Для девелоперів ПДВ, для інвесторів — ПДФО: як зміниться оподаткування на первинному ринку нерухомості з 1 листопада

Закон передбачає запровадження податку на додану вартість за касовим методом для забудовників, а також податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі та ціною продажу при першому продажу квартири для продавців. Нововведення стосуються первинного ринку нерухомості України. 

Як Закон вплине на роботу забудовників?

За словами співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development Володимира Семенцева, прийнятий закон зумовить на первинному ринку не лише суттєві зміни в ціноутворенні, але й вплине на кількість інвесторів, які вкладають кошти в новобудови України з метою збереження або заробітку. 

«‎Закон 2600 — це спроба зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників в процесі будівництва та спроба збільшити надходження в бюджет», — зазначив Володимир Семенцов. На його думку, ПДВ буде виконувати функцію стримування перевиробництва, а у випадку будівництва в умовах війни, ПДВ має бути скасованим або змінена сутність та форма такого податку. «‎ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора. Вартість на первинному ринку може зрости, як мінімум, на 20% без врахування зростання собівартості будівництва», — додав Володимир Семенцов. 

Загалом, протягом будівництва ціна м2 зростає на 30-35% за весь цикл будівництва починаючи з «‎етапу котловану». Відповідно, девелопери одразу врахують майбутню сплату ПДВ та збільшать початкові ціни, і, одночасно зменшиться кількість «‎переглядів» вартості м2 протягом будівництва об'єкта. 

Якими наслідками позначиться Закон на покупцях та інвесторах первинної нерухомості? 

На думку Володимира Семенцева, у майбутньому можливе скорочення кількості інвестиційних угод, оскільки фізичні особи мають сплачувати податок на доходи у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі та ціною продажі під час першого продажу квартири за рік і 5% при подальших продажах. Як наслідок, частина ринку може перейти в тінь, а офіційно будуть демонструвати мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більшу частину прибутку оформлятимуть готівкою. 

«‎Може суттєво скоротитися кількість громадян, які використовують первинний ринок як вид бізнесу з інвестиціями коштів на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир з прибутком від 30% на кожній квартирі. Новий податок скоротить ¼ прибутку інвесторів, які фактично беруть на себе частину ризиків будівництва», — повідомляє експерт і зазначає, що нове оподаткування фактично нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни, а питання надійності захисту його інвестицій у житло достатньо дискусійне і поки що не перебиває мотивацію придбання квартири за нижчою ціною. 

Володимир Семенцев також наголосив, що у найближчі півроку ситуація на первинному ринку житла буде залежати від перебігу війни та попиту на ринку. Водночас забудовники докладатимуть максимальних зусиль, аби завершити вже розпочаті житлові комплекси та виконати свої зобов'язання перед покупцями-інвесторами.