Договір оренди квартири Назад

Договір оренди квартири

Що таке договір оренди квартири, як і навіщо його потрібно укладати, чи можна обійтися без нього – повна інформація про цей документ зібрана в статті.

В Україні розрізняють договори найму та оренди. Так, якщо документ укладається між двома фізичними особами, то говорять про наймання, якщо квартира здається фізичною особою юридичній особі – про оренду. Але в повсякденній практиці таке розділення не прижилося, однаково трактуються ці поняття і в Главі 59 Цивільного кодексу України. Тому в статті йтиметься про оренду, але матимемо на увазі обидва терміни.

Що являє собою договір оренди квартири

За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за платню.

Что такое договор аренды

Ключові положення договору про наймання прописуються в Цивільному кодексі України. Крім інших, до них відносяться:

  • термін, на який укладається договір;
  • розмір платні;
  • зони відповідальності орендодавця й орендаря;
  • умови розірвання договору.

Як здати квартиру в оренду


Документ обов'язково укладається у письмовій формі, предметом виступає житлоплоща, придатна для проживання.

Договор аренды квартиры образец

Шаблон договору оренди квартири

Шаблон може доповнюватися та видозмінюватися, для його правильного складання з урахуванням конкретної ситуації необхідно звернутися до нотаріуса.

Термін оренди: максимальний і мінімальний

Терміни оренди зазвичай зазначаються в договорі. Якщо спеціальної вказівки немає, за нормами Цивільного кодексу договір вважається укладеним на 5 років. Якщо ж мова йде про короткострокову оренду (до 1 року), то деякі положення Глави 59 не застосовуються до цього документа. Мінімально можна зняти квартиру на 1 годину, максимально – за домовленістю сторін.

Короткостроковий договір оренди

Договір, укладений на термін до року, називається короткостроковим. У такому разі орендар втрачає домінуючі права на викуп нерухомості під час продажу, не зможе підселювати тимчасових мешканців і здавати квартиру в суборенду.

Що передує підписанню договору оренди

Власне підписання – заключний етап оренди житла для тимчасового проживання. Перед ним йдуть:

  • пошук квартири для оренди;
  • вирішення питання про необхідність залучення ріелтора;
  • встановлення особистого контакту з власником житла;
  • ознайомлення з правовстановлюючими документами власника нерухомості;
  • обговорення ключових положень договору;
  • складання акту приймання-передавання квартири в оренду.

Розглянемо докладніше ці пункти.

Пошук квартири для оренди

Вибирають житлову площу, орієнтуючись на важливі для себе умови: ціна; близькість до роботи, школи або дитячого садка; спальний район або центральна частина; багатоповерховий або приватний будинок; кращий поверх; наявність євроремонту та ін.

Вартість довгострокової оренди коливається в залежності від кімнатності, стану квартири і її регіонального розташування. Так, 1-кімнатні квартири в Києві в середньому коштують зараз 488 $, 2-кімнатні – 926 $, а 3-кімнатні – 1641 $. У Харкові ціни приблизно в два рази менше:

  • 1-кімнатні – 228 $
  • 2-кімнатні – 350 $
  • 3-кімнатні – 403 $

В Одесі:

  • 1-кімнатні – 307 $
  • 2-кімнатні – 437 $
  • 3-кімнатні – 784 $

Так, можемо зробити висновок, що в Києві ціни на 1-, 2- і 3-кімнатні квартири ростуть прямо пропорційно, а ось в Харкові і в Одесі 3-кімнатні квартири в два рази дорожче, ніж «одинички».

Риелтор при аренде квартиры

Чи потрібен нотаріус для складання договору оренди квартири

Нотаріальне посвідчення договору обов'язкове, якщо мова йде про оренду з подальшим викупом (п. 2 ст. 811 ЦКУ) або якщо договір укладається на термін від 3 років і більше (ст. 793 ЦКУ). У всіх інших випадках воно може бути виконано за бажанням однієї зі сторін. Але навіть без участі юриста звичайний договір, підписаний обома сторонами, має повну силу.

Особистий контакт між власником і квартирантами

Якщо сторони одразу не сподобалися один одному, до підписання документів краще не доходити, навіть якщо мова йде про короткострокову погодинну оренду. Довгострокове же наймання передбачає виникнення значної частини позаштатних ситуацій, які доставлятимуть незручності. Прогнила труба вважається поточним ремонтом або капітальним, хто його оплачує? Господиня надмірно цікава і намагається завітати на хвилинку під будь-яким приводом? У квартирі холодно, і потрібно обговорити утеплення та заміну вікон? Якщо хоча б одна зі сторін одразу демонструє непоступливість, від оренди краще відмовитися.

Перевірка документів перед підписанням договору оренди

Від наймача потрібно мати на руках документи, що засвідчують особу. Натомість орендодавець зобов'язаний надати:

  • документи, що підтверджують право власності на квартиру (договір купівлі-продажу, міни, дарування, заповіт);
  • виписку з Єдиного державного реєстру майнових прав;
  • генеральну довіреність від власника нерухомості з обов'язковим нотаріальним посвідченням, якщо здаванням займається не господар, а третя особа;
  • документи, що засвідчують особу.

Что проверить перед договором аренды

Додатково наймач може вимагати документи з ЖЕКу або керуючої компанії ОСББ про відсутність заборгованості за комунальні послуги, або прописати в договорі, що борги, сформовані до моменту здавання квартири в оренду, сплачує власник.


Застава при оренді квартири: види і підводні камені


Після ознайомлення з документами варто взяти час на роздуми і пошукати орендаря/орендодавця в інтернеті. Інформація про шахраїв обов'язково буде на спеціалізованих форумах, до яких приведе пошук за паспортними даними або адресою нерухомості.

Обговорення деталей перед підписанням договору оренди

Усі важливі питання потрібно з'ясувати до того, як поставити підписи. В ідеалі – внести правки в шаблон договору та роздрукувати його вже на місці. Обов'язково уточнити:

  • вартість і терміни або умови, за яких вона не змінюватиметься;
  • скільки людей проживатиме в квартирі, чи можна заселятися з дітьми або домашніми тваринами;
  • як надовго планується здавання в оренду власником/оренда наймачем;
  • яке майно передається в оренду, в якому воно стані;
  • розподіл матеріальної відповідальності сторін (ремонт, перепланування, переобладнання, комунальні платежі);
  • умови розірвання договору оренди.

Спірні питання вирішуються двома способами: обговоренням або в судовому порядку. До другого способу вдаються тоді, коли перший не дає результату, і сторони не можуть дійти згоди самостійно.

Как заключить договор аренды

Як укладається договір оренди між фізичними та юридичними особами

Сторонами договору оренди виступають фізичні та юридичні особи. Водночас у п. 2 ст. 813 Цивільного кодексу України зазначено, що якщо наймач – юридична особа, то він може використовувати житлову площу тільки для проживання фізичних осіб.

Договір оренди між фізичними особами

Договір оренди квартири у приватної особи укладається самостійно сторонами угоди або з залученням ріелтора, якщо квартира була знайдена з його допомогою. Навіть без нотаріального засвідчення документ є достатньою підставою для звернення до суду, якщо пункти, викладені в ньому, були порушені власником або орендарем. Тут важливо, щоб він був складений у двох ідентичних примірниках і містив усі ключові умови та інформацію про сторони-учасники угоди.

Оплату податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) плюс 1,5% військового збору в цьому разі здійснює власник нерухомості. Ставка ПДФО становить 18% від доходу, зазначеного в декларації за минулий рік.

Договір оренди квартири між фізичною та юридичною особою

Оренда квартири юридичною особою здійснюється так само, як і аналогічна дію для фізосіб, з тією лише різницею, що підпис завіряється печаткою підприємства. Знята житлоплоща використовується як службова, тобто надається співробітникам компанії, організації, державних органів та установ у тимчасове проживання.

Щоб орендар отримав право підселити в квартиру третіх осіб, відповідно до ЦКУ, договір повинен укладатися на термін більше 1 року. Коли орендодавцем виступає фізична особа, а орендарем – юридична, ставку ПДФО і військовий збір оплачує останній.

Юридична особа теж укладає з фізичними особами-співробітниками договір оренди. У ньому прописуються умови користування службової квартирою, права та обов'язки сторін, вказується, що виселення після звільнення здійснюється без надання іншого житла. Юридична особа, яка виступає орендодавцем, в обов'язковому порядку сплачує за угоду оренди податок на прибуток. Ставка податку в 2018 році встановлена на рівні 18%.

Акт-приема передачи квартиры в аренду

Укладання договору оренди між юридичними особами

Договір оренди квартири обов'язково оформлюється письмово, часто сторони наполягають на його нотаріальному засвідченні. Орендодавець сплачує податок на прибуток.

Акт приймання-передавання квартири в оренду

Офіційним підтвердженням передавання нерухомості та майна в оренду є акт приймання-передавання. Це невід'ємна частина договору оренди, яка допоможе надалі уникнути багатьох конфліктних ситуацій. Часто сторони угоди ігнорують складання такого акта, чим наражають себе на ризик зазнати збитків і зіпсувати відносини.

Не шкодуйте часу на складання цього акта. У нього слід занести максимально детальний перелік меблів і техніки з описом стану, в ідеалі – додати фотографії. Сюди ж заносяться показання лічильників.

Акт складається у двох примірниках і підписується сторонами. Згодом він стане аргументом у спірних питаннях, що стосуються ремонту меблів і техніки, за ним проводиться приймання квартири під час розірвання договору оренди. Після того, як акт підписаний, відповідальність за збереження майна лягає на орендаря.

Сколько стоит аренда квартиры в Киеве

Оформлення договору оренди квартири

П. 1 ст. 811 Цивільного кодексу України говорить, що договір оренди укладається письмово. Тільки в цьому випадку він буде працювати на захист інтересів наймача і орендодавця, цей папір послужить підставою для судового розгляду. Усні ж домовленості можуть забутися або одна зі сторін може навмисне від них відмовитися, не повідомляючи другу. У будь-якому разі такий підхід виключає можливість довести правоту потерпілого власника або орендаря.

Договір оформлюється і підписується строго в присутності обох сторін, перед підписанням його необхідно уважно прочитати і поставити всі питання.

Документи для оформлення договору оренди квартири

Орендар і орендодавець зобов'язані надати паспорти та ідентифікаційні коди, ці відомості заносяться до договору. Підставою для укладання договору оренди є документ про право власності на житлову нерухомість (будинок, квартиру або їхню частину). Це може бути договір:

  • купівлі-продажу;
  • дарування;
  • міни.

Також право власності настає після вступу у спадок, що зазначено у відповідному свідоцтві. Номер правовстановлюючого документа вноситься до договору.

Додатковим підтвердженням права власності слугує виписка з Єдиного державного реєстру майнових прав. Отримати її можна самостійно тут. Виписка містить інформацію про час та умови настання права власності, власника і частку нерухомості, що йому належить.

Якщо від імені власника або орендаря діє третя особа, наприклад, ріелтор, у нього на руках повинна бути нотаріально засвідчена довіреність на представлення інтересів і оформлення документів. Необов'язковим, але бажаним пунктом буде підтвердження орендодавцем відсутності боргів за квартиру. Таку довідку видають у ЖЕКу або ОСББ. Для орендаря це буде сигнал про те, що у нього не буде проблем з ЖКП через чужі боргів.

Где оформляется договор аренды

Де оформлюється договір оренди нерухомості

Договір для здавання квартири оформлюється одразу на місці. Заповнюють його самі сторони або запрошений ріелтор.

Якщо сторони зацікавлені в його юридичному оформленні, вони можуть одразу відправитися до нотаріуса, скласти і підписати договір там.

Комунальні послуги в договорі оренди

Усі умови оплати комунальних послуг повинні прописуватися в договорі:

  • їхній розмір;
  • порядок оплати квитанцій;
  • які саме послуги оплачуються та інше.

Як платити за комунальні послуги в орендованій квартирі


Це стане гарантією адекватної співпраці для обох сторін. Сума за комунальні послуги, як і сума оплати за квартиру, прописується в договорі. У Цивільному кодексі вказано, що міняти її в односторонньому порядку заборонено, якщо інше не обумовлено документом. Тому, укладаючи договір знімання квартири, необхідно звертати увагу на цей пункт.

Пролонгація договору оренди квартири

Якщо жодна зі сторін не має наміру припиняти співпрацю, то договір оренди може бути продовжений автоматично після завершення початкового терміну.

Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, раніше встановлений договором. Ірина Симоненко, юрист

Кто платит налог при аренде жилья

Податок під час оренди житла – хто платить

Під час оформлення договору орендодавець оплачує:

  • перевірку нерухомості та саму послугу оформлення договору (від 34 до 400 грн);
  • реєстрацію договору (80-100 грн);
  • державне мито 1%;
  • податок на прибуток.

Орендар в цей час не сплачує нічого, крім орендної плати, застави, якщо про таке йшлося, і послуг ріелтора.

Штрафи за несплату податків за оренду квартири

Якщо власник не вказує в декларації про доходи орендоване житло, а цей факт стає відомим фіскальним органам, то розмір штрафних санкцій складе від 17 000 до 34 000 гривен (сплата податку, пені, оплата декларацій та інших витрат).

Права орендаря в Україні

Орендар зобов'язаний використовувати квартиру виключно для проживання, дбайливо ставитися до майна і своєчасно вносити оплату. Поточний ремонт і комунальні послуги теж лягають на плечі наймача, якщо інше не обумовлено в документі про оренду.

Орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт або перепланування житла за необхідності. Водночас, якщо таке перепланування істотно змінить умови користування квартирою, то його не можна виконувати без згоди орендаря.

Який договір оренди квартири краще укладати

Договір довгострокової оренди варто укладати, якщо власник нерухомості впевнений в адекватності орендаря, оскільки якщо з якоїсь причини квартирант перестане платити, з питанням виселення доведеться йти до суду. Договір короткострокової оренди буде більш ефективним в цьому плані, адже процедура виселення почнеться вже після двох затриманих оплат і можна буде обійтися без звернення до суду.

Договір суборенди – це       

Суборенда – це передача орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі. За договором суборенди Орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування суборендарю.

Договір оренди кімнати

Договір оренди кімнати укладається згідно з тими ж принципами, що і договір оренди квартири. Він не повинен суперечити актуальному українському законодавству і порушувати права як орендаря, так і власника кімнати.

Договор аренды комнаты образец

Оренда кімнати: зразок договору 

Як краще здавати квартиру – з договором або без

Щоб здавати квартиру офіційно і не порушувати закон – необхідно підписувати договір. Проте, за даними Мінрегіону більше 70% орендної нерухомості України знаходиться в тіні, а значить більшість власників здають квартири без договору. Важливо пам'ятати, що договір – це гарантія дотримання домовленостей для обох сторін.

Як здають квартиру без договору оренди

Якщо власник вирішив здати квартиру без договору, то він просто бере гроші з квартирантів наперед і додатково бере заставу в якості страховки від псування майна. З плюсів для власника можна виділити повну відсутність проблем з виселенням квартирантів і деякий захист від податкової, оскільки без договору практично неможливо довести сам факт того, що квартира здається в оренду. А ось для квартирантів плюсів в такій оренді практично немає, адже власник квартири може в будь-який момент змінити замки або виселити орендарів без попередження.

Как расторгнуть договор аренды

Як розірвати договір оренди квартири

У деяких випадках стає необхідно розірвати договір оренди. Розглянемо, як це краще зробити.

Розірвання договору оренди

Договір оренди житлового приміщення розривається після письмової заяви однієї зі сторін. Така заява повинна бути надана за три місяці до передбачуваної дати.

Договір може бути розірваний достроково за судовим рішенням, якщо наймач систематично порушував строки оплати, доставляв незручності сусідам, використовував квартиру не за призначенням або псував майно орендодавця. Якщо власник квартири планує виселити орендаря, щоб жити самому або надати житлову площу родичам, він зобов'язаний повідомити про це наймача не пізніше ніж за 2 місяці до необхідної дати виїзду. Всі спірні питання вирішуються за погодженням сторін або в судовому порядку.

Висновки

Основні моменти в законодавстві щодо оренди житлової нерухомості прописані в Цивільному кодексі України, стаття 59. Перед тим, як укладати договір як з позиції власника, так і з позиції орендаря, варто вивчити її уважніше, щоб бути в змозі захистити свої права. Укладати договір краще на короткий термін, так буде набагато простіше попрощатися з квартирантами. А здавати квартиру без договору, хоч і несе певні вигоди для власника, адміністративно карається згідно із законом, про що було написано вище.

Прокоментуйте першим

Додати коментар до статті