Переуступка прав или покупка квартиры после сдачи – что выгоднее?

Стать владельцем квартиры в новостройке можно разными способами: заключить договор непосредственно с застройщиком, вложившись в строительство, приобрести жилье в уже сданном доме или выкупить права и обязанности у первичного инвестора по договору переуступки. И если с первым способом все более-менее понятно, то два других вызывают вопросы, главный из которых: как сэкономить деньги на покупке, избежав при этом рисков? Рассмотрим подробнее указанные варианты.

Договор купли-продажи жилья

Что такое переуступка прав

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Заключение договора переуступки, или цессии, ограничено по времени – дом еще не должен быть введен в эксплуатацию, и любое вмешательство в составление документа, в частности, изменение даты, является незаконным.

В договоре переуступки всегда участвуют три стороны:

• первичный инвестор;
• вторичный инвестор, покупатель;
• застройщик.

Без согласия последнего договор оформить не получится. Если квартира приобреталась по ипотеке, то потребуется также согласие банка. Юристы рекомендуют получать подписи всех сторон-участников сделки прямо на одном договоре, а не создавать отдельные документы для письменного согласия. В случае возникновения споров так будет проще доказать, что и застройщик, и банк ознакомились с текстом цессии своевременно и приняли его условия, заверив подписью.

Плюсы и минусы переуступки

Этот метод – возможность сэкономить время и деньги. Важно учитывать, что первичный инвестор переуступает покупателю не только все права, но и обязанности, наложенные основным договором.

Плюсы переуступки

К основным преимуществам этого метода перед покупкой уже готовой квартиры относят:

• возможность приобрести жилье в новостройке значительно дешевле – квадратные метры строящейся площади оцениваются ниже, чем уже сданной;
• оплата т.н. комиссии компании-управителю (застройщику) за согласие оформить договор составит около 1-5% от общей суммы первоначального договора;
• получение жилья гораздо быстрее, чем если бы самостоятельно вкладывали в строительство на этапе котлована.

Квартира по переуступке: как правильно переуступить жилье?

Минусы переуступки

Экономия средств тянет за собой ощутимые риски:

• возможность купить «долгострой» и остаться без квартиры;
• необходимость сразу выплатить всю сумму продавцу;
• необходимость придерживаться уже установленного графика и сумм погашения, если квартира приобреталась в рассрочку, даже если эти условия покупателю неудобны;
• возможность стать жертвой мошенников, которые проведут двойную или тройную переуступку;
• возможность приобрести жилье ненадлежащего качества, при этом претензии продавцу выставить вы не сможете.

На что обратить внимание при переуступке

Прежде чем ставить подпись под договором цессии, обязательно проведите самостоятельный мониторинг информации о застройщике: насколько он надежен, сколько объектов сдал, какие отзывы, не становился ли центром скандалов и т.п. Необходимо также изучить все документы: первичный (основной) договор, разрешительные документы застройщика и продавца.

В основном договоре могут быть прописаны штрафные санкции за переуступку – от 2 до 5% от общей суммы. Оформляя договор цессии, потребуйте прописать, что штраф платит первичный инвестор, а не вы. Сам договор обязательно должен быть зарегистрирован у нотариуса – это шанс избежать мошенничества.

Осуществлять переуступку лучше через Фонд финансирования строительства, деятельность которого регламентируется Законом Украины №978-IV от 19.06.03 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Так ваша сделка и последующие действия застройщика будут контролироваться государством.

Плюсы и минусы приобретения готовой квартиры

Многие не готовы рисковать и предпочитают рассматривать варианты только в уже сданных в эксплуатацию домах. Такой метод, по сравнению с предыдущим, также имеет свои преимущества и недостатки.

Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы

Плюсы покупки готового жилья

Те, кто выбирают такой подход, ориентируются на:

• отсутствие рисков того, что дом может оказаться «долгостроем» – он уже сдан;
• отсутствие необходимости ждать окончания строительства, чтобы вселиться в новую квартиру.

Минусы покупки готового жилья

Такой подход не лишен недостатков:

• более высокая цена квадратного метра по сравнению с домами в процессе строительства;
• необходимость оплачивать указанные в Налоговом кодексе Украины налоги и сборы плюс стоимость регистрации документов (одна десятая прожиточного минимума – 177,7 грн с 01.07.2018; 185,3 грн – c 01.12.2018).

Физические лица-резиденты Украины, согласно Налоговому кодексу, должны оплачивать 1% сборов в Пенсионный фонд. Продавцы же, как лица, получившие доход от продажи, обязаны уплатить:

• 5% – налог на доходы физлиц;
• 1,5% – военный сбор;
• 1% – госпошлина за отчуждение имущества;
• 1% – в ПФУ.

На практике военный сбор и госпошлину часто перекладывают на покупателя.

При переоформлении договора купли-продажи после переуступки эти налоги придется заплатить в любом случае.

Что выбрать: покупка или переуступка

Вариант с переуступкой выглядит более выгодным за счет меньшей цены квадратного метра, однако возникают вопросы с комиссией управителю, временем введения в эксплуатацию и необходимостью в итоге оплачивать все положенные налоги и сборы.

Приобретение готовой квартиры выглядит более надежным вариантом, однако более дорогим, так как устанавливается уже рыночная цена за площадь.

Таким образом, выбор основывается на том, нужна ли квартира прямо сейчас или есть возможность подождать.