Особенности покупки квартиры «с молотка»

Преимущественное количество квартир, продаваемых в Украине на торгах – это залоговое имущество. Эксперт в сфере недвижимости, Олег Приходько, на своей странице в Facebook объяснил, почему продажа и покупка как первичной, так и вторичной недвижимости на электронных торгах остается не столь актуальной для украинцев.

По мнению специалиста, для продавцов торги остаются неинтересными из-за нежелания иметь дело с посредниками, стремления продать имущество не только выгодно, но и получить деньги за него как можно быстрее без каких-либо рисков и комиссий. Покупатели пока не заинтересованы в таком способе приобретения жилья из-за минимального количества предложений и подозрений, что ничего хорошего в рамках аукциона купить нельзя. Также их останавливают гарантийные взносы, наличие посредников и порядок оформления недвижимости, подразумевающий некоторую задержку регистрации прав собственности.

Как быстро продать квартиру

Продажа жилой недвижимости на торгах – широко распространенная практика банков в отношении залогового имущества, добровольно или принудительно взысканного с должников. Именно эта жилая недвижимость составляет львиную долю предложений, выставленных на торги. В 2015 году для реализации такого имущества создана крупнейшая государственная площадка «СЕТАМ». Рассмотрим особенности, преимущества и недостатки такого метода приобретения жилья, а также приемы, которые помогут минимизировать риски.

Что такое аукцион недвижимости

Публичные торги по продаже имущества – добровольный или принудительный способ реализации жилья по максимально выгодной цене, которую готовы предложить потенциальные покупатели. В рамках добровольных аукционов владельцы квадратных метров сами являются инициаторами их продажи. Принудительные торги проводятся по решению суда с целью продажи конфискованного имущества или возмещения задолженности.

Залоговые квартиры как объекты торгов

В Украине жилая недвижимость, продаваемая «с молотка» – это в основном залоговое имущество, реализуемое банками. Она представляет собой ипотечные квартиры, покупатели которых не смогли выполнить кредитные обязательства, в результате чего лишились жилья добровольно или принудительно.

Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины:

Аукционы по продаже жилой недвижимости в Украине внедряют риелторы, наслушавшиеся гуру американского рынка недвижимости. Эта схема продаж хороша для продавца квартиры или дома, но она мало интересна для покупателя. Я изучал эту технологию: главная ее задача - активными рекламными и маркетинговыми ходами вызвать ажиотаж вокруг продаваемого объекта. У участников аукциона впоследствии начинает срабатывать интерес по принципу: «Мне все равно, сколько оно стоит, я должен здесь быть первым!». Это технология продаж, рассчитанная на то, чтобы реализовать товар дороже, чем он стоит на самом деле. Что же касается государственных аукционов по продаже конфискованного жилья, то на них сейчас можно купить трехкомнатную квартиру в Киеве за $35-40 тыс. Но в большинстве случаев жить там покупатель не сможет. Там и дальше будет проживать семья предыдущего владельца. Да, они уже не будут собственниками, но выселить их не удастся, у нас попросту нет механизма выселения. А конфискованное имущество, которое действительно интересно, до открытых и прозрачных аукционов практически не доходит.

Квартиры, переданные заемщиками в качестве оплаты долга в добровольном порядке, могут продаваться вне аукционов по фиксированной цене. Например, такой порядок практикует ПАО «ПУМБ». Недвижимость, ставшая объектом взыскания долга по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, реализуется исключительно через торги, организованные исполнительной службой.

Аукционы квартир на рынке недвижимости Украины

Приемы западного метода реализации вторичных квадратных метров по принципу аукциона (путем привлечения нескольких заинтересованных лиц, готовых повысить ставку) начал практиковаться риэлторами в Украине буквально несколько лет назад, а интерес к нему проявился так и вовсе только в прошлом году. Но в условиях повышенного предложения над спросом сотрудникам сферы еще нужно постараться создать ажиотаж вокруг того или иного объекта, чтобы покупатели сами захотели заплатить за квартиру больше.

Михаил Артюхов, основатель и управляющий директор ARPA Real Estate:

Наряду с другими инструментами продаж, аукцион активно используется в Канаде, США и некоторых странах Европы, преимущественно северных. В Украине эта технология была запущена в конце октября. Уже проведено шесть аукционов, продано более десяти объектов жилой недвижимости. С молотка, если честно, ушли не все. Некоторые продавались во время аукциона без торгов. Когда приходил единственный покупатель, который сделал заявку на конкретный лот, он автоматически выигрывал. Такая ситуация была с тремя объектами. Первый аукцион вообще сорвался: люди просто не решились доехать в коттеджный городок из-за плохой погоды. Хотя заявки подавали восемь человек. Поэтому было решено проводить торги в отдельном офисном помещении. Сейчас мы используем эту технологию для продажи в первую очередь первичной недвижимости, поскольку наш клиент - строительная компания. Мы организовываем им план продаж; не реже, чем раз в месяц, проводим аукционы. Главный плюс такой схемы для покупателя - стартовая цена объекта ниже прайсовой на 20-30%, и у него есть шанс приобрести недвижимость со скидкой. В принципе, в будущем мы планируем продавать на аукционах так же и вторичную недвижимость.

Актуальность предложений такого типа связана с желанием владельцев продать имущество по максимально выгодной цене, которую потенциальные покупатели готовы отдать за конкретный объект.

Как купить недвижимость на аукционе

Если вы хотите приобрести недвижимость через электронный аукцион, придерживайтесь такого плана:

• соберите сумму, достаточную для покупки недвижимости;
• найдите электронные площадки, на которых проводятся торги;
• изучите недвижимость, которая выставлена на торги;
• зарегистрируйтесь на выбранной площадке;
• получите электронную подпись (это можно делать одновременно с изучением объектов, так как для получения подписи потребуется некоторое время);
• внесите задаток за понравившийся объект (если их несколько, то за каждый отдельно);
• примите участие в торгах;
• в случае победы внесите всю сумму в установленный срок, а в случае проигрыша – верните свой задаток.

Традиционные торги проводятся в несколько ином порядке. Подобрав подходящую недвижимость на банковских, специализированных веб-ресурсах, печатных СМИ, переходите к процессу регистрации:

• подайте организатору заявление с документами, указанными в правилах;
• заключите договор задатка, который является существенным условием участия в любом аукционе;
• дождитесь решения комиссии о внесении вас в список.

Вам могут отказать, если вы подали документы не в срок, пакет бумаг не соответствует требованиям, указанным в сообщении об аукционе, заявитель нарушил другие правила регистрации или законодательные нормы.

После подписания протокола, вы становитесь участником аукциона и должны явиться на него в оговоренное время и место, имея при себе документ, подтверждающий личность. От имени заявителя может выступать его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Аукцион проводится по установленному законом порядку.

Участникам, которые не стали победителями, организаторы возвращают задаток в течение 3 рабочих дней после завершения аукциона. Гарантийная сумма победителя идет на частичную оплату лота. Остаток от цены он вносит в порядке, регламентированном правилами торгов. По их завершению заключается договор купли-продажи, после чего предстоит оформить право собственности на имущество.

Что нужно переоформить после покупки квартиры?

Если в ходе аукциона продается несколько лотов, вы имеете право принимать участие только в торгах, касающихся той недвижимости, которую указывали при регистрации. Вмешиваться в другие торги вы не имеете права по закону, но можете за ними наблюдать.

В отдельных случаях аукционы проводятся в телефонном режиме. Такой подход к продаже залогового имущества практикует «ПриватБанк».

Преимущества и недостатки покупки недвижимости на торгах

В зависимости от типа аукциона имущества и индивидуальных особенностей предложения, покупатель сталкивается с определенными положительными моментами и рисками.

Почему выгодно купить квартиру с торгов

С точки зрения покупателя, аукцион – это шанс приобрести квартиру по выгодной цене.

Но на добровольных торгах стоимость лота в ходе соперничества претендентов может сильно превысить рыночную цену. А в ходе принудительных аукционов можно купить квартиру практически в 2 раза дешевле аналогичных предложений на традиционном рынке недвижимости.

Поэтому основным и, можно считать, единственным привлекательным моментом в приобретении залоговой недвижимости является ее цена. Но она обусловлена целым рядом негативных нюансов, которые могут следовать за такой сделкой.

Риски покупки квартиры на аукционе

Приобретая жилье на добровольных торгах, покупатель практически не рискует в плане разбирательств с владельцем недвижимости. Инициатором здесь выступает он сам, и это лицо в первую очередь заинтересовано в успешном проведении сделки. Поэтому продавец позаботится о приведении документов в порядок и правомерности аукциона в отношении имущества.

Для участия придется сделать гарантийный взнос (10-15% стоимости лота). Этим вы подтверждаете серьезность намерений, и если, победив в торгах, откажетесь от покупки, сумма не возвращается.

Если же торги касаются имущества, взысканного по решению суда или по исполнительной нотариальной надписи, рисков становится гораздо больше. Причинами признания договора купли-продажи недействительным могут стать:

• обращение родственников залогодателя, которые имеют права на проданное имущество;
• нарушение порядка проведения аукциона;
• признание первоначального договора ипотеки недействительным, например, из-за отсутствия согласия одного из супругов;
• отсутствие разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки, если в квартире зарегистрирован ребенок;
• наличие обременений в связи с арестом имущества или запретом отчуждения по Закону «О нотариате» ст.73 и др.

Порядки проведения аукциона касательно залогового и арестованного имущества описаны в Постановлении №1448 от 22.12.1997 и Приказе №2834/5 от 29.09.2016 соответственно. Поэтому проследите, чтобы торги недвижимости соответствовали этим правилам, иначе их результат может быть обжалован, и сделку признают недействительной. Проверить правомерность процедуры поможет юрист. Если окажется, что аукцион, который вас заинтересовал, не соответствует закону, откажитесь от участия в нем.

Риски покупки залогового имущества банков Украины

Соответствие порядка проведения торгов законодательным нормам важно не только при принудительной продаже, но и в случае организации добровольного аукциона. Иначе участники, которых не устроит исход событий, могут его обжаловать.

Как повысить безопасность сделки на торгах

Увидев заманчивое предложение с заниженной ценой, не спешите записываться в ряды участников. Для начала попытайтесь выяснить, какие проблемы могут ждать победителя именно этого аукциона. Поинтересуйтесь историей лота, причиной продажи, был ли собственник согласен с тем, чтобы рассчитаться по счетам с кредитором путем передачи залогового имущества или нет, а также выполните следующее:

• проверьте правоустанавливающие документы (актуально как при добровольной, так и принудительной продаже);
• поинтересуйтесь, обжалуется или нет решение суда о взыскании имущества в высших инстанциях по инициативе должника;
• убедитесь в наличии письменного соглашения супруга/супруги должника на оформление первоначального договора ипотеки;
• посмотрите по справке из ЖЭКа, кто зарегистрирован по данному месту жительства;
• узнайте о наличии обременений в отношении квартиры;
• попросите кредитора подтвердить, что он минимум за 30 дней предупредил должника о взыскании имущества в случае непогашения задолженности (ст.35 Закона «Об ипотеке»);
• убедитесь, что хотя бы в двух печатных СМИ есть объявления о проведении этих торгов, и датируются они хотя бы за две недели до события (при проведении электронного аукциона, соответствующее сообщение должно размещаться еще и на сайте) (ст.43 Закона «Об ипотеке»).

?

Как не попасться на удочку мошенников при покупке квартиры

При недостаточной компетентности в данных вопросах или нежелании разбираться в них самостоятельно, обратитесь за помощью юриста. Его услуги также понадобятся для контроля правильности проведения самого аукциона. Проигнорировав такие правила, риск купить проблемную квартиру становятся гораздо выше. Возможно, в результате судебных разбирательств не сможете стать ее владельцем, а договор купли-продажи признают недействительным. На добровольных аукционах вероятность таких проблем минимальна, но ответственный подход к проверке лота, продавца и организатора точно лишним не будет. Торги остаются непопулярными потому, что:

• присутствуют дополнительные нюансы с документами и посредники;
• добавляются риски.

Поэтому пока украинские продавцы продают недвижимость практически полностью традиционными методами.