Переважна кількість квартир, що продаються в Україні з торгів – це заставне майно. Експерт у сфері нерухомості, Олег Приходько, на своїй сторінці в Facebook пояснив, чому продаж і придбання як первинної, так і вторинної нерухомості на електронних торгах залишається не таким актуальними для українців.
На думку фахівця, для продавців торги все ще нецікаві через небажання мати справу з посередниками, прагнення продати майно не лише вигідно, але й отримати гроші за нього якомога швидше без будь-яких ризиків і комісій. Покупці поки не зацікавлені в такому способі придбання житла через мінімальну кількість пропозицій і припущення, що нічого хорошого в рамках аукціону купити не можна. Також їх зупиняють гарантійні внески, наявність посередників і порядок оформлення нерухомості, під яким мається на увазі деяка затримка реєстрації прав власності.
Продаж житлової нерухомості з торгів – широко поширена практика банків щодо заставного майна, добровільно або примусово стягнутого з боржників. Саме ця житлова нерухомість становить левову частку пропозицій, виставлених на торги. У 2015 році для реалізації такого майна створений найбільший державний майданчик «СЕТАМ». Розглянемо особливості, переваги та недоліки такого методу придбання житла, а також прийоми, які допоможуть мінімізувати ризики.
Що таке аукціон нерухомості
Публічні торги з продажу майна – добровільний або примусовий спосіб реалізації житла за максимально вигідною ціною, яку готові запропонувати потенційні покупці. В рамках добровільних аукціонів власники квадратних метрів самі є ініціаторами їх продажу. Примусові торги проводяться за рішенням суду з метою продажу конфіскованого майна або відшкодування заборгованості.
Заставні квартири як об'єкти торгів
В Україні житлова нерухомість, що продається «з молотка» – це здебільшого заставне майно, що реалізується банками. Воно представляє собою іпотечні квартири, покупці яких не змогли виконати кредитні зобов'язання, в результаті чого позбавилися житла добровільно або примусово.
Анатолій Топал, віце-президент Союзу фахівців з нерухомості України:
Аукціони з продажу житлової нерухомості в Україні впроваджують ріелтори, наслухавшись гуру американського ринку нерухомості. Ця схема продажів хороша для продавця квартири або будинку, але вона мало цікава для покупця. Я вивчав цю технологію: головне її завдання – активними рекламними і маркетинговими ходами викликати ажіотаж навколо об'єкту, що продається. В учасників аукціону згодом починає спрацьовувати інтерес за принципом: «Мені все одно, скільки воно коштує, я повинен тут бути першим!». Це технологія продажів, розрахована на те, щоб реалізувати товар дорожче, ніж він коштує насправді. Що ж стосується державних аукціонів із продажу конфіскованого житла, то на них зараз можна купити трикімнатну квартиру в Києві за $ 35-40 тис. Але в більшості випадків жити там покупець не зможе. Там і далі буде проживати сім'я попереднього власника. Так, вони вже не будуть власниками, але виселити їх не вдасться, у нас просто немає механізму виселення. А конфісковане майно, яке дійсно цікаве, до відкритих і прозорих аукціонів практично не доходить.
Квартири, передані позичальниками в якості оплати боргу в добровільному порядку, можуть продаватися поза аукціонами за фіксованою ціною. Наприклад, такий порядок практикує ПАТ «ПУМБ». Нерухомість, що стала об'єктом стягнення боргу за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, реалізується виключно за допомогою торгів, організовані виконавчою службою.
Аукціони квартир на ринку нерухомості України
Прийоми західного способу реалізації вторинних квадратних метрів за принципом аукціону (шляхом залучення декількох зацікавлених осіб, готових підвищити ставку) почав практикуватися ріелторами в Україні буквально кілька років тому, а інтерес до нього проявився так і зовсім лише в минулому році. Але в умовах підвищеної пропозиції над попитом співробітникам сфери ще потрібно постаратися створити ажіотаж навколо того чи іншого об'єкта, щоб покупці самі захотіли заплатити за квартиру більше.
Михайло Артюхов, засновник і керуючий директор ARPA Real Estate:
Поряд з іншими інструментами продажів, аукціон активно використовується в Канаді, США та деяких країнах Європи, переважно північних. В Україні ця технологія була запущена в кінці жовтня. Уже проведено шість аукціонів, продано більше десяти об'єктів житлової нерухомості. З молотка, якщо чесно, пішли не всі. Деякі продавалися під час аукціону без торгів. Коли приходив єдиний покупець, який зробив заявку на конкретний лот, він автоматично вигравав. Така ситуація була з трьома об'єктами. Перший аукціон взагалі зірвався: люди просто не наважилися доїхати в котеджне містечко через погану погоду. Хоча заявки подавали вісім осіб. Тому було вирішено проводити торги в окремому офісному приміщенні. Зараз ми використовуємо цю технологію для продажу в першу чергу первинної нерухомості, оскільки наш клієнт – будівельна компанія. Ми організовуємо їм план продажів; не рідше разу на місяць проводимо аукціони. Головний плюс такої схеми для покупця – стартова ціна об'єкта нижче прайсової на 20-30%, і у нього є шанс придбати нерухомість зі знижкою. В принципі, в майбутньому ми плануємо продавати на аукціонах так само і вторинну нерухомість.
Актуальність пропозицій такого типу пов'язана з бажанням власників продати майно за максимально вигідною ціною, яку потенційні покупці готові віддати за конкретний об'єкт.
Як купити нерухомість на аукціоні
Якщо ви хочете придбати нерухомість через електронний аукціон, дотримуйтесь такого плану:
- зберіть суму, достатню для придбання нерухомості;
- знайдіть електронні майданчики, на яких проводяться торги;
- вивчіть нерухомість, яка виставлена на торги;
- зареєструйтесь на обраній площадці;
- отримайте електронний підпис (це можна робити одночасно з вивченням об'єктів, адже для отримання підпису потрібен деякий час);
- внесіть завдаток за вподобаний об'єкт (якщо їх декілька, то за кожен окремо);
- візьміть участь в торгах;
- в разі перемоги внесіть всю суму в установлений термін, а в разі програшу – поверніть свій завдаток.
Традиційні торги проводяться в дещо іншому порядку. Підібравши підходящу нерухомість на банківських, спеціалізованих веб-ресурсах, в друкованих ЗМІ, переходьте до процесу реєстрації:
- подайте організатору заявку з документами, зазначеними в правилах;
- укладіть договір завдатку, який є істотною умовою участі в будь-якому аукціоні;
- дочекайтеся рішення комісії про внесення вас до списку.
Вам можуть відмовити, якщо ви подали документи не в строк, пакет паперів не відповідає вимогам, зазначеним в повідомленні про аукціон, заявник порушив інші правила реєстрації або законодавчі норми.
Після підписання протоколу, ви стаєте учасником аукціону та повинні з'явитися на нього в обумовлений час і місце, маючи при собі документ, що підтверджує особу. Від імені заявника може виступати його представник з нотаріально завіреною довіреністю. Аукціон проводиться за встановленим законом порядком.
Учасникам, які не стали переможцями, організатори повертають завдаток протягом 3 робочих днів після завершення аукціону. Гарантійна сума переможця йде на часткову оплату лота. Залишок від ціни він вносить в порядку, регламентованому правилами торгів. Після їх завершення укладається договір купівлі-продажу, а далі має бути оформлене право власності на майно.
Що потрібно переоформити після придбання квартири?
Якщо в ході аукціону продається кілька лотів, ви маєте право брати участь лише в торгах, що стосуються тієї нерухомості, яку вказали при реєстрації. Втручатися в інші торги ви не маєте права за законом, але можете за ними спостерігати.
В окремих випадках аукціони проводяться в телефонному режимі. Такий підхід до продажу заставного майна практикує «ПриватБанк».
Переваги та недоліки придбання нерухомості на торгах
Залежно від типу аукціону майна та індивідуальних особливостей пропозиції, покупець стикається з певними позитивними моментами і ризиками.
Чому вигідно купити квартиру з торгів
З точки зору покупця, аукціон – це шанс придбати квартиру за вигідною ціною.
Але на добровільних торгах вартість лота в ході суперництва претендентів може сильно перевищити ринкову ціну. А в ході примусових аукціонів можна купити квартиру практично в 2 рази дешевше аналогічних пропозицій на традиційному ринку нерухомості.
Тому основним і, можна вважати, єдиним привабливим моментом в придбанні заставної нерухомості є її ціна. Але вона обумовлена цілою низкою негативних нюансів, які можуть слідувати за такою угодою.
Ризики придбання квартири на аукціоні
Купуючи житло на добровільних торгах, покупець практично не ризикує в плані з'ясування стосунків з власником нерухомості. Ініціатором тут виступає він сам, і ця особа в першу чергу зацікавлена в успішному проведенні операції. Тому продавець подбає про приведення документів у порядок і правомірність аукціону.
Для участі доведеться внести гарантійну суму (10-15% вартості лота). Цим ви підтверджуєте серйозність намірів, і якщо, перемігши в торгах, відмовитеся від покупки, гроші не повертаються.
Якщо ж торги стосуються майна, стягнутого за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, ризиків стає набагато більше. Причинами визнання договору купівлі-продажу недійсним можуть стати:
- звернення родичів заставодавця, які мають права на продане майно;
- порушення порядку проведення аукціону;
- визнання первинного договору іпотеки недійсним, наприклад, через відсутність згоди одного з подружжя;
- відсутність дозволу органів опіки і піклування на вчинення правочину, якщо в квартирі зареєстрована дитина;
- наявність обтяжень в зв'язку з арештом майна або забороною відчуження за Законом «Про нотаріат» ст.73 тощо.
Порядки проведення аукціону щодо заставного та арештованого майна описані в Постанові №1448 від 22.12.1997 та Наказі №2834/5 від 29.09.2016 відповідно. Тому простежте, щоб торги нерухомості відповідали цим правилам, інакше їх результат може бути оскаржений, і угоду визнають недійсною. Перевірити правомірність процедури допоможе юрист. Якщо виявиться, що аукціон, який вас зацікавив, не відповідає закону, відмовтеся від участі в ньому.
Ризики придбання заставного майна банків України
Відповідність порядку проведення торгів законодавчим нормам важлива не лише за примусового продажу, але і в разі організації добровільного аукціону. Інакше учасники, яких не влаштує результат, можуть його оскаржити.
Як підвищити безпеку угоди на торгах
Побачивши привабливу пропозицію з заниженою ціною, не поспішайте записуватися до лав учасників. Для початку спробуйте з'ясувати, які проблеми можуть чекати переможця саме цього аукціону. Поцікавтеся історією лота, причиною продажу, був власник згоден з тим, щоб розрахуватися з кредитором шляхом передачі заставного майна чи ні, а також виконайте наступне:
- перевірте правовстановлюючі документи (актуально як за добровільного, так і примусового продажу);
- поцікавтеся, чи не оскаржується рішення суду про стягнення майна у вищих інстанціях за ініціативою боржника;
- переконайтеся в наявності письмової угоди чоловіка/дружини боржника на оформлення первинного договору іпотеки;
- подивіться в довідці з ЖЕКу, хто зареєстрований за даним місцем проживання;
- дізнайтеся про наявність обтяжень щодо квартири;
- попросіть кредитора підтвердити, що він мінімум за 30 днів попередив боржника про стягнення майна в разі непогашення заборгованості (ст.35 Закону «Про іпотеку»);
- переконайтеся, що хоча б в двох друкованих ЗМІ є оголошення про проведення цих торгів, і датуються вони хоча б за два тижні до події (при проведенні електронного аукціону, відповідне повідомлення розміщується ще й на сайті) (ст.43 Закону «Про іпотеку»).
Як не попастися на гачок шахраїв, купуючи квартиру
Не маючи достатньої компетентності в цих питаннях або не бажаючи розбиратися в них самостійно, зверніться за допомогою до юриста. Його послуги також знадобляться для контролю правильності проведення самого аукціону. Проігнорувавши такі правила, ризики купити проблемну квартиру стають набагато вищими. Можливо, що в результаті судових розглядів ви не зможете стати її власником, а договір купівлі-продажу визнають недійсним. На добровільних аукціонах ймовірність таких проблем мінімальна, але відповідальний підхід до перевірки лота, продавця та організатора точно зайвим не буде. Торги залишаються непопулярними тому, що:
- присутні нюанси з документами і посередники;
- мають місце додаткові ризики.
Тому поки що українці продають нерухомість майже повністю традиційними методами.
Прокоментуйте першим