На рынке вторичной недвижимости бывают случаи, когда покупатели приобретают квартиры с коммунальными долгами, не зная о них. Это случается, если недостаточно внимательно проверить объект. Покупатель узнает о задолженности уже после получения первых платежек от коммунальных организаций. Кто должен оплатить долги в купленной квартире и какой действий при этом, зависит от ситуации.
Справка об отсутствии коммунальной задолженности не является обязательным документом при заключении договора купли-продажи. А сами долги по коммунальным платежам не мешают продавать недвижимость, по крайней мере до того момента, пока на квартиру не будет наложен арест в связи с принудительным взысканием долгов.
По Закону «Об исполнительном производстве» арест на недвижимость может быть наложен при превышении задолженности на сумму в 20 минимальных заработных плат – в 2021 году это 120 тыс. грн. Это при условии, что квартира – единственное жилье должника. Если у него есть и другая недвижимость, арест может быть наложен и при меньшей задолженности.
Но пока этого не случится, и обременений нет, владелец может свободно распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее. И он не обязан показывать долги второй стороне сделки, пока покупатель или нотариус не просят его об этом.
Если все же случилось так, что вы купили квартиру с коммунальными долгами, не зная о них, порядок действий здесь зависит от того, как был составлен договор купли-продажи жилья. Основное, что нужно учесть – предусмотрено ли документом погашение задолженности новым владельцем или нет.
Если в договоре есть пункт о переходе долгов новому владельцу
Если в договоре есть пункт, что задолженность или имеющиеся обязательства по квартире переходят новому собственнику, он должен будет погасить долги сам. В этом случае добиться оплаты прежним владельцем без его добровольного согласия практически невозможно даже через суд, так как вы сами подписали договор с соответствующими условиями.
Как правило, такие договора заключают в случаях, когда покупатель и продавец предварительно договариваются о погашении долгов новым собственником. Сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры.
Но не исключено, что недобросовестный продавец не захочет передать вам долги без их компенсации со стоимости квартиры и умолчит об этом моменте, но в договоре он будет прописан. Поэтому перед подписанием бумаг внимательно перечитывайте все пункты.
Если в договоре нет пункта о переходе долгов новому владельцу
Это более удачный для покупателя вариант, так как он не давал свое согласие на погашение долгов прежнего владельца. Сам по себе договор купли-продажи не подразумевает переход обязательств по оплате долгов новому собственнику, если об этом в нем не сказано.
После получения платежек с суммой задолженности, накопившейся до заключения договора купли-продажи, сначала мирно обратитесь к прежнему владельцу и попросите погасить долги. Если он это сделает – ситуация решится с минимальными заботами и без проблем. Если же прежний владелец откажется платить, придется обращаться в суд.
В этом случае закон будет на вашей стороне. Законодательством не предусмотрено, что новый владелец должен оплачивать долги предыдущих собственников, если об этом не сказано в договоре купли-продажи. Далее, исходя из статьи 162 Жилищного кодекса, а также из положений Закона «О жилищно-коммунальных услугах», следует, что лицо должно своевременно платить за коммунальные услуги и оплачивать их только при фактическом пользовании.
Соответственно, обязательства по оплате коммунальных услуг, предоставленных до заключения договора купли-продажи, остаются за прежним владельцем. Вы к ним не имеете никакого отношения.
Арестовать квартиру за долги также уже не могут, так как она не является имуществом должника. Любые действия в этом направлении незаконны, и вы сможете обжаловать их в суде.
Требовать выплату долга от вас коммунальные компании также не могут. Если они подадут на вас в суд, вы должны будете обратиться со встречным иском с требованием исключить задолженность предыдущих собственников по вашему лицевому счету. Практика показывает, что такие иски граждан удовлетворяются и дальше коммунальные компании судятся уже с предыдущими собственниками, являющимися фактическим должниками.
Основное правило, которое поможет уберечься от приобретения квартиры с долгом – это правильно проверять недвижимость до заключения договора.
Узнать о наличии долгов в отношении приобретаемого жилья можно двумя способами:
- Попросить продавца предоставить справки из всех коммунальных организаций, от обслуживающей компании.
- Проверить владельца предмет отсутствия долгов через Единый регистр должников или через сайты соответствующих коммунальных служб.
Учтите, если в квартире проживало несколько человек, возможен вариант с разделом лицевых счетов. В таком случае справки об отсутствии задолженности нужно получить по каждому из них. Всю информацию можно узнать в обслуживающих компаниях.
Но один из самых надежных способов уберечь себя от долгов при покупке квартиры – внимательно составить и проверить договор купли-продажи. В нем не должно идти речи о переходе долгов к покупателю.
С правильно составленным договором вы страхуете себя, если вдруг упустите момент и за квартирой останется задолженность – в этом случае вы не будете ее оплачивать и легко сможете отстоять позицию в суде.
Прокомментируйте первым