Как сдать квартиру в аренду

Если вы хотите максимально обезопасить себя от всех возможных рисков при аренде квартиры в Киеве, стоит тщательно подойти к составлению договора найма. Если заключен договор аренды и по акту передано имущество, то в случае порчи имущества и выбытия арендатора в неизвестном направлении арендодатель имеет право обратиться в суд. При этом необходимо составить акт, в котором фиксируется факт нанесения вреда имуществу, к составлению акта нужно привлечь соседей в качестве свидетелей.

Ключевые положения Гражданского кодекса Украины относительно найма жилья

1. По договору найма жилья наймодатель (собственник) передает другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную сумму.
2. Договор аренды жилья заключается в письменной форме.
3. Предметом договора аренды жилья может быть помещение (также часть дома или квартиры), пригодное к жилью.
4. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды.
5. Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица.
6. Правопреемство при смене собственника: в случае смены собственника жилья, которое было передано в аренду, на нового владельца возлагаются права и обязанности наймодателя.

Таким образом, договор найма – это в первую очередь инструмент, который помогает арендодателю защитить свои права. Для снижения материальных рисков заключайте соглашение об аренде в письменной форме, так как устное соглашение в этом случае не имеет юридической силы.

В Украине сдавать недвижимость в аренду можно как на правах физического лица, так и в качестве субъекта предпринимательской деятельности (СПД). В каждом из случаев предусмотрены свои условия, налоги и ограничения. Рассмотрим, как правильно сдать квартиру, в каких случаях для этого актуально оформлять предпринимательскую деятельность, и когда можно обойтись без этого.

Как оформить аренду квартиры

Оформление аренды квартиры нужно начинать с подготовки жилья к сдаче. Оно должно выглядеть привлекательно, быть чистым и ухоженным. Подавая объявление, прикрепляйте качественные фотографии, соответствующие реальному состоянию квартиры. Добившись привлекательность предложения, установите адекватную цену аренды.

4 шага подготовки квартиры к сдаче в аренду

Расчет арендной платы

Как при заниженной, так и при завышенной стоимости вы потеряете часть прибыли. Это связано с тем, что в первом случае вам будут недоплачивать сумму, а во втором квартира будет простаивать месяцами в ожидании, пока кто-то, не зная адекватных цен, согласится ее арендовать. Чтобы определиться со стоимостью аренды:

• проанализируйте предложения на рынке – средняя стоимость аренды квартир подобной конфигурации с соответствующим состоянием ремонта и с такой же инфраструктурой станет для вас ориентиром;
• обратитесь в агентство или к риелтору – если самостоятельно затрудняетесь определиться с ценой, в этом помогут представители сферы недвижимости.

Устанавливая стоимость аренды квартиры, учитывайте следующие характеристики жилья и обстоятельства:

1. Площадь и количество комнат. Конфигурация – один из основных параметров.
2. Состояние ремонта и мебели. Квартира может быть без ремонта, с простым или элитным ремонтом.
3. Наличие техники. Есть ли в квартире телевизор, кондиционер, стиральная машина и др.
4. Инфраструктуру дома и района в целом. Наличие поблизости парковок, магазинов, остановок, транспортных развязок, школ и др.
5. Год постройки дома. Новострои более востребованы.

Приняв во внимание все эти параметры, проанализируйте рыночную стоимость аренды аналогичных квартир, и вы сможете определиться с адекватной ценой. Далее обдумайте, как вы планируете сдавать квартиру.

Срок аренды квартиры

Вам предстоит выбрать между двумя основными форматами сдачи жилья: долгосрочная и посуточная аренда.

Особенности посуточной аренды

Сдавая квартиру посуточно, придется заниматься арендой, как полноценным бизнесом, так как в этом случае нужно постоянно искать клиентов, заключать договора.

Инвестирование в недвижимость курортов

Этот формат особенно актуален для туристических мест, курортных городов, бизнес центров так как он интересен тем, кто приезжает в город на несколько дней.

Посуточная аренда квартиры приносит высокий доход. А чтобы упростить себе задачи по постоянному поиску клиентов, можете обратиться в агентство или к частному риелтору.

Особенности долгосрочной аренды

Если желаете получать стабильный доход с квартиры, практически не уделяя времени ни поиску клиентов, ни уборке, ни обслуживанию жилья, сдавайте недвижимость на длительный срок. В таком случае доход будет ниже, но, сдав квартиру жильцам, вы практически можете не заниматься ею на протяжении нескольких месяцев или лет.

Как правильно снять квартиру, чтобы вас не обманули

Таким образом, определитесь, готовы ли вы постоянно активно работать с клиентами, приводить жилье каждый раз в порядок и получать за это хорошие деньги, или же вас устроит не столь высокий, но пассивный доход. Кроме своих пожеланий учтите, есть ли спрос в вашем городе и районе на посуточную или долгосрочную аренду.

Сдавать квартиру через агентство или без посредников

Основное, на что нужно обратить внимание, выбирая между самостоятельной сдачей или через посредника, это наличие свободного времени и возможностей на то, чтобы искать клиентов и договариваться с ними. Если вы не готовы заняться этим, обратитесь к профессионалам. Преимущества сдачи квартиры через риелтора или агентство:

• отсутствие необходимости самому искать клиентов;
• уверенность в правомерности заключения соглашения;
• оперативный поиск клиентов;
• профессиональная подготовка объекта к сдаче;
• качественная рекламная кампания и др.

Услуги риелторов и агентств недвижимости: основной перечень

Если будете заниматься арендой самостоятельно, вам предстоит заняться размещением объявлений, рекламой недвижимости, подготовкой объекта к аренде, переговорами, заключением договоров и поиском клиентов.

Документы для аренды квартиры

Какие документы необходимо подготовить при оформлении договора аренды квартиры. При нотариальной регистрации договора аренды жилой недвижимости и арендатор, и арендодатель должны предоставить пакет документов. Какие документы нужно подготовить, чтобы нотариус зарегистрировал договор.

В ходе заключения соглашения арендодатель и арендатор должны предоставить друг другу документы, подтверждающие личность. Кроме того, арендодатель обязан показать документ, свидетельствующий о праве собственности на жилье – договор купли-продажи, мены, дарственная и др. А нотариальное заверение договора аренды производится со следующим пакетом документов:

• паспорта и идентификационные коды владельца недвижимости и арендатора;
• подтверждение права собственности – договор купли-продажи, дарственная, договор мены;
• выписка из реестра имущественных прав;
• разрешение органов опеки и попечительства – при наличии прав на имущество у несовершеннолетних;
• согласие супруга или супруги как со стороны квартировладельца, так и квартиросъемщика.

Нотариус также может попросить предоставить справку об отсутствии ареста на объект недвижимости и другие документы, подтверждающие возможность владельца свободно распоряжаться имуществом. Но нотариально заверять договор, если он заключается не дольше, чем на 3 года, не обязательно, хотя это нужно сделать, если этого требует хоть одна из сторон. Как отмечает представитель компании «Свой юрист» Олег Харченко:

«Удостоверение договора аренды является инструментом подстраховки сторон на случай, если условия соглашения будут нарушены. Хотя, если в договоре указаны все предусмотренные законом данные, и он просто скреплен подписями арендатора и арендодателя, то этот документ имеет такую же юридическую силу, как и удостоверенный нотариально. Поэтому, если вы уверены в правильности составленного соглашения, его можно не заверять».

Тем более, госпошлина при удостоверении договора аренды у нотариуса составит 1% от стоимости арендной платы. Кроме того, удостоверив договор, арендодателю придется обязательно уплачивать НДФЛ.

Как оформить договор аренды квартиры

Рассмотрим, как составить договор аренды квартиры, имея на руках все необходимые документы. Подготовленный к выбору жилья квартиросъемщик как правило захочет:

• проверить квартиру на юридическую чистоту, отсутствие отягощений;
• убедиться в отсутствии третьих лиц, имеющих права на недвижимость;
• узнать, не заключался ли параллельно другой договор аренды на эту же квартиру.

После проверки документов предстоит обсудить условия договора аренды, которые будут прописаны в документе. К пунктам, которые обязательно указываются, относится:

• наименование сторон с паспортными данными;
• адрес объекта недвижимости;
• размер ежемесячной платы;
• срок, на который заключается договор.

Также здесь указываются условия расторжения соглашения, перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире и др. В рамках договора вы можете оговорить условия, не так, как они прописаны в Гражданском кодексе. Например, если в законе сказано, что текущий ремонт выполняет квартиросъемщик, то при заключении соглашения можно указать иное, и этот момент будет в силе. Поэтому условия договора вы всегда определяете сами, а значит должны согласовать все до деталей:

• кто выполняет ремонт;
• порядок заселения третьих лиц;
• порядок расчета за коммунальные услуги и за саму аренду;
• ответственность и порядок возмещения убытков при порче имущества;
• условия и основания расторжения договора и др.

Обсудив все это с квартиросъемщиком и зафиксировав в договоре, вы минимизируете риски в отношении имущества и оплаты.

Аренда с правом выкупа

Особый вид найма жилья, при котором одна сторона предоставляет другой в долгосрочную аренду недвижимость, а после уплаты всех оговоренных взносов права на имущество переходят арендатору. Нюанс для арендодателей заключается в том, что по закону сдавать таким образом недвижимость могут только компании. Поэтому физическому лицу или частному предпринимателю придется выбирать между обычной продажей или арендой, но не арендой с правом выкупа.

Как арендовать недвижимость с правом выкупа в Украине

Согласно Гражданскому кодексу срок аренды может достигать 30 лет. При этом покупателю важно обратить внимание на условия и стоимость, которую он в итоге должен выплатить для получения прав собственности на объект. Взаимоотношения сторон в рамках аренды с правом выкупа регулируются соответствующим договором, в котором обязательно указано:

• кто выступает сторонами соглашения;
• сроки аренды жилья и его характеристики;
• порядок расчета;
• условия расторжения соглашения;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• порядок возврата средств.

Арендодателю важно обратить внимание на то, что в случае расторжения такого договора, ему возвращаются уплаченная сумма.

Налог на аренду квартиры

Сдавать квартиру вы можете как физическое лицо или субъект предпринимательской деятельности. Рассмотрим особенности каждого случая.

К СПД относятся юрлица и физлица-предприниматели (ФЛП). Для предпринимателей на едином налоге первой группы передача недвижимости в аренду запрещена, что оговорено в статье 291 Налогового кодекса Украины (НКУ). Поэтому, открывая предпринимательскую деятельность с целью предоставления недвижимости в аренду, собственники оформляются как ФЛП второй или третьей группы. Становиться частником на едином налоге второй или третьей группы нужно в зависимости от таких факторов:

• годового оборота;
• количества наемных работников;
• субъектов, с которыми планируется взаимодействовать.

Аренда квартир ФЛП на едином налоге – преимущества и ограничения

Единщики сдают недвижимость в аренду на выгодных условиях в плане налогов, по сравнению с субъектами, на которых распространяется общая схема налогообложения. Но пункт 5.3 статьи 291 НКУ накладывает на них ряд ограничений:

• максимальная площадь жилья, сдаваемого в аренду – 100 кв.м;
• лимит для нежилых помещений и сооружений – 300 кв.м.

Им также нельзя сдавать в аренду более 0,2 Га земли. Таким образом, если у вас есть одна или несколько квартир под сдачу, общая площадь которых превышает сотню квадратов, вы уже не сможете пользоваться привилегиями единого налога.

Если же вы попадаете под требования закона, то можете стать единщиком. Согласно пункту 4 статьи 291 НКУ ФЛП второй группы не могут сдавать недвижимость юридическим лицам. Для ФЛП третьей группы это разрешено.

Какой налог на аренду квартиры

Согласно статье 293 НКУ предприниматели второй группы оплачивают единый налог и социальный взнос в размере 640 грн и 704 грн соответственно, а единщики третьей группы вместо налога в 640 грн платят 5% от дохода.

Если вы не попадаете под условия, установленные для ФЛП второй или третьей группы, придется сдавать квартиру, уплачивая ставку налога в размере 18% (ст.177 НКУ). Чтобы иметь возможность пользоваться привилегиями без ограничений, можно зарегистрировать свой бизнес как юридическое лицо третьей группы. При годовом обороте до 5 млн грн арендодатель уплачивает налог в размере 5% и единый социальный взнос – 704 грн. Но для сдачи одной-двух или даже нескольких квартир этот метод не актуален.

Организацию по аренде недвижимости открывают с целью основать масштабный бизнес, через который будут сдаваться десятки квартир, возможно будет налажено посредничество между арендаторами и арендодателями. Здесь потребуется пройти сложную процедуру регистрации, в ходе которой необходимо:

• определить учредителей;
• создать устав;
• изготовить печать;
• сделать электронную цифровую подпись;
• открыть банковский счет.

Это только малая доля того, что требуется для ведения дела в таком масштабе. Сам процесс управления таким бизнесом требует подготовки и практических навыков в сфере недвижимости. Поэтому для основной массы владельцев квартир остается актуальной сдача жилья в аренду на правах физлица или ФЛП.

Как не платить налог на аренду квартиры

Практика показывает, что квартировладельцы в Украине готовы идти на риск, не отчитываясь перед государством за полученный от сдачи недвижимости доход. Они просто ищут клиентов, залучают с ними даже простое соглашение в устной форме (при этом фактически никто ни за что не отвечает, поэтому каждая сторона рискует), и просто берут деньги как с квартирантов. Последние же живут в квартире на правах гостей.

Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры

Но за такие действия предусмотрена криминальная ответственность. Согласно ст.212 Криминального кодекса правонарушителю придется заплатить штраф в размере 17-34 тыс.грн.

Фискальная служба может выйти на недобросовестных арендодателей даже через обычные объявления в интернете или агентства недвижимости. Хотя вероятность этого невелика, ответственность слишком большая, поэтому риск можно считать неоправданным.

Факт уклонения от налогов может также стать явным в ходе разбирательств владельца квартиры с квартиросъемщиком, если между ними возникнут разногласия.

Особенности сдачи квартиры физическим лицом

Чтобы законно сдавать квартиру, не обязательно регистрироваться как СПД. Можно просто отчитываться перед государством о полученном доходе, подавая раз в год декларацию. В таком случае арендодатель может сдавать недвижимость без ограничений по площади как физическим, так и юридическим лицам. Здесь единый налог не применяется, а действует общая система, которая подразумевает уплату налога на доходы физических лиц – 18%. Кроме того, здесь не действует единый социальный взнос, но надо уплачивать военный сбор – 1,5%.

Определили, где самая дорогая аренда в мире

В отличие от СПД физическому лицу не придется подавать отчеты и вести бухгалтерию, а нужно просто раз в год показать свой доход и оплатить налог. Если объект недвижимости физического лица арендует юридическое лицо, это единственный случай, когда за оплату налогов отвечает не арендодатель, а арендатор.

Как сдавать квартиру в аренду ФЛП

Для начала владельцу надо зарегистрироваться в качестве физического лица-предпринимателя. Чтобы иметь возможность законно сдавать жилье как ФЛП, нужно правильно определить для себя код классификатора видов экономической деятельности (КВЭД). В рассматриваемом случае он имеет код 68.20.

Как зарегистрироваться

Определившись с типом деятельности, можно переходить к регистрации ФЛП. Это делается через интернет или государственного регистратора. Если вы решили зарегистрироваться через сеть, предварительно нужно получить электронную цифровую подпись. Это можно сделать за 15 минут в фискальной службе. При себе нужно иметь паспорт и идентификационный код.

Оформив подпись, можете приступать к регистрации ФЛП. Подайте заявление через Кабинет электронных сервисов или Портал государственных услуг. В первом случае это делается через «Реестр юрлиц и ФЛП», во втором – через раздел «Услуги бизнеса» и подраздел «Регистрационные данные». Здесь регистрация проводится приблизительно в течение суток.

Традиционный способ открытия ФЛП подразумевает подачу заявления государственному регистратору. После внесения данных в реестр, на что выделено три рабочих дня, вы получите выписку. Далее обратитесь с ней в фискальную службу, предоставив такие документы:

• паспорт гражданина Украины;
• заявление на применение единого налога;
• книгу учета доходов.

Как отчитываться и платить налоги

Далее вы уже как ФЛП можете законно вести деятельность по соответствующему КВЭДу. Предприниматели на едином налоге второй группы подают отчет раз в год, а третьей – ежеквартально. СПД на едином налоге могут подавать отчет как в электронном, так и бумажном виде.

ФЛП второй группы должны уплачивать налог ежемесячно до 20 числа. Предприниматели третьей группы платят поквартально в течение 50 дней по окончанию каждого квартала.

Можно ли сдавать недвижимость на правах физлица и ФЛП на едином налоге одновременно

Имея в распоряжении квартиру или другое помещение, параметры которого выходят за установленные для плательщиков единого налога лимиты, вы не сможете сдавать часть объекта на правах ФЛП, а часть – как физлицо.

Например, если у вас есть квартира площадью 120 квадратов, вы не сможете сдать 100 кв.м на правах предпринимателя, а остальные 20 кв.м – как физлицо. Придется останавливаться на одном варианте. В таком случае оформление ФЛП уже не так выгодно, ведь на вас не будет распространяться единый налог, и придется платить НДФЛ 18%, как и обычному физлицу.

Как официально сдать квартиру в аренду

Рассмотрим еще один вариант, когда ФЛП остается актуальным даже при превышении лимитов, установленных для единого налога. Например, у вас в распоряжении есть нежилое помещение, площадью 600 квадратов. Половину этого помещения вы вправе сдать в рамках упрощенной схемы налогообложения. Но чтобы она действовала, остальные 300 кв.м должны остаться в вашем личном распоряжении. Этот порядок подходит и для жилой недвижимости. Исходя из норм Налогового кодекса, вы не имеете права отдавать их в использование даже бесплатно.

Чтобы сдавать недвижимость, необязательно регистрировать предпринимательскую деятельность. Но в отдельных случаях такой подход к делу позволит в разы снизить ставки налогов, и вам нужно будет отдавать государству вместо пятой доли дохода буквально несколько сотен гривен ежемесячно. Разумно проанализировав ситуацию, вы сможете подобрать оптимальный для себя вариант налогообложения. Полностью уйти от уплаты налогов за сдачу квартиры в аренду на законном основании не получится. Такие действия квалифицируются как криминальное правонарушение.