Як продати частку в квартирі

Продаж нерухомості – завжди серйозний крок, але якщо мова йде про те, як продати частку в квартирі, доведеться врахувати велику кількість нюансів: тут і визначення частки, і згода співвласників, і додатковий список документів, що вимагається для угоди. Розглянемо докладніше, як продати частку в нерухомості.

Як визначити частку в квартирі

Власники квартири можуть визначити частку, яка належить їм, в договорі, складеному і завіреному у нотаріуса. Це можливо в разі, якщо співвласники домовилися про різні частки з урахуванням того, скільки кожен вклав у придбання або облаштування нерухомості. Якщо такого договору немає, то частки у співвласників вважаються рівними.

Для розрахунку частки кожного співвласника необхідно:

• розрахувати внутрішню площу житла;
• вирахувати площу, яка належить кожному із співвласників.

Для цього використовується Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24.05.2001 N 127.

Частка власності в квартирі

Коли пишуть чи говорять «частка в квартирі» мається на увазі, що це частка в праві на квартиру. Частка в праві на квартиру частиною квартири не є, а є частиною права. Майно, що перебуває у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності, називається часткова власність.

Якщо майно поділене між співвласниками в фіксованих частках – воно сумісне. Якщо ж частки не визначені за договором – майно спільне.

Як виділити частки в квартирі дітям

Виділити частку можна «в натурі», в статті 364 Цивільного кодексу України йдеться:

Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

Для виділення частки необхідний наступний пакет документів:

• правовстановлюючі документи;
• довідка з БТІ;
• технічний паспорт об'єкта нерухомості;

Виходить, що власник може виділити частку дітям або ж виділити свою частку із загального майна. Частина, що залишилася закріплюється за іншими співвласниками як особисте майно. Так, виділяючи частки дітям, частки батьків будуть пропорційно зменшені.

Якщо ж виділити частку з якоїсь причини не виходить, власник частки може отримати матеріальну компенсацію від інших співвласників. А саме це стосується виділення частки в квартирі. В силу технічних характеристик в квартирі не можна виділити частку «в натурі», оскільки це передбачає забезпечення кожного з власників окремим входом, це ж стосується і підсобних приміщень. А також у кожного власника повинна бути власна адреса. Тому виділити в натурі частку в квартирі не вийде.

Розділ частки в квартирі

Цивільний кодекс та інші нормативні акти розрізняють дві форми розділу частки в квартирі:

• виділення частки в натурі. Це форма, про яку ми говорили вище;
• розділ, який здійснюється в пропорціях, що відповідають часткам.

Про другу форму і піде мова. Поділу не підлягає об'єкт, до складу якого входить перепланована нерухомість. Якщо мова йде про перебудований будинок або квартиру з добудованим балконом, питання про розподіл часток буде можливе тільки після визнання права власності на кожну добудовану або переплановану частину. Після того, як частина виділена і розділена, частку можна збільшити, передати в дар, об'єднати і зробити будь-які інші дії.

Что таке частка в квартирі

Перед тим, як шукати серед численних оголошень з продажем однієї окремої кімнати в квартирі або ж частини (половини) квартири, слід розібратися з основними поняттями. Відповідно до Цивільного кодексу в Україні існує два види права спільної власності:

• сумісне право;
• спільне право.

Що значить частка в квартирі

Частка в квартирі може означати як право власності в спільному майні, так і право власності у сумісній власності. Вони розрізняються тим, що спільна власність має на увазі нотаріально завірений договір з певними частками. Сумісне ж майно належить подружжю, які не виділяли частки майна.

Як продати частку в квартирі

В 361 статті Цивільного Кодексу вказується, що співвласник має право продавати свою частку, коли йому заманеться, але при цьому інші власники мають переважне право на придбання. Цей доказ повідомлення учасників спільної часткової власності може бути засвідчений нотаріусом.

Співвласники втрачають право на придбання, якщо:

• частка продається на публічних торгах;
• частку дарують;
• частка відчужується за договором міни.

Якщо продавець отримав відмову або протягом місяця після звернення від інших співвласників не надходило відповідних пропозицій з купівлі-продажу, то продаж квартири на 2 власника (або більше) на користь іншої особи буде визнана законною. Така умова не має сили, якщо частка відчужується за договором міни або дарування, або продається через публічні торги.

У разі спільної сумісної власності ситуація ще більш невизначена, оскільки частки співвласників в жодних документах чітко не визначені і відповідно до загальних правил вважаються рівними. У такому випадку питання про продаж частини нерухомості вирішується спільно.

Після позитивного рішення співвласників, переоформлення частки квартири відбувається наступним чином: людина, що бажає продати свою частину, зобов'язаний спочатку її виділити, і тільки потім відбувається продаж, як у випадку з спільною частковою власністю. У разі відмови угода з таким співвласником неможлива.

Як продати квартиру якщо дитина в частці

Коли в квартирі є частка неповнолітньої дитини, то без органів опіки та піклування не обійтися. Згода органів опіки обов'язкова. Коли ви продаєте квартиру з часткою дитини, то ви повинні виділити дитині частку в новій квартирі. Просто продати квартиру без виділення частки неповнолітньому не можна.

Згідно з правилами, встановленими органами опіки, якщо продається квартира, в якій є частка неповнолітнього – його необхідно забезпечити нерухомістю не гірше поточної, щоб опікунська рада дозволила угоду. Нова нерухомість:

• повинна бути тієї ж або більшої площі;
• умови повинні бути рівними або кращими;
• нерухомість повинна бути готова до експлуатації.

Права дитини щодо нерухомості

Як продати частку в квартирі без згоди

Найбільш простий спосіб, який часто використовують власники, щоб обійти вимоги про пріоритетну продаж пайовикам – поставити свідомо високу ціну на пропоновані півквартири (або меншу частку). Так, через місяць після офіційного повідомлення співвласника про ціну, можна буде вирішувати, як продати половину квартири і пропонувати її потенційним покупцям.

Порядок продажу частки в квартирі

Згідно ст. 362 Цивільного кодексу України власник зобов'язаний спочатку запропонувати придбання своєї частки іншим співвласникам. Про це він повинен повідомити їх письмово, вказавши всі умови продажу (ціну, строки та інше). Якщо вони відмовилися, продавець може укладати договір з іншими людьми. При порушенні пріоритетного права купівлі, співвласник може подати в суд і визнати угоду купівлі-продажу недійсною.

Оформлення покупки частки квартири

Головна проблема продажу частини квартири – згода на такий крок від співвласників майна. Саме вони мають пріоритетне право викупу частки в квартирі і оскарження угоди купівлі-продажу (якщо згоду не було отримано). Тому враховуйте такі моменти:

• потрібно повідомити співвласників про свої наміри. Згідно із законом на відповідні дії власника (згода або відмова) дається 1 місяць, але це період настає з моменту фактичного отримання повідомлення. Часто це доручається нотаріусу;
• отримати відмову кожного співвласника від викупу частки квартири, яка продається (оформляється в письмовій формі у нотаріуса).

Як переоформити квартиру на сина, дочку, батьків, себе

Спробуйте заздалегідь передбачити реакцію співвласників, оскільки в таких ситуаціях багато хто з них йдуть на принцип, не враховуючи розміри своєї фінансової вигоди.

Як викупити частку в квартирі

Викуп може бути добровільний, якщо власник згідно з правом пріоритетної покупки запропонував вам частку, і вас влаштувала ціна. А може бути примусовий. Другий спосіб виповнюється через суд, необхідно

• подати позов про припинення права власності на вказану частину квартири, із зазначенням аргументів (не платить комунальні послуги, не проживає за адресою, псує загальне майно та інше)
• просити суд призначити будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити питання про можливість виділу частки і оцінка її.

Правова сторона продажу частини квартири

Тільки після оголошення експертом вартості частки квартири, тому, хто хоче викупити частку примусово, необхідне покласти на депозитний рахунок суду цю суму. Після цього суд зможе припинити право власності.

Документи для купівлі-продажу частки в квартирі

Як і в звичайній угоді купівлі-продажу, тут знадобиться цілий список документів, кожен з яких дуже важливий. Розглянемо їх детальніше.

Які документи потрібні для продажу частки в квартирі

Підготуйте наступний список офіційних паперів:

• правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, рішення суду, договір про виділення частки, свідоцтво про приватизацію, дарча та інше);
• паспорт та ідентифікаційний код (а також паспорти інших співвласників);
• техпаспорт;
• експертна оцінка;
• відмова співвласників від придбання частки;
• довідка про кількість зареєстрованих осіб.

Договір купівлі-продажу житла

Залежно від ситуації може знадобитися згода чоловіка/дружини або органів опіки (якщо співвласник – дитина, яка не досягла 18 років), відомості про наявність чи відсутність обтяжень (наприклад, боргів по комунальних платежах) та інші документи.

Зразок договору купівлі продажу частки квартири

Як подарувати частку в квартирі

Подарувати частку в квартирі можна без повідомлення про це інших власників. Тут важливо, що якщо дарувальник і той, кому дарують частку в квартирі, не перебувають у родинних зв'язках першого ступеня, обдарованому доведеться заплатити податки в розмірі:

• 5% ПДФО;
• 1,5% військового збору.

Як передати свою частку в квартирі

Крім дарування, до якого досить скептично налаштовані нотаріуси, якщо мова не йде про найближчих родичів, популярним способом передачі частки в квартирі буде договір позики. Так, продавець і покупець можуть укласти договір про грошову позику і після того, як продавець «не віддав борг», покупець звертається до суду і вилучає частку нерухомості в рахунок погашення боргу за допомогою мирової угоди. Проте, подібні способи передачі частки в квартирі набагато більше трудомісткі і витратні порівняно зі звичайним договором купівлі-продажу.

Чи можно подарувати частку в квартирі

Власник може подарувати свою частку в нерухомості, якщо вона вже виділена. Якщо нерухомість перебуває у спільній власності, необхідна згода. Так, чоловік не може подарувати частину квартири своїй мамі, якщо на це не дасть згоду дружина. Згода подружжя має бути підтверджено у нотаріуса.

Що таке дарча на квартиру і як її оформити

Як оформити дарчу на частину квартири

Порядок оформлення дарчої на частину квартири за умови виділеної частки або нотаріально завіреної згоди чоловіка, не відрізняється від звичайного договору дарування. Він укладається у нотаріуса, додатково оплачуються певні податки і послуги нотаріуса.

Якщо дарування квартири було «прикриттям» для угоди купівлі-продажу, співвласники, у яких продавець не отримав згоди, можуть звернутися до суду з метою визнати угоду недійсною з наступним перекладом на себе ролі покупця за ціною, яку встановить суд. Головна небезпека для покупця тут – він може залишитися і без грошей, і без нерухомості.

Зразок дарчої на частку в квартирі

Скільки коштує частка в квартирі

Основні проблеми виникають при визначенні вартості часток в квартирі, в якій важко визначити порядок користування житловими приміщеннями.

На кінцеву ціну частки в квартирі впливають такі чинники:

• наявність певного порядку користування спільним житлом;
• обсяг самої частки (півквартири, логічно, коштують дорожче, ніж її п'ята частина);
• готовність документів.

Як визначити вартість частки в квартирі        

Щоб визначити вартість частки в квартирі, необхідно розглянути пропозиції подібних цілих квартир в районі і по місту в цілому. У цьому може допомогти калькулятор вартості квартир. І робимо коригування від -20% до -50 в залежності від вищеозначених факторів. Якщо ж мова йде про ціну частки в квартирі для суду, то оцінюємо цілу квартиру і ділимо на ту кількість часток, скільки є власників.

Оцінка нерухомості – ким і як проводиться

Також на питання, як розрахувати вартість частки в квартирі, може допомогти формула: ціна цілої*(0,25-0,3)/частку в квартирі. Виходить, що якщо у вас половина квартири, то продати ви її зможете трохи дешевше, ніж за половину реальної вартості.

Приватізація частки в квартирі

Приватизація дає можливість отримати державне майно у приватну власність. Спробуємо розібратися, як можна приватизувати частку в квартирі і які особливості процесу варто дотримати.

Приватизація частки в муніципальній квартирі

У приватизації нерухомості повинні взяти всі мешканці, зареєстровані в квартирі, тому якщо оформити квартиру планується тільки на одну особу, інші повинні написати письмову відмову. Це можливо у всіх випадках крім тих, коли в квартирі зареєстровані неповнолітні. Органи опіки не дадуть згоду на відмову дитини від приватизації.

Згідно ч. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», передача квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно проживають в даній квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку), житлового приміщення в гуртожитку. Кормушін Юрій, адвокат

Якщо повнолітньою особою була написана відмова, прав на нерухомість після приватизації вона більше не має, але вона все ще може користуватися квартирою в силу місця реєстрації.

Пріватізація квартири в рівних частках

Приватизація можлива з розрахунку 21 кв. м на кожного члена сім'ї + додатково 10 кв. м на всю сім'ю. Тобто якщо в сім'ї троє людей, то приватизованої площі має бути 21*3+10= 73 квадратних метра.

Приватизація квартири: що потрібно знати українцю

Частка власності визначається в рівних частках, так, якщо один з членів сім'ї напише відмову, квадратні метри, що залишилися, будуть розділені порівну.

Заповіт частки в квартирі

Крім договору дарування, також передати частку можна і за допомогою заповіту. Розглянемо докладніше порядок спадкування частки в квартирі.

Спадкування частки квартири

Якщо людина залишає заповіт, то в 80% випадків все вирішується згідно з ним. Якщо ж заповіту немає, то частка померлого буде розділена в рівних частках між усіма спадкоємцями першої черги. Так, якщо частки в квартирі належали чоловікові, дружині, дитині і бабусі (тещі) в рівних частках по 1/4, то після смерті останньої, її частка перейде дружині, як спадкоємиці першого порядку, і вона стане власницею 1/2 квартири. Якби в цій ситуації померла дружина, то її частка була поділена порівну між дитиною, мамою та чоловіком.

Зразок заповіту частки в квартирі

Відмова від частки квартири

Просто відмовитися від частки в квартирі не можна, оскільки це право власності. Якщо виникла необхідність припинити у одного із співвласників квартири це право, необхідно складати договір відчуження частки, до нього може відноситися і договір дарування, і купівлі-продажу, і довічного утримання.

Як відмовитися від спадщини

Як відмовитися від частки в приватизованій квартирі

Згідно 346 статті Цивільного кодексу України:

1. Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності.

2. У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту вчинення дії, яка свідчить про таку відмову.

3. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.

Так, свідоцтво про право власності буде анульовано. Однак, набагато простіше це оформити за допомогою договору відчуження, особливо, якщо власник частки хоче відмовитися в чиюсь конкретну користь.

Відчуження частки в квартирі

Розглянемо більш докладно процес відчуження частки в квартирі, і випадки, коли це необхідно.

Як позбавити частки в квартирі

Судова колегія у цивільних справах Верховного суду створила прецедент, згідно з яким власник меншої частки в квартирі може бути її позбавлений в силу незначності в разі нерозв'язного побутового конфлікту. Наскільки незначна частка в тому чи іншому випадку суд вирішує в кожному окремому випадку, але серед частих питань:

• чи є виділені частки;
• чи є у кого-то з сперечальників окрема нерухомість.

Як правило, незначні частки – менше 1/3.

Згідно 365 статті Цивільного кодексу України:

1. Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
   1. частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
   2. річ є неподільною;
   3. спільне володіння і користування майном є неможливим;
   4. таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.
2. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

Так, якщо метою буде позбавити одного із співвласників частки, найбільш ефективним буде колективний позов з аргументованим проханням про відчуження.