Як придбати квартиру з відступленням прав в Україні?

Часто, маючи бажання купити квартиру в новобудові виявляється, що в будинку, який вас цікавить, вся нерухомість вже продана. Але первинне житло купляють не лише безпосередньо у забудовника. Його можна придбати у інвесторів, які взяли тут квадратні метри на початкових етапах будівництва, і готові продати їх вже перед здачею об'єкта в експлуатацію. Інвестори роблять це цілеспрямовано для отримання прибутку, але іноді вони готові продати квартиру в зв'язку з іншими обставинами. В такому випадку операція проводиться в рамках договору відступлення (переуступки).

Відступлення права – це

Відступлення права являє собою своєрідний варіант придбання квартири на первинному ринку нерухомості. Це перепродаж ще недобудованої квартири, що проводиться під контролем та з дозволу забудовника. Такий спосіб придбання житла дає можливість купити його на більш вигідних умовах – інвестори перепродують житло дешевше ціни, виставленої будівельною компанією. Але тут присутні й додаткові ризики, адже в угоді бере участь третя сторона. Розглянемо, що таке квартира з відступленням права, як і коли її вигідно купувати, та способи виключити невигідну і небезпечну операцію.

Що таке договір відступлення

Договір відступлення ще не дає вам права на нерухомість. Ви стаєте стороною, яка в майбутньому отримає квартиру в споруджуваному будинку в рамках основного договору, укладеного між інвестором і забудовником. Продавець відступлює права щодо нерухомості.

Переваги договору відступлення

Купляти квартиру на завершальних етапах будівництва будинку актуально за договором відступлення не лише в тому випадку, якщо у забудовника не залишилося вільних пропозицій, але і з метою економії. Це пов'язано з наступними перевагами:

• можливість купити квартиру дешевше – інвестори, які вклали гроші в нерухомість на початку будівництва, часто продають її на 5-20% дешевше, ніж забудовник у момент здачі будинку в експлуатацію;
• придбання житла в майже побудованому будинку – купівля квартири за договором відступлення прав в споруджуваному будинку в основному проводиться вже перед його введенням в експлуатацію, а купляючи житло безпосередньо у забудовника часто доводиться вкладати в неї гроші на більш ранніх етапах будівництва і чекати, доки будинок побудують;
• мінімальні ризики зв'язатися з довгобудом – адже ви купуєте квартиру в практично готовому будинку, швидше за все, він буде введений в експлуатацію протягом декількох місяців.

Переуступка прав або купівля квартири після здачі – що вигідніше?

Тому, купляючи квартиру в споруджуваному будинку, звертайте увагу не тільки на пропозиції забудовника, але й інвесторів. Якщо будинок буде незабаром зданий, відступлення може стати альтернативою, яка дозволить заощадити й обзавестися новим житлом швидше. Але купівля квартири з відступленням має підводні камені.

Недоліки договору переуступки

До купівлі квартири з відступленням права потрібно поставитися з особливою обережністю через такі особливості цього формату угоди:

• необхідність сплати всієї суми відразу – якщо з забудовником можна оформити купівлю на виплат і розраховуватися частинами за мірою зведення будинку, то інвестори хочуть отримати все і відразу;
• можливі доплати – часто забудовники дозволяють передати права на житло лише за умови виплати певної комісії (як правило, вона складає від 1 до 3% вартості житла), тому проаналізуйте, чи вийде у вас заощадити з урахуванням додаткових виплат, або ж ви, навпаки, переплатите;
• неможливість пред'явлення претензій продавцю об'єкта нерухомості – ви платите початковому інвестору, а всі суперечки стосовно квартири будете вирішувати з забудовником;
• передача за договором не лише прав, але й обов'язків, якщо це продаж квартири з відступленням прав в іпотеці, покупцеві доведеться взяти на себе обов'язки щодо її погашення на умовах, які раніше підписав первісний інвестор – вибрати програму кредитування у вас не вийде.

Ретельний підбір інвестора й аналіз забудовника дозволить укласти договір відступлення на максимально вигідних умовах. У такому випадку єдиним недоліком буде виплата продавцю відразу всієї суми. Укладення такого договору спричиняє деякі ризики, які розглянемо далі.

Форма договору може бути іншою, і залежить вона від того, за якою схемою інвестування нерухомість була придбана первинним покупцем. У будь-якому разі в договорі не повинно бути двозначностей, він повинен містити інформацію про штрафні платежі та бути підписаний всіма сторонами, що мають відношення до операції.

Ще одним важливим моментом є вичитування і ретельна перевірка договору між інвестором і забудовником, в рамках якого він інвестував у нерухомість. На це звертають особливу увагу клієнтів і юристи. Сергій Бруцький з компанії Easylegal розповів:

«Практика показує, що переважна кількість покупців за договором відступлення не звертають належної уваги на основний договір, в якому якраз і зазначені обов'язки та права інвестора й забудовника. В результаті, підписуючи договір відступлення, вони можуть купити «кота в мішку». Я рекомендую покупцям завжди вимагати від інвестора показати основний договір і повністю вичитати його. Тільки після цього можна підписувати документи на відступлення прав».

Краще не вдаватися до варіанту, коли з інвестором і забудовником укладаються окремі договори. Сторони повинні укладати один тристоронній договір.

Під час купівлі квартири за договором відступлення рекомендується, щоб на початку її купували через Фонд фінансування будівництва. У цьому випадку покупець максимально захищений від ризиків. Купити квартиру з відступленням можна і в разі фінансування через цільові облігації, випущені інститутом спільного фінансування. Але тут ризики будуть максимальними, і не виключено, що вам запропонують купити вже раніше перепродану квартиру.

Купівля новобудови: договір купівлі-продажу облігацій

Крім того, можливе відступлення прав у випадку інвестування в рамках форвардного деривативу або в разі зведення будинку житлово-будівельним кооперативом. В останньому випадку покупець стає асоційованим членом кооперативу.

Як правильно купити квартиру за переуступкою в новобудові

Починаючи процедуру купівлі квартири за договором відступлення, проаналізуйте ситуацію, перевіривши наступні нюанси:

• забудовник повинен мати документи на землю і дозвіл на будівництво;
• будівельна компанія повинна дотримуватися термінів будівництва об'єкта;
• інвестор не повинен був порушувати умови основного договору із забудовником;
• девелопер повинен дозволити перепродаж прав на квартиру.

Виконання цих умов буде гарантувати правомірність і безпеку угоди, що в першу чергу важливо для покупця.

Купівля квартири з переуступкою: оформлення

Забудовник може дозволити відступлення прав вимоги на об'єкт нерухомості, якщо первісний інвестор сплатив 100% суми за нього. Якщо гроші повністю не виплачені, умовою такого договору буде доплата суми, що залишилася новим покупцем. На цьому етапі уточніть, за яких умов забудовник дасть дозвіл на угоду з відступлення. Можливо він вимагає виплатити штраф за перепродаж нерухомості. Ця сума повинна зазначатися у договорі відступлення, і надалі виплачуватися забудовнику.

Далі перевірте об'єкт нерухомості на дотримання строків, і чи не є він під заставою в банку. Зробити це допоможе юрист. Якщо інвестор оформив квартиру в іпотеку і приховав це від вас – подальша співпраця припиняється. Якщо ж цей факт вам відомий – банк буде ще однією стороною договору. Разом з правами на нерухомість до вас перейдуть зобов'язання з виплати кредиту.

Коли всі документи перевірені й сторони прийшли до згоди, можна укладати договір. Для безпеки і дійсності правочину цей документ повинен бути нотаріально завірений. Таким чином, процедура складається з наступних етапів:

• отримання дозволу від забудовника;
• перевірка дозвільних документів і строків будівництва;
• аналіз забудовника на відсутність позовів у суді;
• перевірка інших об'єктів будівельної компанії;
• перевірка інвестора;
• складання договору відступлення з зазначенням штрафів та інших особливих умов;
• завірення договору у нотаріуса.

Тепер права та обов'язки первісного інвестора переходять до покупця. Після введення будинку в експлуатацію ви приймаєте квартиру за актом-прийому передачі та стаєте її власником.

Акт прийому-передачі квартири в новобудові

Договір відступлення є лише одним з переліку документів, які підтверджують ваше право вимоги на квартиру в новобудові. Розглянемо, які папери ви повинні отримати на руки в процесі проведення процедури.

Які документи видаються під час купівлі квартири з переуступкою

В разі купівлі квартири з відступленням прав покупець надає стандартний пакет документів, у тому числі паспорт, код, згоду чоловіка або дружини. А ось після вчинення правочину він має право отримати наступні папери:

• нотаріально завірену копію або оригінал основного договору;
• підтвердження розрахунків між інвестором, забудовником і покупцем;
• згоду забудовника на відступлення, якщо це не прописано в договорі;
• договір відступлення.

Ви отримуєте ці документи разом з актом передачі. Кожен з них може стати вирішальним під час виникнення спорів або нестандартних ситуацій між покупцем і забудовником, а також буде підтвердженням правомірності правочину.

Купівля переуступки з кредитом

Особливості відступлення з іпотекою в тому, що тут крім інвестора, забудовника та покупця фігурує ще й банк. Перевага такого формату придбання житла в тому, що ви виплачуєте не всю суму за квартиру відразу – сплачуєте частину інвестору, а решту вартості погашаєте в рамках оформленого кредиту. Недолік полягає в тому, що до вас переходять зобов'язання за іпотекою зі всіма умовами, обговореними раніше – ви берете на себе зобов'язання за раніше оформленою іпотекою.

Буває, що ініціаторами відступлення прав на іпотечну квартиру є банки. Це відбувається в тому випадку, якщо первинний покупець квартири порушує умови кредитного договору, не платить або банк має докази його неплатоспроможності.

Купівля переуступки з кредитом являє собою практично те ж саме, що й оформлення іпотеки з початковим внеском. За цих обставин важливо враховувати, щоб у рамках договору не порушувалися норми Цивільного кодексу щодо інвестора, інакше суд може визнати такий договір недійсним. Виходить, що в цьому випадку ви купляєте квартиру в кредит за вигідною ціною, але зростають ризики зв'язатися із судовими розглядами. Тому важливо переконатися в тому, що інвестор згоден з таким порядком вирішення ситуації й не має підстав оскаржувати договір у суді.

Ризики відступлення прав на квартиру

З тієї причини, що відступлення прав на нерухомість ще не означає отримання на неї прав, а тільки дає можливість їх вимагати після введення будинку в експлуатацію, а в угоді між забудовником і кінцевим покупцем присутній посередник, тут існують такі ризики:

• подвійний продаж – можливо інвестор уступає права вимоги на одну і ту ж квартиру не одній особі, а уклавши такий договір з кількома покупцями;
• купівля квартири в довгобуді – якщо будинок ще не готовий до здачі, проаналізуйте, чому інвестор продає квартиру, в яку вклав раніше, можливо, забудовник просто «заморожує» будівництво;
• придбання неякісної нерухомості – можливо інвестор захотів перепродати свою майбутню квартиру у зв'язку з тим, що його перестала влаштовувати якість роботи забудовника.

Але за належної підготовки та уважності до деталей всі ці ризики можна попередити.

Як виключити ризики під час купівлі квартири з переуступкою

В основному ризики з придбанням житла через інвестора-посередника пов'язані з недобросовісністю цієї особи або забудовника. Тому для безпечного укладення договору відступлення дотримуйтеся таких правил:

• перевірте сторони на благонадійність – чим більше інформації ви зберете про забудовника та інвестора, тим краще – проаналізуйте дозвільні документи, відсутність проблемних об'єктів, вивчіть основний договір;
• укладайте договір з безпечними схемами інвестування – до таких, наприклад, відноситься купівля через Фонд фінансування будівництва, коли ймовірність подвійного продажу мінімальна – процедури контролюються державою;
• вимагайте, щоб забудовник і банк (якщо є іпотека) також були сторонами цього договору – виключається можливість шахрайства з боку первісного інвестора;
• перевірте основний договір на відсутність заборони відступлення прав на квартиру – краще, якщо в ньому вказано, що така процедура дозволена;
• не укладайте договір відступлення, якщо у відношенні цього об'єкта його вже укладали раніше – є ймовірність, що будівництво проблемне, тому інвестори хочуть відмовитися від квартири.

Юрист Сергій Бруцький розповів про важливість перевірки сторін перед підписанням договору:

«Часто замість самого інвестора на операцію приходить довірена особа. Працювати з нею можна лише за наявності довіреності, яку вона зобов'язана пред'явити. Перед цим також варто перевірити, не лише забудовника, але й інвестора на наявність позовів у суді. Якщо на них масово заявляють покупці – тут є шахрайство. Також треба перевірити ці особи в податковій. Зробити це можна самому через сайт Податкової служби».

Таким чином, купівля квартири з переуступкою в Україні досить вигідний, але ризиковий варіант. Правда, якщо ви проявите пильність, не полінуєтеся перевірити всі сторони на добропорядність і не будете зв'язуватися з сумнівними схемами, то й боятися нічого.

Як правильно продати квартиру з відступленням права

Розглянемо ситуацію з відступленням права на квартиру з точки зору продавця, адже ця сторона також може зіткнутися з проблемами, що перешкоджають продажу квартири.

Продаж квартири з переуступкою: основні моменти

Для того, щоб мати можливість перепродати квартиру з відступленням права, інвестору належить враховувати наступні моменти:

• забудовник повинен дозволити зробити це – не поспішайте виставляти нерухомість на продаж до того, поки не отримаєте згоду будівельної компанії (це робити не обов'язково, якщо відповідний пункт прописаний в основному договорі);
• необхідність виплати всієї суми за основним договором – навіть якщо інвестор не повністю розрахувався з забудовником, він може передати ці зобов'язання в рамках договору відступлення, за яким борг перекладається на покупця;
• необхідність сплати штрафу – можливо забудовник дозволить вам провести цю операцію лише у випадку виплати йому певного відсотка від суми угоди.

Етапи продажу квартири за договором відступлення

Враховуючи розглянуті особливості, можна переходити до продажу квартири, дотримуючись наступного порядку:

• узгодьте можливість перепродажу нерухомості з забудовником – він повинен надати згоду в письмовому вигляді, або вказати це в договорі;
• отримайте довідку про відсутність боргу перед будівельною компанією або про суму, яку належить виплатити – від цього будуть залежати подальші обов'язки покупця перед забудовником;
• отримайте згоду чоловіка або дружини – для випадків, коли квартиру купували у шлюбі;
• отримайте згоду банку – актуально, якщо квартира оформлена в іпотеку.

Як продати квартиру: покрокова інструкція

Зібравши ці документи, прикладіть до них основний договір, свій паспорт та код. Тепер пакет готовий для проведення угоди – квартиру можна виставляти на продаж. Укладіть договір переуступки прав, завірте його в нотаріуса та отримайте розрахунок. На цьому ваші права вимоги на квартиру в споруджуваному будинку переходять до іншої особи. Ви не несете відповідальність за якість перепроданої квартири, а всі претензії покупець повинен пред'являти забудовнику.

Чи оподатковується продаж квартири за договором відступлення

Під час проведення операції з відступленням розміри податків залежать від схеми інвестування та отримання продавцем прибутку. У разі оформлення переуступки на квартиру, придбану через Фонд фінансування будівництва, покупець не повинен сплачувати податки. А якщо ж у рамках процедури задіюється і переоформлюється попередній договір купівлі-продажу прав, покупцеві доведеться заплатити 1% від вартості нерухомості в Пенсійний фонд.

Коли можна продавати квартиру після її придбання

Стосовно продавця податкові зобов'язання настають, якщо він продає права вимоги на нерухомість, і отримує прибуток. В такому випадку він сплачує 18% податку на доходи фізосіб і 1,5% військовий збір.

Розірвання договору відступлення прав

Продаж квартири за договором відступлення може бути визнаний недійсним, якщо в ході укладання угоди були порушені порядки процедури, а саме:

• забудовник не був згоден з перепродажем квартири;
• нерухомість знаходиться під заставою, і заставотримач не давав згоду на заміну боржника;
• порушені права однієї зі сторін, наприклад, права на квартиру перепродані банком без своєчасного повідомлення про проведення процедури первинного покупця.

Щоб не зіткнутися з ситуацією, коли вам доведеться розривати договір, зверніть увагу на всі ці моменти. Інакше зірвана угода спричинить тільки безглузду витрату часу і грошей.

Таким чином, продаж квартири в новобудові за договором відступлення являє собою передачу права вимоги на цю нерухомість. Покупець не може відразу оформити це житло у власність, адже воно знаходиться на стадії будівництва і належить забудовнику. Але договір відступлення прав є документом, за яким ви станете власником нерухомості після здачі будинку в експлуатацію. Це вигідний та зручний варіант – ви купялєте первинне житло практично на стадії введення в експлуатацію за ціною нижчою, ніж у забудовника.