В начале августа Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Президент Украины Владимир Зеленский 8 сентября подписал законопроект, который предусматривает ряд мер предосторожности от мошенничества неблагополучных застройщиков на рынке первичной недвижимости.
По словам председателя партии «Слуга Народа» Елены Шуляк, к моменту, когда Украина начнет широкомасштабное восстановление разрушенного жилья, рынок недвижимости должен быть приведен в порядок. В частности, вкладчики должны быть гарантированно защищены от недобросовестных застройщиков, поэтому законопроект урегулирует ряд проблем на рынке строительства.
В документе предусмотрено:
- застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и всех условий для достройки объекта;
- продажа объектов невозможна, если каждая квартира в многоквартирном доме отсутствует регистрации, как отдельный объект имущественных прав (зарегистрировать ее возможно в Министерстве юстиции только при наличии всей разрешительной документации);
- застройщик должен раскрывать информацию о количестве проданных квартир в доме.
Кроме вышеуказанных пунктов, Закон также производит четкие правила, по которым инвестор вправе расторгнуть невыгодный договор с застройщиком. Среди таких правил - изменение технических характеристик квартир без предупреждения или нарушения срока сдачи дома в эксплуатацию более 6 месяцев.
Елена Шуляк также акцентировала на еще одном новшестве Закона: договоры первой продажи должны закреплять обязательства застройщика подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе — раньше этот вопрос был проблемным.
DOM.RIA вместе с экспертами по недвижимости, адвокатом Оксаной Яринич и юристом, CEO и соучредителем проекта Monitor.Estate Владимиром Копотем разобрались в законопроекте. Эксперты определили, как закон сможет защитить инвесторов, повлияет на прозрачность строительного рынка и актуальность принятия данного законопроекта во время войны.
Как законопроект защитит инвесторов?
Оксана Яринич считает, что одобренный Закон направлен на защиту прав инвесторов, хотя пока имеет много нюансов, которые повлияют на застройщиков, инвесторов и рынок первичной недвижимости в целом. По словам Оксаны, главным изменением и положительным моментом для инвесторов является то, что этим законопроектом предусмотрена государственная регистрация в Государственном реестре прав на недвижимое имущество специального имущественного права на будущий объект недвижимости. Простыми словами — сначала заказчик строительства и/или девелопер строительства обязан зарегистрировать специальное имущественное право на будущий объект недвижимости за собой, а затем сможет его отчуждать. При этом такая регистрация возможна только после получения застройщиком права на выполнение строительных работ.
Отдельно Оксана Яринич отмечает, что инвесторы смогут отстаивать свои права по прописанным условиям и потребовать расторжения договора купли-продажи. «Если есть задержки в сдаче в эксплуатацию на срок более 6 месяцев. Но на практике с этим будут возникать нюансы, потому что, во-первых, инвесторам никогда не выгодно расторгать договор и возвращать себе ту сумму средств, которую он вложил в начале (год или два года назад), а во-вторых, застройщики часто становятся заложниками обстоятельств, когда все построено вовремя, но из-за реформ ГАСИ усложняется процедура сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому наряду с этим законопроектом нужно еще усовершенствовать другие законы», — отмечает эксперт.
Кроме положительных изменений для инвесторов, принятый законопроект может привести к росту сопутствующих расходов на нотариальные действия для инвесторов, так как после введения Закона в действие, продажа будущих объектов недвижимости станет возможной исключительно при нотариальном удостоверении Договорами купли-продажи. По словам Оксаны Ярыныч, все эти изменения повлияют на действующие механизмы финансирования строительства и увеличат расходы застройщиков. Это может привести к удорожанию квадратного метра на первичном рынке недвижимого имущества. Важный момент и вопрос, который волнует многих инвесторов — будет ли этот закон касаться уже строящихся и продаваемых объектов недвижимости? Ответ – нет! Действие его будет распространяться только на те объекты недвижимости, право на выполнение строительных работ по которым получено после вступления в силу этого закона.
Владимир Копоть акцентировал внимание, что население покупает не имущественные права, а квадратные метры. При этом что законопроект предусматривает реестр имущественных прав или у покупателя/инвестора появится специально право — закон не решит глобальную проблему долгого строительства или недострой объектов вообще.
DOM.RIA ранее публиковали об «Аналитика изменения рынка первичной недвижимости во время военного положения (инфографика)».
Как этот закон может повлиять на прозрачность строительного рынка в Украине?
Владимир Копоть считает, что теоретически законопроект должен повлиять. Законодатель во многом заставил застройщиков пересмотреть процессы взаимодействия с покупателями квартир. «По моему мнению, закон больше играет на руку системным застройщикам, имеющим запас ликвидности для строительства своими ресурсами. Для новых застройщиков без собственного капитала будет очень сложно конкурировать с крупнейшими строительными компаниями», — отметил эксперт.
Оксана Яринич также отметила, что недобросовестные застройщики или со слабыми бизнес-моделями постепенно исчезнут со строительного рынка Украины. Для добросовестных и добросовестных застройщиков такой закон еще больше укрепит их позиции и станет для них большим преимуществом.
Насколько актуально сейчас принятие такого закона?
По словам Оксаны Яринич, принятие такого Закона является важным шагом на пути развития строительного рынка Украины в правовом поле. Закон позволит инвесторам новостроек чувствовать себя защищенными, а это большой плюс для рынка. «Даже те, кто раньше не рассматривал покупку недвижимости на первичном рынке из-за страха или недоверия к системе, получат большую уверенность и гарантии», — отмечает эксперт. С другой стороны, в нынешних реалиях строительства, когда идет война, спрос на недвижимость снизился, а курс доллара может резко меняться — все это может привести к тому, что застройщики перестанут начинать строить новые объекты.
Владимир Копоть отметил, что в строительстве и восстановлении инфраструктуры сейчас больше проблем в части регуляции. Покупатели по действующему законодательству могут выбрать законное жилье и безопасно инвестировать. Главное правило – проверять каждый объект отдельно, несмотря на имя застройщика и сколько объектов он уже сдал в эксплуатацию.
«Однозначно, многие законодательные нормы еще предстоит изменить и усовершенствовать, но первые шаги на пути защиты прав инвесторов уже сделаны», — резюмировала Оксана Яринич.
Прокомментируйте первым