Минрегион представил новый законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства» может кардинально изменить функционирование строительного рынка и механизмы привлечения средств в строительство. В нем предлагаются изменения в жилищный кодекс, которые могут отразиться на работе строительного рынка и механизмах привлечения средств в строительство. Об этом рассказал адвокат, старший партнер TOTUM LF Юрий Хапко, информирует НВ.Бизнес .
В сообщении отмечается, что законопроект вводит обязательную регистрацию права собственности на будущий объект недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество за заказчиком строительства перед его отчуждением третьим лицам.
Также предлагается ограничить застройщиков в способах привлечения инвестиций. Такая норма, как известно, есть и в действующем законодательстве, однако отсутствует санкция за ее нарушение. Законопроектом предусмотрено, что инвестиция может происходить по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости. В эту категорию включены также фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также продажа путем эмиссии целевых облигаций предприятий в качестве особых видов договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости.
Договоры, по которым будет происходить переход прав на будущие объекты недвижимости, будут подлежать нотариальному удостоверению.
В то же время законопроект предусматривает, что сделка, по которой устанавливается право и порядок получения права собственности на объект недвижимого имущества, что на момент совершения сделки не является объектом гражданских прав (не зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество), или который заключен в порядке, не предусмотренным законом, является ничтожным.
Авансовые и другие платежи по предварительным договорам не могут составлять более 10% от суммы основного договора, а предварительный договор, заключенный с целью сокрытия сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, может быть признан судом недействительным.
Такие изменения означают, что застройщики будут весьма ограничены в механизмах привлечения средств в строительство, а некоторые предусмотренные действующим законодательством механизмы (такие как жилищно-строительные кооперативы) останутся вне закона.
Еще одним существенным ограничением для застройщика, по словам Хапко, является наложение обременения при государственной регистрации прав на 10% от общей площади квартир (13% при отсутствии страховки) до момента ввода объекта в эксплуатацию. В законопроекте указано, что цель такого обременения – обеспечение достройки объекта в случае финансовой несостоятельности заказчика, однако, вряд ли такой механизм будет действенным.
Юрий Хапко считает, что для строительного бизнеса создаются более жесткие правила игры на рынке. Законодательные изменения, вероятно, повлияют на цены квадратного метра, ведь строить станет труднее, а за надежность своих инвестиций, инвесторам в первичную недвижимость придется платить.
Прокомментируйте первым