Щоб максимально убезпечити себе від небажаного розвитку подій в разі придбання квартири в новобудові, інвестор повинен знати свої права й обов'язки, встановлені законодавством. Крім того, варто звернути увагу на можливості, права і гарантії забудовника в рамках діючих законів. Ми підібрали основні законодавчі документи, на які варто звернути увагу в разі інвестування в новобудову.
Закон «Про інвестиційну діяльність»
Придбання квартири являє собою інвестицію в об'єкт нерухомості. Все про цю форму господарської операції можна дізнатися з Закону «Про інвестиційну діяльність». Документ регламентує права і обов'язки інвестора і продавця, а також регулює порядок проведення інвестиційної діяльності. Це один з основних законів для інвестора, адже він визначає наступне:
- як захистити свої інвестиції (розділ 2);
- які гарантії має кожна сторона угоди (ст. 18);
- за що і як відповідає інвестор та забудовник (ст. 8);
- яким чином можна фінансувати інвестиційну діяльність (ст. 4) тощо.
Купівля новобудови: договір купівлі-продажу облігацій
Ознайомившись з нормами цього закону, інвестор буде не лише знати свої права і обов'язки, а й зможе правильно діяти в процесі придбання квартири в новобудові в рамках легальних схем, передбачених документом:
- через фонд фінансування будівництва;
- шляхом емісії цільових облігацій;
- через інститут інвестування.
Але невелика різноманітність дозволених механізмів і не завжди вигідні умови стають причиною того, що забудовники застосовують інші схеми в обхід закону. Головна мета таких дій – оптимізація податкового навантаження. В такому випадку будівельні компанії залучають інвестиції, опираючись на норми Цивільного кодексу.
Цивільний кодекс
Особисті майнові та немайнові відносини фізичних і юридичних осіб регламентовані Цивільним кодексом України. Тому без норм цього документа під час укладання угод купівлі-продажу квартири в новобудові не обійтися. Крім того, тут описані наступні моменти:
- правила використання земель під забудову, випадки використання власної та чужої землі (глава 27 і глава 34);
- порядок придбання майнових прав на об'єкти нерухомості закінченого і незакінченого будівництва (ст.331);
- порядок використання земель під будинком, в якому придбана нерухомість;
- особливості різних договорів купівлі-продажу і порядок їх укладення;
- відповідальність та обов'язки учасників цивільних правовідносин;
- права власників квартир і учасників житлово-будівельних кооперативів (ст.183-184) тощо.
Купівля новобудови: договір купівлі-продажу деривативу
Крім того, в третьому параграфі 61 глави Цивільного кодексу розказано про будівельний підряд. Таким чином, цей документ регулює взаємовідносини сторін, до того ж не лише забудовника та інвестора, а й землевласників, підрядників тощо.
У нормах Цивільного кодексу міститься досить багато формулювань, що дозволяють забудовникам законно обходити строго встановлені рамки інвестування і застосовувати гнучкі схеми. На них варто звернути увагу в разі інвестування за схемою, не передбаченою Законом «Про інвестиційну діяльність». Це актуально у разі купівлі квартири в рамках деривативу, форвардного контракту, договору пайової участі, купівлі-продажу майнового права тощо.
Придбання новобудови: договір про спільну діяльність (просте товариство)
Закон «Про регулювання містобудівної діяльності»
Документ №3038-17 захищає державні і приватні інтереси в контексті забудови територій. Він націлений на стабільний розвиток місцевості, регламентуючи правові та організаційні аспекти будівництва. З цього закону ви дізнаєтеся:
- до яких органів варто звертатися у разі виникненні тих чи інших проблем під час зведення новобудови;
- як організовують і контролюють процес забудови територій;
- яким чином приймають завершені об'єкти будівництва;
- яка роль Держархбудконтролю в процесі зведення та прийому новобудови і багато іншого.
Інструкція з прийому квартири в новобудові
Документ розділяє будівлі за класами відповідальності, від чого залежить порядок оформлення робіт і процедура введення будинку в експлуатацію. У Законі «Про регулювання містобудівної діяльності» можна знайти все про те, як має починатися, проходити і закінчуватися будівництво.
Постанова «Про державну реєстрацію майнових прав»
На завершальному етапі придбання квартири в новобудові потрібно оформити право власності на це майно. Щоб розібратися, як за законом зареєструвати право власності на придбану квартиру, можна ознайомитися з Постановою Кабінету Міністрів №1127. В ній описані такі моменти:
- особливості реєстрації через фронт-офіси, державних або приватних нотаріусів (п. 6-29);
- особливості реєстрації права власності за рішенням суду (п. 35-39);
- порядок реєстрації шляхом подачі заяви в електронній формі (п. 30-34);
- які документи потрібні для реєстрації права на нерухомість (п.40-76);
- терміни проведення реєстрації (п. 5) тощо.
Покрокова інструкція з придбання квартири
Крім того, із Закону «Про державну реєстрацію прав» можна дізнатися про загальні норми проведення відповідної процедури, причини відмови та інші моменти.
Ознайомившись з актуальними для вашого випадку статтями законів, ви зможете правильно поводитися із забудовником, відстояти свої права і підстрахуватися від ризиків. Знаючи норми законодавства, вдасться розібратися в безпечності угоди. Не забувайте також перевірити забудовника на благонадійність і подбати про укладення договору за безпечних для вас умов.
Прокоментуйте першим