У покупців завжди багато запитань до продавців. Ми зібрали деякі з них в одному тексті, а заодно додали статті DOM.RIA, які допоможуть правильно поставити питання і інтерпретувати відповіді власника нерухомості. Серед них ми вибрали як ті, що варто поставити при першій зустрічі власника і потенційного покупця, так і ті, які доречні на етапі торгів та підготовці до операції купівлі-продажу.
1. Ви власник або посередник?
Набагато надійніше купувати квартиру безпосередньо у власника. Але іноді виникають ситуації, коли власник не присутній на укладення попереднього договору і подальшому оформленні угоди. В такому разі на руках у посередника повинна бути генеральна довіреність, в якій зазначено право на продаж цієї нерухомості. Крім цього необхідно відвідати для додаткової консультації нотаріуса із запитом на перевірку всіх правовстановлюючих документів та законності довіреності.
Як придбати квартиру за генеральною довіреністю
2. Ви працюєте з ріелтором?
У західних країнах частіше за послуги ріелтора платить продавець. В Україні ж раніше попит був більше за пропозицію та комісію оплачували покупці. Зараз, коли ситуація на ринку змінилася, комісійні фахівця з нерухомості все ще часто платять покупці. Оскільки зацікавленими в послугах ріелтора є обидві сторони, можливо і оплачувати комісію будуть покупець і продавець. Цей момент варто прояснити на самому початку.
3. Чи є якісь обтяження на квартирі?
Деякі обтяження на квартиру означають, що продаж неможлива, до таких відноситься арешт або незгода співвласників. Інші накладають на власника певні зобов'язання. До них відноситься: іпотека, сімейний стан або прописані діти. Так, якщо квартира все ще в іпотеці, продати її можна лише за згоди іпотекотримача, а житло куплене в шлюбі – лише з юридичної згоди другої половини. Якщо не врахувати всі обтяження, операція в майбутньому може бути визнана недійсною.
4. Чи згодні співвласники на продаж квартири?
Одним з легких видів обтяжень з минулого пункту стануть співвласники. Якщо вони є – продавцю необхідно отримати нотаріально завірену згоду від кожного. Це правило стосується не тільки продажу всієї квартири, але і продажу частки. Тому перед операцією варто поцікавитися, чи є необхідні папери у продавця і може їх надати.
5. Хто прописаний в квартирі?
Якщо співвласники згодні або власник один, і він перед вами, саме час поцікавитися, хто зареєстрований в квартирі і чи зможе власник виписати всіх до укладення угоди. Найчастіше проблем з цим не виникає до моменту укладення основного договору купівлі-продажу, продавець надасть довідку Ф-3, видану в ЦНАПі. В ній буде зазначено, що за адресою ніхто не живе. В іншому випадку вам доведеться зіткнутися зі зняттям людини з реєстрації самостійно. Це теж в більшості випадків не складе великої проблеми, про що ми розповідаємо в тексті нижче.
Як виписати людину з квартири?
6. Чи живуть в квартирі діти?
Один з тих випадків, коли виписати людину самостійно ви не зможете навіть після купівлі квартири – якщо в ній живуть діти. З цієї причини в оголошеннях часто зазначено, що є дозвіл Опікунської ради або в квартирі не живуть діти. Як і у випадку з тим, коли дитина є у співвласниках, це важливо знати до рішення про покупку, оскільки дітей не можна знімати з реєстрації «в нікуди». Їх нове місце проживання повинно бути як мінімум не гірше за те, де вони жили до цього, тому дозвіл на подібну угоду дадуть лише органи опіки. Якщо ж при перегляді квартири ви бачите, що в ній живуть діти, поцікавтесь у власника: чи зареєстровані вони на цій житлоплощі і чи зможе він отримати дозвіл Опікунської ради до угоди.
7. Всі документи готові?
Крім документів, перерахованих нами вище (нотаріальна згода подружжя і співвласників житла, дозвіл Опікунської ради, довідка Ф-3 про склад сім'ї, дозвіл іпотекодавця, якщо він є), у власника повинні бути підготовлені і бути на руках оригінали інших паперів. Серед них правовстановлюючі документи, технічний паспорт нерухомості, висновок про проведену оцінку, паспорти, ідентифікаційні коди та інше. З повним списком документів, що необхідні продавцю, ви можете ознайомитися у тексті, розташованому нижче.
Які документи потрібні для продажу квартири
8. Хто заплатить за оформлення?
Оформлення угоди купівлі-продажу супроводжують різні витрати, серед яких: комісійні ріелтору, нотаріальне забезпечення угоди, державні мита і податки. Важливо проговорити всі умови та визначити, хто і за що платить, щоб уникнути конфліктних ситуацій на основній угоді. У законодавчій базі чітко прописані фінансові зобов'язання сторін, проте в кожному окремому випадку можливі варіанти. Так, продавець, торгуючись, може запропонувати покупцеві сплатити частину його зборів або навпаки, покупець зробить пропозицію про знижку в обмін на оплату всіх податків самостійно. Тому подібне питання доречне під час підготовки до операції і не буде сприйнято неправильно.
Процедура оформлення покупки квартири
9. Чи потрібен завдаток та скільки?
Завдаток найчастіше виплачується на етапі оформлення попереднього договору купівлі-продажу. У ньому прописується сума завдатку, умови його повернення або компенсації, якщо угода засмутиться. Сума і формат цього платежу обумовлюється окремо у кожному випадку, законодавчо подібне не врегульовано. Тим не менш, радимо переконатися, щоб у договорі було прописано те, що це саме завдаток і на яких умовах він виплачується. Детальніше про цей різновид попереднього платежу читайте в тексті DOM.RIA нижче.
Завдаток на квартиру – що це і як оформити
10. Чи є борги в квартирі?
Купити квартиру, а потім виявити в ній багатотисячні борги – страшний сон багатьох покупців. Тому в списку документів, які пред'являє власник на момент підписання основного договору є й довідка про відсутність заборгованості. Вона береться у постачальників комунальних послуг або в керуючій компанії (ОСББ чи ЖЕК). Крім цього, ви можете усно або письмово домовитися про те, хто і як оплачує комунальні послуги в період між підписанням договору купівлі-продажу і безпосередньою передачею ключів, якщо це відбувається не в один день. Деякі квартири пропонуються за зниженими цінами саме з причини боргів – але довідку про їх точну кількість все-таки краще побачити до оформлення угоди.
Купівля квартири з боргами: що потрібно врахувати
У покупця в ході операції виникне маса питань: щодо стану квартири, галасливих сусідів, особливості документів тощо. Але поставивши ці десять і отримавши на них вичерпні відповіді, ви зробите угоду і вкладення коштів більш безпечними.