Як купити заставне майно банків

Одним з альтернативних варіантів купівлі нерухомості є придбання заставного майна банку. В рамках такої угоди ви купляєте квартиру, будинок або земельну ділянку, які були стягнуті банком з позичальника в рахунок погашення боргу. Розглянемо, як придбати квартиру, що знаходиться в заставі, які плюси і мінуси цієї угоди та як знизити ризики.

Заставне майно це

Заставна нерухомість – це будинок або квартиру, оформлені в іпотеку. Якщо позичальник порушує правила кредитування, банк у встановленому законом порядку може стягнути майно в рахунок боргових зобов'язань.

Як купити заставне майно з аукціону

Часто позичальники відмовляються добровільно віддавати іпотечну квартиру в рахунок погашення боргу, і намагаються всіма можливими способами залишити її собі. У цьому випадку банк стягує її примусово за рішенням суду або виконавчого напису нотаріуса. Згідно із Законом «Про іпотеку» продаж такого заставного майна здійснюється з аукціону. Реалізацією цих об'єктів займаються спеціалізовані організації або виконавча служба.

Особливості придбання квартири «з молотка»

Знайти пропозиції квартир з аукціону можна на сайтах банків і на спеціальних майданчиках з електронними торгами. Для участі в аукціоні зареєструйтесь, подавши зазначений пакет документів, і оплатіть внесок. У разі перемоги вносьте завдаток за об'єкт і переходьте до його оформлення. Решту суми потрібно буде перерахувати на рахунок банку в установлені терміни. Банки також дозволяють придбати таку нерухомість в кредит. У цьому випадку ви робите початковий внесок і оформляєте іпотеку на квартиру.

Як купити заставне майно без аукціону

Бувають випадки, коли позичальники, які порушили правила кредитного договору, йдуть назустріч банку і вирішують проблему без конфлікту і примусового стягнення майна.

Купівля квартири з переуступкою боргу

Якщо позичальник зацікавлений в реалізації заставної квартири з метою погашення боргових зобов'язань, він може продати її з правом переуступки боргу. Банк дає згоду на проведення угоди і виставляє свої умови. Позичальник шукає покупця і передає йому права та боргові обов'язки щодо об'єкта нерухомості. У цьому випадку ви сплачуєте частину суми цій особі, а обов'язки з виплати іпотеки переходять до вас.

Особливість такого способу придбання нерухомості в тому, що ви купляєте іпотечну квартиру з існуючими умовами. У вас немає можливості самому вибрати програму кредитування. Купляючи заставну квартиру в боржника, проводьте процедуру під контролем банку. Краще всього укладати договір прямо в його відділенні.

Купівля квартири за згодою боржника

Ще один спосіб придбання заставної нерухомості – купівля квартири, виставленої на продаж за згодою боржника. В такому випадку ви купляєте житло, відразу виплачуючи його повну вартість банку. Частина коштів йде на погашення боргових зобов'язань, а частина повертається позичальнику.

Під час купівлі квартири в такому форматі, враховуйте, що процедура може затягнутися з причини необхідності вивести об'єкт з реєстру заставного майна. Купівля-продаж контролюється банком.

Переваги придбання заставної квартири

Основна перевага придбання заставного майна – ціна. Придбати квартиру у банку можна набагато дешевше ринкової вартості аналогічного об'єкта.

Найбільш вигідним буде варіант придбання заставної квартири на торгах. Тут економія може досягати 40-50% від ринкової вартості. На придбання заставної нерухомості, що реалізується за ініціативою боржника або за згодою сторін вдасться заощадити до 5-20%. Але в цьому випадку знижуються ризики придбання проблемної нерухомості.

Ще однією перевагою придбання заставної квартири можна вважати контроль угоди банком. Установа зацікавлена в тому, щоб договір був законним, і його не оскаржив ані позичальник, ані будь-хто ще.

Недоліки придбання заставної квартири

Недоліки придбання заставного майна в основному пов'язані з ризиками придбати проблемну нерухомість. Найчастіше вони виникають у разі придбання об'єкта на аукціоні. Тут покупець може зіткнутися з наступними моментами:

• Оскарження угоди – якщо нерухомість стягнута з боржника примусово, швидше за все, він спробує оскаржити процедуру. У разі виявлення порушень угода буде вважатися незаконною.
• Неможливість проведення операції – це може статися, якщо нерухомість перебуває під арештом.
• Визнання правочину недійсним з інших причин – наприклад, якщо на квартиру мають права треті особи, в ній прописані діти тощо.

Таким чином, вигідна вартість продажу заставної нерухомості пов'язана з високою ймовірністю додаткових складнощів під час її оформлення.

Як зменшити ризики під час купівлі заставної квартири

Щоб бути впевненим у законності угоди і неможливості її оскарження і визнання недійсною, дотримуйтеся наступних рекомендацій:

• Перевірте нерухомість і документи на неї – вивчіть правовстановлюючі папери, договір застави, кредитний договір, рішення суду і виконавчий напис – з цими питаннями зверніться за допомогою до юриста.
• Перевірте наявність обтяжень – майно не повинно бути заарештованим або перебувати під забороною відчуження Податкової служби, виконавчих органів тощо.
• Перевірте права інших осіб на нерухомість – якщо квартира придбана позичальником у шлюбі, він повинен надати згоду чоловіка або дружини на проведення процедури. В квартирі не повинні бути прописані діти, оскільки це спричинить додаткові труднощі – виписати дитину «в нікуди» за законом не можна. Якщо в квартирі зареєстрований неповнолітній, купляти її можна тільки за наявності рішення Органів опіки та піклування.
• Перевірте правильність і законність проведення аукціону – якщо порушено порядок, оскаржити угоду може не лише колишній позичальник, але й інші учасники торгів.
• Не купляйте занадто дешево – пропозиції з занадто заниженою ціною найчастіше мають додаткові проблеми. Зв'язуватися з таким об'єктом можна лише після його ретельної перевірки, але навіть за цих обставин залишаються досить високі ризики.

Як перевірити квартиру під час купівлі на вторинному ринку

Перш, ніж заощадити і придбати заставну квартиру, зважте всі «за» і «проти». Чи готові ви зіткнутися з можливими труднощами в рамказ такої угоди. Але якщо підійти до процедури з ретельною підготовкою і перевіркою всіх можливих спірних моментів, вдасться підібрати квартиру з мінімальними ризиками.