Закон про гарантування речових прав: думка експертів

На початку серпня Верховна Рада України ухвалила Закон України «‎Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Президент України Володимир Зеленський 8 вересня підписав законопроєкт, який передбачає низку запобіжних заходів від шахрайства недоброчесних забудовників на ринку первинної нерухомості.

За словами голови партії «‎Слуга Народу» Олени Шуляк, до моменту, коли Україна розпочне широкомасштабне відновлення зруйнованого житла, ринок нерухомості має бути приведений до ладу. Зокрема, вкладники мають бути гарантовано захищені від недобросовісних забудовників, тому законопроєкт врегулює низку проблем на ринку будівництва. 

У документі передбачено:

• забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів і всіх умов для добудови об'єкта; 
• продаж об'єктів неможливий, якщо кожна квартира у багатоквартирному будинку немає реєстрації, як окремий об'єкт майнових прав (зареєструвати її можливо у Міністерстві юстиції тільки за наявності всієї дозвільної документації);
• забудовник має розкривати інформацію про кількість проданих квартир у будинку. 

Крім вище зазначених пунктів, Закон також проваджує чіткі правила за якими інвестор має право розірвати невигідний договір із забудовником. Серед таких правил зміна технічних характеристик квартир без попередження або порушення терміну здачі будинку в експлуатацію понад 6 місяців. 

Олена Шуляк також акцентувала на ще одній новації Закону: договори першого продажу мають закріплювати зобов'язання забудовника під'єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі — раніше це питання було проблемним. 

DOM.RIA разом з експертами з нерухомості, адвокатом Оксаною Яринич та юристом, CEO та співзасновником проєкту Monitor.Estate Володимиром Копотем розібрались у законопроєкті. Експерти визначили, як Закон зможе захистити інвесторів, вплине на прозорість будівельного ринку та актуальність прийняття даного законопроєкту під час війни. 

Як законопроєкт захистить інвесторів? 

Оксана Яринич вважає, що схвалений Закон спрямований на захист прав інвесторів, хоча поки що має багато нюансів, які вплинуть на забудовників, інвесторів та ринок первинної нерухомості загалом. За словами Оксани, головною зміною і позитивним моментом для інвесторів є те, що цим законопроєктом передбачено державну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості. Простими словами — спочатку замовник будівництва та/або девелопер будівництва зобов’язаний зареєструвати спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості за собою, а тоді аж зможе його відчужувати. При тому така реєстрація можлива лише після отримання забудовником права на виконання будівельних робіт.

Окремо Оксана Яринич зазначає, що інвестори матимуть змогу відстоювати свої права за прописаними умовами та вимагати розірвання договору купівлі-продажу. «‎Якщо є затримки в здачі в експлуатацію на термін понад 6 місяців. Але на практиці з цим будуть виникати нюанси, бо, по-перше, інвесторам ніколи не вигідно розривати договір і повертати собі ту суму коштів, яку він вклав на початку (рік чи два роки тому), а по-друге, забудовники часто стають заручниками обставин, коли все збудовано вчасно, але через реформи ДАБІ ускладнюється процедура здачі об’єкта в експлуатацію. Тому поряд з цим законопроєктом потрібно ще удосконалювати інші закони», — зазначає експертка. 

Окрім позитивних змін для інвесторів, прийнятий законопроєкт може призвести до зростання супутніх витрат на нотаріальні дії для інвесторів, тому що після введення Закону в дію, продаж майбутніх об'єктів нерухомості стане можливим виключно за нотаріального посвідчення Договорами купівлі-продажу. За словами Оксани Яринич, всі ці зміни вплинуть на чинні механізми фінансування будівництва і збільшать витрати забудовників. Це може призвести до здорожчання квадратного метра на первинному ринку нерухомого майна. Важливий момент і питання, яке хвилює багатьох інвесторів — чи буде цей закон стосуватися тих об’єктів нерухомості, які вже будуються і продаються? Відповідь — ні! Дія його буде поширюватися лише на ті об’єкти нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності цим законом.

Володимир Копоть акцентував, що населення купує не майнові права, а квадратні метри. При цьому, що законопроєкт передбачає реєстр майнових прав або у покупця/інвестора з'явиться спеціально право — закон не розв'яже  глобальну проблему довгого будівництва або недобудову об'єктів взагалі. 

DOM.RIA раніше публікували про «‎Аналітика зміни ринку первинної нерухомості під час воєнного стану (інфографіка)».

Наскільки цей закон може повпливати на прозорість будівельного ринку в Україні? 

Володимир Копоть вважає, що теоретично законопроєкт повинен вплинути. Законодавець багато в чому змусив забудовників переглянути процеси взаємодії з покупцями квартир. «‎На мою думку, закон більше грає на руку системним забудовникам, які мають запас ліквідності для будівництва своїми ресурсами. Для нових забудовників без власного капіталу буде вкрай складно конкурувати з найбільшими будівельними компаніями», — зазначив експерт. 

Оксана Яринич також відмітила, що недобросовісні забудовники чи забудовники зі слабкими бізнес-моделями поступово зникнуть з будівельного ринку України. Натомість для сумлінних та добросовісних забудовників такий закон ще більше зміцнить їхні позиції та стане для них великою перевагою. 

Наскільки актуально зараз прийняття такого закону?

За словами Оксани Яринич, прийняття такого Закону є важливим кроком на шляху до розвитку будівельного ринку України в правовому полі. Закон дасть підстави інвесторам новобудов відчувати себе захищеними, а це великий плюс для ринку. «‎Навіть ті, хто раніше не розглядав купівлю нерухомості на первинному ринку через страх чи недовіру до системи, отримають більшу впевненість і гарантії», — зазначає експертка. З іншого боку, в теперішніх реаліях будівництва, коли йде війна, попит на нерухомість зменшився, а курс долара може різко змінюватись — все це може призвести до того, що забудовники перестануть починати будувати нові об'єкти. 

Володимир Копоть відмітив, що в будівництві та відновленні інфраструктури зараз більше проблем у частині регуляції. Покупці за чинним законодавством можуть обрати законне житло та інвестувати безпечно. Головне правило — перевіряти кожен об'єкт окремо, не дивлячись на ім'я забудовника та скільки об'єктів він уже здав у експлуатацію. 

«‎Однозначно, багато законодавчих норм ще потрібно змінити та удосконалити, але перші кроки на шляху до захисту прав інвесторів вже зроблені», — резюмувала Оксана Яринич.