Для девелоперов НДС, для инвесторов — НДФЛ: как изменится налогообложение на первичном рынке недвижимости с 1 ноября

Закон предусматривает введение налога на добавленную стоимость по кассовому методу для застройщиков, а также налог на доходы физических лиц в размере 18% от разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры для продавцов. Нововведения касаются первичного рынка недвижимости Украины.

Как Закон повлияет на работу застройщиков?

По словам соучредителя и управляющего партнера компании INSPI Development Владимира Семенцева, принятый закон обусловит на первичном рынке не только существенные изменения в ценообразовании, но и повлияет на количество инвесторов, вкладывающих средства в новостройки Украины с целью сохранения или заработка.

"Закон 2600 — это попытка уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, который возникает у компаний-застройщиков в процессе строительства и попытка увеличить поступления в бюджет", — отметил Владимир Семенцов. По его мнению, НДС будет выполнять функцию сдерживания перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны НДС должен быть отменен или изменена сущность и форма такого налога. «‎НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора. Стоимость на первичном рынке может возрасти как минимум на 20% без учета увеличения себестоимости строительства», — добавил Владимир Семенцов.

В общем, в течение строительства цена м2 растет на 30-35% за весь цикл строительства начиная с «этапа котлована». Соответственно, девелоперы сразу учтут будущую уплату НДС и увеличат первоначальные цены, и одновременно уменьшится количество «просмотров» стоимости м2 на протяжении строительства объекта.

Какими последствиями скажется закон на покупателях и инвесторах первичной недвижимости?

По мнению Владимира Семенцева, в будущем возможно сокращение количества инвестиционных соглашений, поскольку физические лица должны платить налог на доходы в размере 18% по разнице между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год и 5% при последующих продажах. Как следствие, часть рынка может перейти в тень, а официально будут демонстрировать минимальную разницу по покупке и продаже, а большую часть прибыли будут оформлять наличными.

«Может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса с инвестициями средств на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи будущих квартир с прибылью от 30% на каждой квартире. Новый налог сократит ¼ прибыли инвесторов, фактически берущих на себя часть рисков строительства», — сообщает эксперт и отмечает, что новое налогообложение фактически нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены, а вопрос надежности защиты его инвестиций в жилье достаточно дискуссионный и пока не перебивает мотивацию приобретение квартиры по более низкой цене.

Владимир Семенцев также отметил, что в ближайшие полгода ситуация на первичном рынке жилья будет зависеть от хода войны и спроса на рынке. В то же время, застройщики будут прилагать максимальные усилия, чтобы завершить уже начатые жилые комплексы и выполнить свои обязательства перед покупателями-инвесторами.