Как купить квартиру по переуступке в Украине?

Часто при желании купить квартиру в новостройке оказывается, что в интересующем доме вся недвижимость уже продана. Но первичное жилье покупают непосредственно у застройщика. Его можно приобрести у инвесторов, которые взяли здесь квадратные метры на начальных этапах строительства, и готовы продать их уже перед сдачей объекта в эксплуатацию. Инвесторы делают это целенаправленно для получения прибыли, но иногда они готовы продать квартиру в связи с другими обстоятельствами. В таком случае сделка проводится в рамках договора переуступки.

Переуступка – это

Переуступка – это заключение договора, по которому переуступается право требования на объект инвестирования. В данном случае – это право на квартиру в жилом доме, который будет построен в будущем. Чтобы обезопасить себя, достаточно, заключая договор о переуступке, заверить его у нотариуса.

Переуступка представляет собой своеобразный вариант покупки квартиры на первичном рынке недвижимости. Это перепродажа еще недостроенной квартиры, которая проводится под контролем и с разрешения застройщика. Такой способ приобретения жилья дает возможность купить его на более выгодных условиях – инвесторы перепродают жилье дешевле цены, выставленной строительной компанией. Но здесь присутствуют и дополнительные риски, так как в сделке участвует третья сторона. Рассмотрим, что такое квартира по переуступке, как и когда ее выгодно покупать, и способы исключить невыгодную и опасную сделку.

Что такое договор переуступки

Переуступка не является способом купли-продажи недвижимости – это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть новый покупатель, платя деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору – договору с застройщиком.

Таким образом, сам договор переуступки еще не дает вам права на недвижимость. Вы становитесь стороной, которая в будущем получит квартиру в строящемся доме в рамках основного договора, заключенного между инвестором и застройщиком. Продавец переуступает вам права в отношении недвижимости.

Преимущества договора переуступки

Покупать квартиру на завершающих этапах строительства дома актуально по договору переуступки не только в том случае, если у застройщика не осталось свободных предложений, но и с целью экономии. Это связано со следующими преимуществами:

• возможность купить квартиру дешевле – инвесторы, вложившие деньги в недвижимость на начале строительства, часто продают ее на 5-20% дешевле, чем застройщик в момент сдачи дома в эксплуатацию;
• приобретение жилья в почти построенном доме – покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме в основном проводится уже перед его вводом в эксплуатацию, а приобретая жилье непосредственно у застройщика зачастую приходится вкладывать в нее деньги на более ранних этапах строительства и ждать, пока дом построят;
• минимальные риски связаться с долгостроем – так как вы приобретаете квартиру в практически готовом доме, скорее всего, он будет введен в эксплуатацию на протяжении нескольких месяцев.

Переуступка прав или покупка квартиры после сдачи – что выгоднее?

Поэтому, покупая квартиру в строящемся доме, обращайте внимание не только на предложения застройщика, но и инвесторов. Если дом будет вскоре сдан, переуступка может стать альтернативой, которая позволит сэкономить и обзавестись новым жильем быстрее. Но покупка квартиры по переуступке имеет подводные камни.

Недостатки договора переуступки

К покупке квартиры по переуступке нужно отнестись с особой осторожностью из-за следующих особенностей этого формата сделки:

• необходимость уплаты всей суммы сразу – если с застройщиком можно оформить рассрочку и выплачивать сумму частями по мере строительства дома, то инвесторы хотят получить все и сразу;
• возможные доплаты – часто застройщики разрешают переуступить права на жилье только при условии выплаты определенной комиссии (как правило, она составляет от 1 до 3% стоимости жилья), поэтому проанализируйте, получится ли у вас сэкономить с учетом дополнительных выплат, или же вы, наоборот, переплатите;
• невозможность предъявления продавцу претензий в отношении объекта недвижимости – вы платите первоначальному инвестору, а все споры в отношении квартиры будете решать с застройщиком;
• передача по договору не только прав, но и обязанностей – если это продажа квартиры по переуступке в ипотеке, покупателю придется взять на себя обязанности по ее погашению на условиях, которые ранее подписал первоначальный инвестор – выбрать программу кредитования у вас не получится.

Тщательный подбор инвестора и анализ застройщика позволит заключить договор переуступки на максимально выгодных условиях. В таком случае единственным недостатком будет выплата продавцу сразу всей суммы. Заключение такого договора также влечет некоторые риски, которые рассмотрим далее.

Форма договора может быть другой, и зависит она от того, по какой схеме инвестирования недвижимость была приобретена первоначальным покупателем. В любом случае в договоре не должно быть двузначностей, он должен содержать информацию о штрафных платежах и быть подписан всеми сторонами, имеющими отношение к сделке.

Еще одним важным моментом является вычитка и тщательная проверка договора между инвестором и застройщиком, в рамках которого он инвестировал в недвижимость. На это особое внимание клиентов обращают и юристы. Сергей Бруцкий из компании Easylegal рассказал:

«Практика показывает, что преимущественное количество покупателей по договору переуступки не обращают должного внимания на основной договор, в котором как раз и указаны обязанности и права инвестора и застройщика. В результате, подписывая договор переуступки, они могут купить «кота в мешке». Я настоятельно рекомендую покупателям всегда требовать от инвестора показать основной договор и полностью вычитать его. Только после этого можно подписывать документы на переуступку прав».

Лучше не прибегать к варианту, когда с инвестором и застройщиком заключаются отдельные договора. Стороны должны заключать один трехсторонний договор.

При покупке квартиры по переуступке рекомендуется, чтобы изначально ее приобретали через Фонд финансирования строительства. В этом случае покупатель максимально защищен от рисков. Купить квартиру по переуступке можно и при финансировании через целевые облигации, выпущенные институтом совместного финансирования. Но здесь риски будут максимальными, и не исключено, что вам предложат купить уже ранее перепроданную квартиру.

Покупка новостроя: договор купли-продажи облигаций

Кроме того, переуступка прав возможна при инвестировании в рамках форвардного дериватива или в случае возведения дома жилищно-строительным кооперативом. В последнем случае покупатель становится ассоциированным членом кооператива.

Как правильно купить квартиру по переуступке в новостройке

Начиная процедуру покупки квартиры по договору переуступки, проанализируйте сложившуюся ситуацию, проверив следующие нюансы:

• застройщик должен иметь документы на землю и разрешение на строительство;
• строительная компания должна соблюдать сроки строительства объекта;
• инвестор не должен был нарушать условия основного договора с застройщиком;
• девелопер должен разрешить перепродажу прав на квартиру.

Выполнение этих условий будет гарантировать правомерность и безопасность сделки, что в первую очередь важно для покупателя.

Покупка квартиры по переуступке: оформление

Застройщик может разрешить переуступку прав требования на объект недвижимости, если первоначальный инвестор выплатил 100% суммы за него. Если деньги полностью не выплачены, условием такого договора будет доплата оставшейся суммы новым покупателем. На этом этапе уточните, при каких еще условиях застройщик даст разрешение на сделку по переуступке. Возможно он потребует выплатить штраф за перепродажу недвижимости. Эта сумма должна указываться в договоре переуступки, и в дальнейшем выплачиваться застройщику.

Далее проверьте объект недвижимости на соблюдение сроков, и не числится ли он под залогом в банке. Сделать это поможет юрист. Если инвестор оформил квартиру в ипотеку, и скрыл это от вас – дальнейшее сотрудничество прекращается. Если же этот факт вам известен – банк будет еще одной стороной договора. Вместе с правами на недвижимость к вам перейдут обязательства по выплате кредита.

Когда все документы проверены и стороны пришли к согласию, можно заключать договор. Для безопасности и действительности сделки этот документ должен быть нотариально заверен. Таким образом, процедура состоит из следующих этапов:

• получение разрешения от застройщика;
• проверка разрешительных документов и сроков строительства;
• анализ застройщика на отсутствие исков в суде;
• проверка других объектов строительной компании;
• проверка инвестора;
• составление договора переуступки с указанием штрафов и других особых условий;
• заверение договора у нотариуса.

Теперь права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю. После ввода дома в эксплуатацию вы принимаете квартиру по акту-приема передачи и становитесь ее владельцем.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Договор переуступки является только одним из перечня документов, которые подтверждают ваше право требования на квартиру в новостройке. Рассмотрим, какие бумаги вы должны получить на руки в процессе проведения процедуры.

Какие документы выдаются при покупке квартиры по переуступке

При покупке квартиры по переуступке покупатель предоставляет стандартный пакет документов, в том числе паспорт, код, согласие мужа или жены. А вот после совершения сделки он вправе получить следующие бумаги:

• нотариально заверенную копию или оригинал основного договора;
• подтверждение расчетов между инвестором, застройщиком и покупателем;
• согласие застройщика на переуступку, если это не прописано в договоре;
• договор переуступки.

Вы получаете эти документы вместе с актом передачи. Каждый из них может стать решающим при возникновении споров или нестандартных ситуаций между покупателем и застройщиком, а также будет подтверждением правомерности сделки.

Покупка переуступки с кредитом

Особенности переуступки с ипотекой в том, что здесь кроме инвестора, застройщика и покупателя фигурирует еще и банк. Преимущество такого формата приобретения жилья в том, что вы выплачиваете не всю сумму за квартиру сразу – оплачиваете часть инвестору, а оставшуюся стоимость погашаете в рамках оформленного кредита. Недостаток заключается в том, что к вам переходят обязательства по ипотеке со всеми условиями, оговоренными ранее – вы берете на себя обязательства по ранее оформленной ипотеке.

Бывает, что инициаторами переуступки ипотечных квартир являются банки. Это происходит в том случае, если первоначальный покупатель квартиры нарушает условия кредитного договора, не платит или банк имеет доказательства его неплатежеспособности.

Покупка переуступки с кредитом представляет собой практически то же самое, что и оформление ипотеки с первоначальным взносом. При этом важно учитывать, чтобы в рамках договора не нарушались нормы Гражданского кодекса в отношении инвестора, иначе суд может признать такой договор недействительным. Выходит, что в этом случае вы покупаете квартиру в кредит по выгодной цене, но при этом возрастают риски связаться с судебными разбирательствами. Поэтому важно убедиться в том, что инвестор согласен с таким порядком разрешения ситуации и не имеет оснований оспаривать договор в суде.

Риски при переуступке прав на квартиру

Так как переуступка недвижимости еще не означает получение на нее прав, а только дает возможность их требовать после ввода дома в эксплуатацию, а в сделке между застройщиком и конечным покупателем присутствует посредник, здесь существуют такие риски:

• двойная продажа – возможно инвестор переуступает права требования на одну и ту же квартиру не одному лицу, и заключил такой договор с несколькими покупателями;
• покупка квартиры в долгострое – если дом еще не готов к сдаче, проанализируйте, почему инвестор продает квартиру, в которую вложился ранее, возможно, застройщик просто «замораживает» стройку;
• приобретение некачественной недвижимости – возможно инвестор захотел перепродать свою будущую квартиру в связи с тем, что его перестало устраивать качество работы застройщика.

Но при должной подготовке и внимательности к деталям все эти риски можно предупредить.

Как исключить риски при покупке квартиры по переуступке

В основном риски с приобретением жилья через инвестора-посредника связаны с недобросовестностью этого лица или застройщика. Поэтому для безопасного заключения договора переуступки придерживайтесь таких правил:

• проверьте стороны на благонадежность – чем больше информации вы соберете о застройщике и инвесторе, тем лучше – проанализируйте разрешительные документы, отсутствие проблемных объектов, изучите основной договор;
• заключайте договор по безопасным схемам инвестирования – к таковым, например, относится покупка через Фонд финансирования строительства, когда вероятность двойной продажи минимальна – процедуры контролируются государством;
• требуйте, чтобы застройщик и банк (если присутствует ипотека) также были сторонами этого договора – исключается возможность мошенничества со стороны первоначального инвестора;
• проверьте основной договор на отсутствие запрета переуступку прав на квартиру – лучше, если в нем указано, что такая процедура разрешена;
• не заключайте договор переуступки, если в отношении этого объекта его уже заключали ранее – есть вероятность, что строительство проблемное, и инвесторы хотят отказаться от этой квартиры.

Юрист Сергей Бруцкий рассказал о важности проверки сторон перед подписанием договора:

«Часто вместо самого инвестора на сделку приходит доверенное лицо. Работать с ним можно только при наличии доверенности, которую он обязан предъявить. Перед этим также стоит проверить не только застройщика, но и инвестора на наличие исков в суде. Если на них массово заявляют покупатели – здесь присутствует мошенничество. Также надо проверить эти лица по налоговой. Сделать это можно самому через сайт Налоговой службы».

Таким образом, покупка квартиры по переуступке в Украине достаточно выгодный, но рисковый вариант. Правда, если вы проявите бдительность, не поленитесь проверить все стороны на добропорядочность и не будете связываться с сомнительными схемами, то и опасаться нечего.

Как правильно продать квартиру по переуступке

Рассмотрим ситуацию по переуступке квартиры с точки зрения продавца, так как эта сторона также может столкнуться с проблемами, препятствующими продаже квартиры.

Продажа квартиры по переуступке: основные моменты

Для того, чтобы иметь возможность перепродать квартиру по переуступке, инвестору предстоит учитывать следующие моменты:

• застройщик должен разрешить это сделать – не спешите выставлять недвижимость на продажу до того, пока не получите согласие строительной компании (это делать не обязательно, если соответствующий пункт прописан в основном договоре);
• необходимость выплаты всей сумму по основному договору – даже если инвестор не полностью рассчитался с застройщиком, он может передать эти обязательства в рамках договора переуступки, по которому оставшийся долг переводится на покупателя;
• необходимость уплаты штрафа – возможно застройщик разрешит вам провести эту операцию только в случае выплаты ему определенного процента от суммы сделки.

Этапы продажи квартиры по переуступке

Учитывая рассмотренные особенности, можно переходить к продаже квартиры, соблюдая следующий порядок:

• согласуйте возможность перепродажи недвижимости с застройщиком – он должен предоставить согласие в письменном виде, или указать это в договоре;
• получите справку об отсутствии долга перед строительной компанией или о сумме, которую еще предстоит выплатить – от этого будут зависеть дальнейшие обязанности покупателя перед застройщиком;
• получите согласие мужа или жены – для случаев, когда квартиру покупали в браке;
• получите согласие банка – актуально, если квартира оформлена в ипотеку.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Собрав эти документы, приложите к ним основной договор, свой паспорт и код. Теперь пакет готов для проведения сделки – квартиру можно выставлять на продажу. Заключите договор переуступки прав, заверьте его у нотариуса и получите расчет. На этом ваши права требования на квартиру в строящемся доме переходят к другому лицу. Вы не несете ответственность за качество перепроданной квартиры, а все претензии покупатель должен предъявлять застройщику.

Облагается ли налогом продажа квартиры по переуступке

При проведении сделки по переуступке размеры налогов зависят от схемы инвестирования и получения продавцом прибыли. В случае оформления переуступки на квартиру, приобретаемую через Фонд финансирования строительства, покупатель не должен уплачивать налоги. А если же в рамках процедуры задействуется и переоформляется предварительный договор купли-продажи прав, покупателю придется заплатить 1% от стоимости недвижимости в Пенсионный фонд.

Когда можно продавать квартиру после ее покупки

В отношении продавца налоговые обязательства наступают, если он продает права требования на недвижимость, и получает при этом прибыль. В таком случае он уплачивает 18% в качестве налога на доходы физлиц и 1,5% военный сбор.

Расторжение договора переуступки

Продажа квартиры по договору переуступки может быть признана недействительной, если в ходе заключения соглашения были нарушены порядки процедуры, а именно:

• застройщик не был согласен с перепродажей квартиры;
• недвижимость находится под залогом, и залогодержатель не давал согласие на смену должника;
• нарушены права одной из сторон, например, права на квартиру перепроданы банком без своевременного уведомления о проведении процедуры первоначального покупателя.

Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда вам придется расторгать договор, обратите внимание на все эти моменты. Иначе несостоявшаяся сделка повлечет только бессмысленную трату времени и денег.

Таким образом, продажа квартиры в новостройке по переуступке представляет собой передачу права требования на эту недвижимость. Покупатель не может сразу оформить это жилье в собственность, так как оно находится на стадии строительства и принадлежит застройщику. Но договор переуступки прав является документом, по которому вы станете владельцем недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию. Это выгодный и удобный вариант – вы покупаете первичное жилье практически на стадии ввода в эксплуатацию по цене ниже, чем у застройщика.