Самая распространенная проблема при инвестировании в недвижимость – это задержка сдачи дома. Отсрочку ввода объекта в эксплуатацию до двух-трех месяцев стоит спокойно переждать. Это привычная практика, и в этом нет ничего страшного.
А если сдачу новостройки затягивают до полугода и дольше – это уже проблема. В таком случае вкладчикам стоит прибегать к мероприятиям по возмещению материального и морального ущерба со стороны строительной компании. Одни инвесторы при этом добиваются выплат в досудебном порядке, другим приходится обращаться в суд.
Разберемся, как стоит действовать, чтобы получить компенсацию в случае задержки сдачи новостройки.
Чтобы понять, как долго вам придется ждать ключи от квартиры, стоит проанализировать причины задержки. Чаще всего ввод дома в эксплуатацию задерживают из-за следующего:
- Подключение новостройки к инженерии
Задержка незначительна и обусловлена тем, что строительная компания должна договориться с поставщиками услуг, оформить документы на присоединении к их сетям. - Отсутствие документов на землю
Если земля под объектом не оформлена в пользование или в собственность застройщика, вообще не известно, сдадут ли дом. Здесь сроки задержки могут затянуться на годы. - Несоответствие объекта проектной документации
Как правило в этом случае ситуацию стараются исправить как можно быстрее, за несколько месяцев. - Недостаточное финансирование
Нехватка денег для продолжения строительства – одна из наиболее частых причин затягивания ввода жилых комплексов в эксплуатацию. Иногда это может повлечь даже банкротство компании. - Отказ вводить объект в эксплуатацию
Если орган архитектуры обнаружит ошибки, нарушения и недоработки в реализации проекта, несоответствие нормам, он откажет во вводе в эксплуатацию до исправления дефектов.
Чтобы исключить все эти риски и точно получить ключи от квартиры вовремя, можно рассматривать недвижимость не в строящихся, а в уже сданных новостройках. Так вы приобретаете уже готовое жилье, а не инвестируете в будущий объект.
Но из-за отсутствия рисков цены на квадратный метр в готовых домах выше, а выбор квартир меньше, ведь большую часть недвижимости раскупают в период строительства жилого комплекса.
Лучше всего для инвестора, если размер компенсации и точные сроки ввода дома в эксплуатацию прописаны в договоре с застройщиком. На практике добиться выплаты неустойки в большинстве таких случаев можно в досудебном порядке. Достаточно написать официальное письмо на имя директора с требованием возместить ущерб
Если точных сроков сдачи дома и размеров компенсации в договоре нет, добиваться выплат придется через суд. Если сдачу дома затягивают больше чем на 6 месяцев, напишите официальное письмо на имя директора компании с требованием объяснить причины задержки. Выясняйте все вопросы и направляйте требования в письменной форме – далее это поможет вам в суде, так как письма будут доказательствами по делу.
Если же в договоре вообще не говорится о компенсации и ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта, то по законодательству вы все равно можете на нее претендовать.
Право на компенсацию в случае затягивания сроков сдачи новостройки инвестор может отстоять в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Это исходит из практики Верховного суда, которым был установлен соответствующий судебный прецедент по делу №755/3509/18. По решению от 7 октября 2020 года был удовлетворен иск о взыскании морального ущерба с застройщика за несвоевременную сдачу дома.
Нарушение сроков сдачи дома застройщиком может стать причиной пересмотра или расторжения договора. Вы можете попросить пересмотреть условия для защиты своих прав или потребовать вернуть деньги с выплатой компенсаций, неустоек.
Порядок расторжения или пересмотра договора зависит от того, будет ли согласен застройщик на ваши условия. Если да, это получится сделать без суда, просто и быстро. Если же застройщик откажется – придется писать ему официальные письма, получать и сохранять ответы, обращаться с этими бумагами в суд.
Через суд инвестор может добиваться возмещения компенсации материальных и моральных убытков.
Возмещение материальных убытков
К материальным убыткам, которые можно потребовать возместить у строительной компании, относятся не только расходы, связанные с задержкой сдачи дома, но и недополученная прибыль.
В целом вы сможете вернуть:
- Неустойку, компенсацию
Неустойка за нарушение сроков сдачи объекта может быть установлена договором или определяться по нормам закона. - Затраты на аренду недвижимости
Если в период строительства дома вам приходилось арендовать жилье, вы можете потребовать вернуть деньги, потраченные на аренду недвижимости из-за невозможности вовремя заселиться в свою квартиру. - Упущенный доход
Если вы планировали сдавать квартиру в новом доме в аренду, можете посчитать и потребовать возместить недополученную сумму дохода.
Для возмещения материальных убытков через суд вы обязательно должны предоставить доказательства наличия соответствующих расходов или недополученных доходов. Например, договор об аренде квартиры на период задержки сдачи дома.
Компенсация морального ущерба
Часто инвесторы болезненно и неспокойно переносят задержки, связанные со сдачей дома. Нарушение сна, покоя, проявление хронических заболеваний, ухудшение самочувствия и даже развитие болезней на фоне переживаний из-за затягивания ввода жилого комплекса в эксплуатацию дают вам право на компенсацию морального ущерба.
Подтверждением ухудшения самочувствия и состояния здоровья будут справки от врачей, записи в медицинской карте. Также собирайте чеки за лекарства и лечение. Они нужны для подтверждения того, что вам пришлось лечиться, и для компенсации сумм, потраченных на медикаменты, процедуры.
Судебная практика показывает, что сейчас инвесторам удается отсудить материальную компенсацию, даже если в договоре она не предусмотрена. Но добиться выплат при этом гораздо сложнее, чем если бы в соглашении был прописан соответствующий пункт.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Исключить риск задержки сроков ввода новостройки в эксплуатацию можно, вкладывая в уже готовую недвижимость или рассматривая дома на финальном этапе строительства. Инвестируя в строящийся объект, проверьте, чтобы у застройщика было все в порядке с документами касательно его деятельности, самого жилого комплекса, разрешений и земли под новостройкой. Это должна быть зарекомендованная на рынке строительная компания с опытом, которая доказала на практике, что сдает объекты вовремя.
Прокомментируйте первым