В Украине довольно много исторических многоэтажных домов. Эти постройки отличаются от типовых хрущевок и брежневок уникальной архитектурой и другими особенностями. И владение такой недвижимостью тоже имеет свои нюансы. Разберемся подробно, что такое дом-памятник архитектуры, как купить там квартиру, и в чем особенности жизни в такой квартире.
Дома-памятники архитектуры: что это?
Дом-памятник архитектуры – жилой объект, который несет в себе культурную или историческую ценность.
Проживание в историческом доме для многих украинцев считается привилегией. Ведь чаще всего это здания с уникальной архитектурой, расположенные в историческом центре города. Квартиры в исторических домах зачастую гораздо большей площади, чем в «обычных», с высокими потолками и нестандартной планировкой. Кроме того, такая жилая недвижимость имеет высокую стоимость, а значит и ликвидность.
В Украине осталось достаточно зданий, которые стали эмблемой определенного исторического периода города или района. Некоторые из них были построены известными архитекторами, другие построены в уникальной для этих мест стилистике, третьи – стали местом проживания для именитых личностей или немыми участниками исторических событий. Все это позволило причислять такие здания к объектам культурного наследия.
Так, основная законодательная база касательно домов-памятников архитектуры изложена в Законе Украины «Об охране культурного наследия».
Об'єкт культурної спадщини – визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов'язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об'єкти (об'єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об'єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність.
К объектам культурного наследия, среди прочего, относятся:
Об'єкти архітектури – окремі будівлі, архітектурні споруди, що повністю або частково збереглися в автентичному стані і характеризуються відзнаками певної культури, епохи, певних стилів, традицій, будівельних технологій або є творами відомих авторів.
Кроме того стоит отделять объекты градостроительства. Так, согласно Закону:
Об'єкти містобудування – історично сформовані центри населених місць, вулиці, квартали, площі, комплекси (ансамблі) із збереженою планувальною і просторовою структурою та історичною забудовою, у тому числі поєднаною з ландшафтом, залишки давнього розпланування та забудови, що є носіями певних містобудівних ідей.
К последнему типу – объектам градостроительства – относится большая часть памятников архитектуры. В этом случае его вносят в государственный реестр недвижимых памятников Украины как объект местного или национального значения. И если это произошло далее этот архитектурный объект должен сохраняться в своем аутентичном виде, включая материально-техническую структуру и роль в окружающей среде.
Как купить квартиру в доме-памятнике архитектуры
Несмотря на то, что понятия собственности квартиры и жилого дома различаются, и купить квартиру – тем не менее означает приобрести недвижимость, которая представляет собой объект культурного наследия. При этом сам дом может находиться на балансе города, территориальной общины или принадлежать юридическому лицу. Даже если речь идет о покупке квартиры в нем, как части объекта культурного наследия, возникнет необходимость уведомить о покупке орган охраны культурного наследия. Кроме того, органы местного самоуправления имеют право преимущественной покупки.
Как согласовать покупку с органами охраны культурного наследия
Согласование можно бесплатно получить в Центре предоставления административных услуг. Киева на протяжение одного месяца. Необходимые документы:
- заявление;
- письмо-уведомление собственника дома-памятника с указанием цены и условий продажи;
- копия охранного договора на квартиру
- копия отчета об оценке недвижимости (кроме сделок дарения).
Охранный договор
Кроме того, если квартира в доме-памятнике участвует в сделке – необходимостью будет подписание охранного договора. В нем детально указано, что обеспечение новым владельцем сохранения памятника и его состояния – теперь его обязанность, согласно ст. 23 Закона Украины «Об охране культурного наследия». Детали и образец оформления охранного договора можно найти по ссылке.
Когда сделка может быть признана недействительной
Сделка о купле-продаже квартиры в доме-памятнике архитектуры может быть признана недействительной, если были не соблюдены процедуры согласования с соответствующим органом при заключении оспариваемого договора.
Подобные меры прежде всего необходимы для домов-памятников архитектуры, которые находятся в определенном реестре и подлежат защите. Если же речь о квартире в доме дореволюционной эпохе, сделка купли-продажи может обойтись без дополнительных документов.
Ограничения для владельцев квартиры в доме-памятнике архитектуры
Согласно все тому же Закону Украины «Об охране культурного наследия» любые ремонтные работы в квартирах дома-памятника архитектуры, взятого под охрану государства, нельзя проводить без письменного согласования. Рассмотрим подробнее, что запрещено делать в такой недвижимости.
Что нельзя делать в доме-памятнике архитектуры
В квартире нельзя
- проводить реконструкции. Допустима только реставрация и только после письменного разрешения органов охраны культурного наследия;
- нарушать целостный облик самого дома или общего архитектурного ансамбля, в который он входит;
- проводить работы, которые создают угрозу повреждения здания, его разрушения;
- проводить ремонтные работы без соответствующей лицензии на реставрационную деятельность;
- менять фасад дома без согласования, в частности речь идет о смене окон на пластиковые, установке кондиционеров и спутниковых тарелок.
Так, работы по замене водопровода, переносы дверного проема и прочие всевозможные работы внутри квартиры также должны тщательно согласовываться. Нарушение подобных правил может привести к штрафным и административным санкциям. А если несанкционированные работы повлекут разрушение дома, то и к уголовному наказанию в соответствии со Ст. 298 Уголовного кодекса Украины.
Порядок ремонта в доме-памятнике архитектуры
Для начала владелец квартиры должен оформить письменное соглашение на реставрационные работы в органах охраны объектов культурного значения. Затем нанять ремонтную бригаду, у которой есть специальная лицензия и только потом приступать к ремонту. При этом изменение внешнего вида фасада по-прежнему недопустимо.
Несмотря на все вышеперечисленные трудности, востребованность квартир в домах-памятниках архитектуры не спадает. Этому способствует расположение в центральной части города, ликвидность, которая не уменьшается с годами и исторический статус дома, который дарит владельцу квартиры некоторый престиж.
Прокомментируйте первым