нужно выяснить до того, как поставить подписи. В идеале – внести правки в шаблон договора и распечатать его уже на месте. Обязательно уточнить:

• стоимость и сроки или условия, при которых она не будет изменяться;
• сколько человек будет проживать в квартире, можно ли заселяться с детьми или домашними животными;
• как надолго планируется сдача в аренду владельцем / аренда нанимателем;
• какое имущество передается в аренду, в каком оно состоянии;
• распределение материальной ответственности сторон (ремонт, перепланировки, переоборудование, коммунальные платежи);
• условия расторжения договора аренды.

Спорные вопросы решаются двумя способами: обсуждением сторон или в судебном порядке. Ко второму способу прибегают тогда, когда первый не дает результата, и стороны не могут прийти к согласию самостоятельно.

Как заключается договор аренды между физическими и юридическими лицами

Сторонами договора аренды выступают физические и юридические лица. При этом в п. 2 ст. 813 Гражданского кодекса Украины указано, что если наниматель – юридическое лицо, то он может использовать жилплощадь только для проживания физических лиц.

Договор аренды между физическими лицами

Договор аренды квартиры у частного лица заключается самостоятельно сторонами сделки или с привлечением риелтора, если квартира была найдена с его помощью. Даже без нотариального заверения документ является достаточным основанием для обращения в суд, если пункты, изложенные в нем были нарушены владельцем или арендатором. Здесь важно, чтобы он был составлен в двух идентичных экземплярах и содержал все ключевые условия и информацию о сторонах-участниках сделки.

Оплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) плюс 1,5% военного сбора в этом случае осуществляет владелец недвижимости. Ставка НДФЛ составляет 18% от дохода, указанного в декларации за прошедший год.

Договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом

Аренда квартиры юридическим лицом осуществляется так же, как и аналогичное действие для физлиц, с той лишь разницей, что подпись заверяется печатью предприятия. Снятая в наем жилплощадь используется как служебная, т.е. предоставляется сотрудникам компании, организации, государственных органов и учреждений во временное проживание.

Чтобы арендатор получил право подселять в квартиру третьих лиц, согласно ГКУ, договор должен заключаться на срок больше 1 года. Когда арендодателем выступает физическое лицо, а арендатором – юридическое, ставку НДФЛ и военный сбор оплачивает последний.

Юридическое лицо тоже заключает с физическими лицами-сотрудниками договор аренды. В нем прописываются условия пользования служебной квартирой, права и обязанности сторон, указывается, что выселение после увольнения осуществляется без предоставления другого жилья. Юридическое лицо, выступающее арендодателем, в обязательном порядке уплачивает за сделку аренды налог на прибыль. Ставка налога в 2018 году установлена на уровне 18%.

Заключение договора аренды между юридическими лицами

Контракт аренды квартиры обязательно оформляется письменно, часто стороны настаивают на его нотариальном заверении. Арендодатель оплачивает налог на прибыль.

Акт приема-передачи квартиры в аренду

Официальным подтверждением передачи недвижимости и имущества в аренду является акт приема-передачи. Это неотъемлемая часть договора аренды, которая  поможет в дальнейшем избежать многих конфликтных ситуаций. Часто стороны сделки игнорируют составление такого акта, чем подвергают себя рискам понести ущерб и испортить отношения.

Не жалейте времени на составление этого акта. В него следует занести максимально подробный перечень мебели и техники с описанием состояния, в идеале – приложить фотографии. Сюда же заносятся показания счетчиков.

Акт составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами. Впоследствии он станет аргументов в спорных вопросах, касающихся ремонта мебели и техники, по нему проводится прием квартиры при расторжении договора аренды. После того, как акт подписан, ответственность за сохранность имущества ложится на арендатора.

Оформление договора аренды квартиры

П. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Украины гласит, что договор аренды заключается письменно. Только в этом случае он будет работать на защиту интересов нанимателя и арендодателя, эта бумага послужит основанием для судебного разбирательства. Устные же договоренности могут забыться или одна из сторон может умышленно от них отказаться, не уведомляя вторую. В любом случае такой подход исключает возможность доказать правоту пострадавшего владельца или арендатора.

Договор оформляется и подписывается строго в присутствии двух сторон, перед подписанием его необходимо внимательно прочитать и задать все интересующие вопросы.

Документы для оформления договора аренды квартиры

Арендатор и арендодатель обязаны предоставить паспорта и идентификационные коды, эти сведения заносятся в договор. Основанием для заключения договора аренды является документ о праве собственности на жилую недвижимость (дом, квартиру или их часть). Это может быть договор:

• купли-продажи;
• дарения;
• мены.

Также право собственности наступает при вступлении в наследство, что указано в соответствующем свидетельстве. Номер правоустанавливающего документа вносится в договор.

Дополнительным подтверждением права собственности служит выписка из Единого государственного реестра имущественных прав. Получить ее можно самостоятельно здесь. Выписка содержит информацию о времени и условиях наступления права собственности, собственнике и принадлежащей ему доле недвижимости.

Если от имени владельца или арендатора действует третье лицо, у него на руках должна быть нотариально заверенная доверенность на представление интересов и оформление документов. Необязательным, но желательным пунктом будет подтверждение арендодателем отсутствия долгов по квартире. Такую справку выдают в ЖЭКе или ОСМД. Для арендатора это будет сигнал о том, что у него не будет проблем с ЖКУ из-за чужих долгов.

Где оформляется договор аренды недвижимости

Договор при сдаче квартиры оформляется сразу на месте. Заполняют его сами стороны или приглашенный риелтор. Если стороны заинтересованы в его юридическом оформлении, они могут сразу отправиться к нотариусу, составить и подписать договор там.

Коммунальные услуги в договоре аренды

Все условия оплаты коммунальных услуг должны прописываться в договоре:

• их размер;
• порядок оплаты квитанций;
• какие именно услуги оплачиваются и прочее.

Как платить за коммунальные услуги в съемной квартире

Это станет гарантией адекватного сотрудничества для обеих сторон. Сумма за коммунальные услуги, как и сумма оплаты за квартиру прописывается в договоре. В Гражданском кодексе указано, что менять ее в одностороннем порядке запрещено, если иное не оговорено документом. Поэтому, заключая договор съема квартиры, необходимо обращать внимание на этот пункт.

Пролонгация договора аренды квартиры

Если ни одна из сторон не намерена прекращать сотрудничество, то договор аренды может быть продлен автоматически по завершению изначального срока.

В соответствии со статьей 764 Гражданского кодекса Украины, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором. Ирина Симоненко, юрист

Налог при аренде жилья – кто платит

Во время оформления договора арендодатель оплачивает:

• проверку недвижимости и саму услугу оформления договора (от 34 до 400 грн);
• регистрацию договора (80-100 грн);
• государственную пошлину 1%;
• подоходный налог.

Арендатор в это время не оплачивает ничего кроме арендной платы, залога, если о таком шла речь, и услуг риелтора.

Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры

Если собственник не указывает в декларации о доходах арендуемое жилье, а этот факт становится известным фискальным органам, то размер штрафных санкций составит от 17 000 до 34 000 гривен (выплата налога, пени, оплата деклараций и прочих расходов).

Права арендатора в Украине

Арендатор обязан использовать квартиру исключительно для проживания, бережно относиться к имуществу и своевременно вносить оплату. Текущий ремонт и коммунальные услуги тоже ложатся на плечи нанимателя, если иное не оговорено в документе о сдаче.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт или перепланировку жилища при необходимости. При этом если такая перепланировка существенно изменит условия пользования квартирой, то ее нельзя выполнять без согласия арендатора.

Какой договор аренды квартиры лучше заключать

Договор долгосрочной аренды стоит заключать, если владелец недвижимости уверен в адекватности арендатора, так как если по какой-то причине квартирант перестанет платить, с вопросом выселения придется идти в суд. Договор краткосрочной аренды будет более эффективным в этом плане, так как процедура выселения начнется уже после двух задержанных оплат и можно будет обойтись без обращения в суд.

Договор субаренды – это  

Субаренда – это передача арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу.Согласно договору субаренды арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендуемое им помещение в пользование субарендатору.

Договор аренды комнаты

Договор аренды комнаты заключается согласно тем же принципам, что и договор аренды квартиры. Он не должен противоречить актуальному украинскому законодательству и нарушать права как арендатора, так и владельца комнаты.

Аренда комнаты: образец договора        

Как лучше сдавать квартиру – с договором или без

Чтобы сдавать квартиру официально и не нарушать закон – необходимо подписывать договор. Тем не менее, по данным Минрегиона более 70% арендной недвижимости Украины находится в тени, а значит большинство владельцев сдают квартиры без договора. Важно помнить, что договор – это гарантия соблюдения договоренностей для обеих сторон.

Как сдают квартиру без договора аренды

Если владелец решил сдать квартиру без договора, то он просто берет деньги с квартирантов наперед и дополнительно берет залог в качестве страховки от порчи имущества. Из плюсов для владельца можно выделить полное отсутствие проблем с выселением квартирантов и некоторую защиту от налоговой, так как без договора практически невозможно доказать сам факт того, что квартира сдается в аренду. А вот для квартирантов плюсов в такой аренде практически нет, так как владелец квартиры может в любой момент сменить замки или выселить арендаторов без предупреждения.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

В некоторых случаях становится необходимо расторгнуть договор аренды. Рассмотрим, как это лучше сделать.

Расторжение договора аренды

Договор аренды жилого помещения расторгается после письменного заявления одной из сторон. Такое заявление должно быть предоставлено за три месяца до предполагаемой даты.

Договор может быть расторгнут досрочно по судебному решению, если наниматель систематически нарушал сроки оплаты, доставлял неудобства соседям, использовал квартиру не по назначению или портил имущество арендодателя. Если владелец квартиры планирует выселить арендатора, чтобы жить самому или предоставить жилплощадь родственникам, он обязан уведомить об этом нанимателя не позднее чем за 2 месяца до требуемой даты выезда. Все возникающие спорные вопросы решаются по согласованию сторон или в судебном порядке.

Выводы

Основные моменты в законодательстве касательно аренды жилой недвижимости прописаны в Гражданском кодексе Украины, статья 59. Перед тем, как заключать договор как с позиции владельца, так и с позиции арендатора, стоит изучить ее внимательнее, чтобы быть в состоянии защитить свои права. Заключать договор лучше на короткий срок, так будет гораздо проще попрощаться с квартирантами. А сдавать квартиру без договора, хоть и несет определенные выгоды для владельца, административно наказуемо по закону, о чем было написано выше.