Что значит квартира в дореволюционном доме

Дореволюционные дома, благодаря оригинальной архитектуре, – своеобразная визитная карточка каждого города Украины. Иногда такие дома называют еще «царскими». Помимо того, что они представляют историческую ценность, о чем напоминают специальные таблички, чаще всего в них еще и живут. Насколько оправдана инвестиция в квартиру в «царском» доме, что нужно учесть при выборе такого жилища, разберем далее.

Что такое дореволюционный дом

Дореволюционный дом – жилое здание, возведенное в период с 1800 до 1917 года. На это время приходится настоящий строительный бум, вызванный урбанизацией жизни населения. Если раньше строительство велось «для себя», то теперь в обращение входят доходные дома, т.е. многоквартирные здания, предназначенные для сдачи в аренду и получения ренты.

Типичная архитектура Украины

Отсутствие типовых проектов делало дома уникальными, с оригинальными планировками и декором. Снаружи и изнутри они украшались лепниной, особым шиком считались обои, которые клеили даже в парадном. В первозданном виде такие здания практически не сохранились – пожары, война и «коммунизация» привели к значительным изменениям внутри и снаружи. Особенно это касается планировок. В 1918-1920 годах прошлого столетия проводилось так называемое «уплотнение» – «изымались излишки жилой площади», т.е. в квартиру подселяли другие семьи. Подселение людей из расчета 1 комната на 1 взрослого человека привело к появлению коммунальных квартир. В 1990-х годах семьи расселялись вновь, квартиры объединялись по предыдущему плану. Все эти процессы меняли комнатность, общую планировку и вид квартир: сбивалась лепнина, разбирались печи отопления и т.д.

С 1897 по 1917 годы в Киеве было построено примерно 1926 доходных домов. Их оснащали по последнему слову техники: лифт, телефон, электричество, печное отопление, камины, отдельные комнаты для прислуги, холодильные камеры. Первый и второй этажи сдавались под коммерцию: магазины, парикмахерские, конторы.

Особенности дореволюционных домов

Каждый владелец руками архитектора возводил отличное от других строение, но общие черты выделить можно.

• «Царские» дома строились одно- и многосекционными. Изначально односекционные дома представляли собой многоэтажные здания с двумя-четырьмя квартирами на этаже. Впоследствии на смену им пришли односекционные дома с одной квартирой на этаж, в которой было 6-13 комнат. Многосекционные дома состояли из двух-трех секций, строились на углу улицы, тянулись вдоль дороги или представляли собой замкнутый «колодец».
• Размер комнат достигал 30-40 кв. м, а жилая площадь квартиры составляла около 150 кв. м.
• Помещения на 3-5 комнат считались средними, более обеспеченные люди выбирали большие квартиры.
• «Коридорная система» – много комнат выходили дверью в общий коридор. Применялась она для доходных домов-гостиниц со сравнительно небольшими комнатами – 10-15 кв. м.
• Парадная лестница, окна гостиных и кабинетов выходили на улицу, «черный» вход, кухня и подсобные помещения смотрели во двор.

Дома строились из кирпича, толщина стен в них достигает 0,8-1 м. Высота потолков в квартирах разная и зависит от этажа. Первые четыре этажа считались ходовыми и дорогими, поэтому потолки достигали высоты 6 метров. Средний показатель – 4-4,5 м. Начиная с пятого этажа квартиры становились ниже – их снимали не так охотно, а потому на строительстве старались сэкономить.

Что лучше: сталинка или новострой?

Перекрытия в дореволюционных домах бывают кирпичными, железобетонными или деревянными. От материала зависят технико-эксплуатационные характеристики. Наиболее прочные – кирпичные и железобетонные. Деревянные необходимо усиливать, чтобы продлить срок их службы.

Первый доходный дом Гинзбурга (ул. Городецкого, 9) возвели на площади 2100 кв. м, в нем было 14 квартир по 2, 3, 9 и 11 комнат.

Плюсы квартиры в дореволюционном доме

Решая купить квартиру в дореволюционном доме Киева или другого города Украины, обратите внимание на преимущества такого жилья:

• месторасположение – центральные улицы города. Удобная транспортная развязка, возможность спокойно добираться до любого района;
• широкие кирпичные стены, обладающие низкой теплопроводностью. Зимой в них тепло, летом прохладно;
• пустотелые стены между комнатами прекрасно изолируют звуки;
• продуманная система вентиляции – при надлежащем за ней уходе в комнатах будет приятный микроклимат;
• небольшое количество соседей;
• одна сторона дома обычно выходит в тихий двор, иногда он огражден от посторонних посетителей калиткой или шлагбаумом;
• планировки, рассчитанные на комфортное проживание большой семьи, высокие потолки, много окон и света;
• наличие подсобных помещений – кладовых, гардеробных;
• во многих зданиях установлены лифты;
• эстетическая привлекательность дома.

Первый киевский небоскреб (ул. Институтская №№ 14-18) принадлежал тоже Л. Гинзбургу. Высота одиннадцатиэтажного здания с башней составляла 67,5 м, до начала Первой мировой войны оно считалось самым высоким в Украине. В сентябре 1941 года пожар полностью уничтожил небоскреб.

Минусы квартиры в дореволюционном доме

Чтобы принять взвешенное решение, учтите не только преимущества, но и недостатки инвестиций в дореволюционную недвижимость:

• высокая цена – стоимость 1 кв. м в Киеве стартует от 30 тыс. грн;
• необходимость проведения капитального ремонта – особенно в домах с деревянными перекрытиями;
• капремонт связан со сложностями, ведь нарушение вентиляции приведет к тому, что деревянные балки начнут гнить и проседать;
• устаревшие инженерные коммуникации (электропроводка, водяные и отопительные системы);
• плохая шумоизоляция между этажами – деревянные балки отлично передают любую вибрацию, будь то шаги или стиральная машинка в режиме отжима;
• мероприятия по улучшению шумоизоляции могут нарушить вентиляцию перекрытий;
• нестандартные дверные и оконные проемы – установка дверей и окон обойдется дороже, чем в домах типичного проекта;
• необходимость следить за своевременным обслуживанием вентиляции, в противном случае запахи будут свободно мигрировать из квартиры в квартиру, создавая дискомфорт;
• шум от проезжей части в центре города, высокая концентрация выхлопных газов;
• квартиры в центре часто сдаются посуточно туристам, а значит, соседи будут постоянно меняться и, не исключено, сильно шуметь;
• отсутствие места для организации парковки непосредственно возле дома из-за плотной современной застройки.

Квартиры в дореволюционных домах во все годы пользуются спросом. В некоторых уже даже проводился капремонт, и часть проблем старых построек решена.